UBS Alpine Property Focus: Top-Destinationen im Alpenraum im Vergleich

Zürich, 23. Mai 2018 – Der Ferienwohnungsmarkt im Schweizer Alpenraum zeigt Anzeichen einer Erholung. Nach einer längeren Korrekturphase stiegen die Preise für Ferienwohnungen letztes Jahr leicht um 1,1 Prozent. Die hiesige Preisentwicklung hinkt allerdings derjenigen Österreichs mit plus 5 Prozent und Frankreichs mit plus 3 Prozent innert Jahresfrist hinterher. Immerhin zeigt sich die Leerstandsquote in der Schweiz stabil bei 3,3 Prozent.

St. Moritz bleibt teuerste Destination des Alpenraums

Engadin/St. Moritz ist unverändert die teuerste touristische Destination im Alpenraum mit Ferienwohnungspreisen im gehobenen Segment von rund CHF 15 000 pro Quadratmeter. Gstaad folgt mit leicht tieferen Preisen gleich dahinter. Unter den fünf teuersten Ferienorten klassieren sich weiter das französische Courchevel sowie St. Anton am Arlberg und Kitzbühel in Österreich mit Quadratmeterpreisen für Zweitwohnungen gehobener Qualität von rund 13 000 Franken.

In der Schweiz sind Verbier und Lenzerheide mit CHF 12 000 pro Quadratmeter die nächstteuersten Destinationen. Doch auch in den Top-Destinationen Zermatt, Flims/Laax oder Davos/Klosters liegen die Durchschnittspreise im gehobenen Segment über CHF 10 000. Eine Ferienwohnung mit 80 Quadratmetern Wohnfläche unter einer halben Million Franken lässt sich bloss an Nischenstandorten wie Evolène, Leukerbad oder Disentis/Mustér finden.

Steigende Preise in den meisten Top-Destinationen der Schweiz

Deutliche Preisanstiege von teils über 5 Prozent zum Vorjahr verzeichneten die Destinationen Engadin/St. Moritz, Jungfrau-Region und Saas-Fee. Eine moderatere Gangart schlugen hingegen Gstaad, Laax/Flims, Andermatt, Zermatt und Davos/Klosters an. Leichte Korrekturen von knapp 2 Prozent wurden in Arosa und Engelberg festgestellt. Den stärksten Preisrückgang gegenüber dem Vorjahr mussten die Walliser Top-Standorte Verbier und Crans-Montana mit rund minus 3 Prozent hinnehmen.

Zweitwohnungsbestand steigt trotz Zweitwohnungsgesetz weiter

Das Zweitwohnungsgesetz mutet für Eigentümer von Ferienwohnungen vorteilhaft an, da es dem Neubau von Zweitwohnungen enge Grenzen setzt. Doch der Grossteil der rund 80 000 Erstwohnungen in den touristischen Destinationen (40 Prozent des Gesamtbestands) unterliegt keiner Nutzungsbeschränkung. Wie viele altrechtliche Erstwohnungen tatsächlich auf den Markt kommen, hängt insbesondere auch von der Bevölkerungsentwicklung in den Destinationen ab. In rund zwei Dritteln der Ferienorte sinkt die Bevölkerung seit 2013 und damit auch der Bedarf an Erstwohnungen. Hält die Abwanderung an, werden entsprechend mehr Zweitwohnungen auf den Markt kommen: Wird beispielsweise jährlich nur 1 Prozent der als Hauptwohnsitz genutzten Wohnungen in Zweitwohnungen umgewandelt, so steigt der Zweitwohnungsbestand um 0,6 Prozent pro Jahr an.

Vermietung nur bedingt attraktiv

Online-Portale haben die Vermietung von Ferienwohnungen in den letzten Jahren deutlich vereinfacht, so dass sich die Zahl der zur Vermietung ausgeschriebenen Wohnungen deutlich erhöht hat. Überdurchschnittliche Mieteinnahmen lassen sich aber nur an Standorten mit besonderer touristischer Anziehungskraft (wie Engelberg, Zermatt oder Jungfrau Region) sowie während der Winter-Hauptsaison erzielen. Im Tagesdurchschnitt wird nur rund eines von drei Objekten erfolgreich vermietet. Gerade in der Nebensaison liegt die Auslastung bei mageren 20 Prozent. Die erzielbaren Renditen sind denn auch tiefer und volatiler als im Durchschnitt der grössten Schweizer Städte.

Kurzfristig optimistischer Marktausblick

Der schwächere Franken und die gut laufende Konjunktur stärken auch 2018 die in- und ausländische Nachfrage. Wir erwarten daher im laufenden Jahr weiterhin leicht steigende Preise für Zweitwohnungen im Schweizer Alpenraum.

Alpine Ferienwohnungsmärkte im Vergleich

Ausgewählte Resultate nach Regionen

Ostschweiz und Graubünden

Preisniveau: Die Quadratmeterpreise in Engadin/St. Moritz liegen über CHF 15 000. Auch in Lenzerheide, Flims/Laax sowie Davos/Klosters muss mit fünfstelligen Preisen gerechnet werden. Die Region Surselva, Scuol und Arosa sind mit Preisen zwischen CHF 5000 bis 8500 deutlich günstiger. Preisentwicklung: Im Vorjahresvergleich stiegen die Preise in allen Destinationen mit Ausnahme von Arosa und Breil/Brigels/Obersaxen. Unter den Top-Destinationen verzeichnete Engadin/St. Moritz den stärksten Anstieg (7 Prozent). Damit erholten sich die Preise und liegen in den meisten Destinationen gleich hoch wie 2013. Marktgrösse: Davos/Klosters ist mit über 10 000 Ferienwohnungen knapp hinter Crans-Montana der zweitgrösste Markt des Alpenraums. Auch Engadin/St. Moritz gehört mit rund 8500 Wohnungen zu den grössten Märkten, während Scuol mit 3000 und Arosa mit 4000 Zweitwohnungen zu den kleineren Topdestinationen gehören. Erreichbarkeit: Lenzerheide, Laax und Davos/Klosters sind die am besten erreichbaren Destinationen der Region. Die Anreisezeiten von Flughäfen und Wirtschaftszentren sind für Engadin und Arosa länger, liegen aber noch im Durchschnitt aller untersuchten Destinationen. Touristisches Angebot: Engadin/St. Moritz hat das stärkste touristische Angebot. Im Einklang mit der geringeren Marktgrösse ist das Angebot in Arosa und Scuol über das Gesamtjahr hinweg betrachtet etwas weniger umfassend. Wohnungsbelegung: Die Leerstandsquoten blieben gegenüber dem Vorjahr unverändert bei 2,3 Prozent. Die tiefste Quote von 1,2 Prozent weisen Flumserberg, Breil/Brigels/Obersaxen und Lenzerheide auf. In Flims/Laax stehen hingegen knapp 4 Prozent aller Objekte leer, in Arosa und Engadin/St. Moritz 3 Prozent. Vermietungsperspektive: Die potenzielle Nachfrage nach Mietwohnungen als Hauptwohnsitz dürfte in Flims/Laax am grössten sein. In Flumserberg – einer typischen Ein-Tages-Destination – ist eine touristische Vermietung hingegen schwierig. Bevölkerungswachstum: Die ständige Bevölkerung dürfte in Flims/Laax aufgrund tiefer Steuerbelastung und guter Erreichbarkeit am stärksten steigen. Auch Engadin/St. Moritz punktet mit tiefen Steuern und guter Infrastruktur. In Samnaun dürfte die Bevölkerung hingegen schrumpfen. Restriktives Angebot: In Graubünden ist die Angebotsausweitung relativ eingeschränkt. In Engadin/St. Moritz, Breil/Brigels/Obersaxen sowie in Flims/Laax dürfte der Zweitwohnungsbestand mittelfristig nur langsam wachsen können. In Flumserberg und Disentis/Mustér hingegen stellen altrechtliche Wohnungen eine grosse potenzielle Reserve an Zweitwohnungen dar.

Berner Oberland und Zentralschweiz

Preisniveau: Mit Quadratmeterpreisen von rund CHF 14 000 ist Gstaad die teuerste Destination in der Region. Immobilien in der Jungfrau Region kosten CHF 11 000 pro Quadratmeter, in Engelberg, Andermatt/Sedrun sowie Adelboden/Lenk rund CHF 9000. Hasliberg ist die günstigste Destination mit einem Preisniveau von rund CHF 7000 pro Quadratmeter. Preisentwicklung: Unter den Top-Destinationen verzeichnete die Jungfrau Region den stärksten jährlichen Preisanstieg von knapp 5 Prozent. In anderen Regionen veränderten sich die Preise zwischen minus 2 bis plus 2 Prozent. In allen Regionen (mit Ausnahme von Gstaad) verteuerten sich die Zweitwohnungen in den letzten fünf Jahren. In Hasliberg setzte die Preisentwicklung ihren Höhenflug fort. Marktgrösse: Adelboden/Lenk und die Jungfrau Region sind mit je rund 5000 Einheiten die grössten Ferienwohnungsmärkte. Knapp 4000 Einheiten messen wir in Gstaad. Der Markt in Engelberg und Andermatt ist mit jeweils rund 2000 Zweitwohnungen deutlich kleiner. Erreichbarkeit: Alle Destinationen profitieren von einem überdurchschnittlich grossen Einzugsgebiet. Engelberg hat dabei dank der Nähe zur Stadt Luzern knapp die Nase vorn. Touristisches Angebot: Das touristische Angebot liegt in Engelberg und Andermatt im Durchschnitt der untersuchten Destinationen. In Gstaad, der Jungfrau Region und Adelboden/Lenk ist das Angebot überdurchschnittlich gut. Wohnungsbelegung: Die Leerstandsquoten sind mit durchschnittlich 1,4 Prozent schweizweit am tiefsten und gegenüber dem Vorjahr sogar gesunken. In keiner Region stehen mehr als zwei von 100 Wohnungen leer. Vermietungsperspektive: Engelberg und die Jungfrau Region eignen sich am besten zur Vermietung von Ferienwohnungen. Die relativ saisonunabhängige Nachfrage, hohe Touristenfrequenzen und teure Mieten sprechen für diese Standorte. In Gstaad hingegen sind die Renditen bei touristischer Vermietung klar unterdurchschnittlich. Bevölkerungswachstum: Die Bevölkerung dürfte in Engelberg am stärksten wachsen. Die anderen Destinationen sind bestenfalls durchschnittlich attraktiv für Zuzügler. Die steigenden Preise in Andermatt/Sedrun führten zur Verdrängung von Einheimischen. Angesichts relativ hoher Steuerbelastung und schwacher Erreichbarkeit ist keine Trendwende zu erwarten. Restriktives Angebot: In der Region Hasliberg kann das Angebot an Zweitwohnungen relativ problemlos ausgeweitet werden. Die altrechtlichen Wohnungen in Meiringen werden zurzeit in der Nutzung kaum eingeschränkt. In anderen Regionen ist das Umwandlungspotenzial durchschnittlich. Fast überall ist die Bautätigkeit dynamischer als das Bevölkerungswachstum, was Umwandlungen begünstigt.

Wallis und Waadt

Preisniveau: Für Zweitwohnungen in Verbier oder Zermatt muss mit einem Quadratmeterpreis von gut CHF 12 000 resp. CHF 11 000 gerechnet werden. In Saas-Fee und Crans-Montana liegt das Preisniveau mit CHF 9000 bereits deutlich tiefer. Villars-Gryon-Les Diablerets ist mit knapp CHF 8000 pro Quadratmeter die teuerste Destination im Kanton Waadt. Preisentwicklung: In den meisten Destinationen waren die Preise im Jahresverlauf rückläufig. Mit minus 6 Prozent notierte Anniviers die stärkste Korrektur. Auch in den Top-Destinationen Verbier und Crans-Montana vergünstigten sich die Zweitwohnungen deutlich um 3 Prozent. In Zermatt und Saas-Fee hingegen stiegen die Preise innert Jahresfrist. Über die letzten fünf Jahre betrachtet stagnierten oder sanken die Preise in allen Walliser und Waadtländer Destinationen mit Ausnahme von Saas-Fee. Marktgrösse: Crans-Montana ist mit mehr als 10 000 Zweitwohnungen der grösste Markt im Alpenraum. In Verbier messen wir rund 6000 Objekte, in Zermatt rund 4500. Erreichbarkeit: Die beste Erreichbarkeit haben die Waadtländer Destinationen Leysin-Les Mosses und Villars-Gryon aufgrund ihrer Nähe zu den Flughäfen und den Zentren. Die Anreise nach Zermatt nimmt am meisten Zeit in Anspruch. Touristisches Angebot: Zermatt bietet das umfangsreichste touristische Angebot. Ebenfalls ein überdurchschnittliches touristisches Angebot weisen Saas-Fee und Verbier auf. Wohnungsbelegung: Die Destinationen haben mit 4,6 Prozent im Durchschnitt die höchsten Leerstandsquoten im Alpenraum. Ovronnaz, Crans-Montana, Leukerbad und Nendaz/Veysonnaz sind mit über 5 Prozent die Spitzenreiter. Zermatt hat die tiefste Leerstandsquote. Vermietungsperspektive: Die Vermietung an Touristen scheint in Zermatt am vielversprechendsten. In vielen Destinationen im Unterwallis und im Kanton Waadt ist zudem die Vermietung am Erstwohnungsmarkt eine Option. Bevölkerungswachstum: Die Nähe zu Arbeitszentren und das gute wirtschaftliche Potenzial der Regionen begünstigen ein starkes Bevölkerungswachstum in den Waadtländer und Unterwalliser Destinationen. Destinationen im Oberwallis schneiden deutlich schlechter ab. Restriktives Angebot: In den meisten Destinationen können altrechtliche Wohnungen unbeschränkt umgenutzt werden. Die hohe Verfügbarkeit an Bauzonen setzt dem Neubau von Erstwohnungen keine Grenzen. Derzeit besteht das grösste Angebotsausweitungspotenzial in Zermatt. Kaum Potenzial gibt es hingegen in der Region Aletsch-Arena, wo bereits jetzt vier von fünf Wohnungen als Zweitwohnung genutzt werden.

UBS Switzerland AG

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