UBS Alpine Property Focus: Comparing top destinations in the Alpine region

Zurigo, 23 maggio 2018 – Il mercato delle abitazioni di vacanza nella regione alpina svizzera mostra dei segni di recupero. Dopo una lunga fase di correzione, nell'ultimo anno i prezzi per le abitazioni di vacanza sono aumentati dell'1,1 percento. Tuttavia l'andamento positivo dei prezzi è rimasto indietro rispetto a quello dell'Austria con più 5 percento e della Francia con più 3 percento entro la fine dell'anno. Il tasso di sfitti in Svizzera si dimostra stabile al 3,3 percento.

St. Moritz rimane la località turistica più costosa dell'arco alpino

Engadina/St. Moritz si conferma la località turistica più costosa dell'arco alpino con un prezzo per abitazioni di proprietà nel segmento alto di circa CHF 15 000 al metro quadrato. Segue Gstaad con prezzi leggermente inferiori. Tra le cinque destinazioni turistiche più costose troviamo la francese Courchevel, le austriache St. Anton am Arlberg e Kitzbühel con un prezzo al metro quadro per abitazioni secondarie di qualità elevata di circa CHF 13 000.

Tra le mete svizzere seguono Verbier e Lenzerheide con un prezzo di CHF 12 000 al metro quadrato. Anche i prezzi dei segmenti alti nelle destinazioni più gettonate come Zermatt, Flims/Laax o Davos/Klostersr superano i CHF 10 000. Per trovare un appartamento per vacanze con superficie abitabile di 80 metri quadri sotto al mezzo milione di franchi occorre cercare nelle località di nicchia come Evolène, Leukerbad o Disentis/Mustér.

Prezzi in aumento nella maggior parte delle destinazioni più richieste in Svizzera

Un netto aumento dei prezzi parzialmente superiore al 5 percento rispetto all'anno precedente ha contraddistinto le destinazioni Engadina/St. Moritz, la regione della Jungfrau e Saas-Fee. Un andamento moderato ha interessato le destinazioni Gstaad, Flims/Laax, Andermatt, Zermatt e Davos/Klosters. Sono state rilevate leggere correzioni di appena il 2 percento ad Arosa e Engelberg. La contrazione più forte rispetto all'anno precedente ha interessato le destinazioni più celebri del Vallese Verbier e Crans-Montana con un meno del 3 percento circa.

Il numero delle abitazioni di vacanza cresce nonostante la legge sulle abitazioni secondarie

La legge sulle abitazioni secondarie offre dei vantaggi ai proprietari di abitazioni di vacanza poiché impone delle severe restrizioni sulla costruzione di abitazioni secondarie. Pertanto la maggior parte delle circa 80 000 abitazioni primarie ubicate nelle destinazioni turistiche (40 percento del totale) non è soggetta ad alcuna restrizione del campo di utilizzazione. Il numero di abitazioni primarie soggette alle vecchie leggi, che effettivamente arriveranno sul mercato, dipende soprattutto dall'andamento demografico delle destinazioni interessate. Presso due terzi delle località vacanziere la popolazione è in diminuzione dal 2013 e con essa anche la necessità di abitazioni primarie. Se l'emigrazione continua a crescere, arriveranno sul mercato più abitazioni secondarie: se ad esempio ogni anno solamente l'1 percento delle abitazioni primarie si converte in abitazioni secondarie, il numero delle abitazioni di vacanza aumenta dello 0,6 percento.

Limitato interesse per la locazione

Negli ultimi anni i portali online hanno semplificato la locazione delle abitazioni di vacanza e questo ha portato a un netto aumento del numero delle abitazioni in locazione. Ma si riescono a ottenere canoni di locazione superiori alla media solamente nei luoghi con una considerevole attrattività turistica (Engelberg, Zermatt o la regione della Jungfrau) e durante l'alta stagione invernale. Nella media giornaliera solo un immobile su tre riesce a essere dato in locazione. E durante la bassa stagione lo sfruttamento scende al 20 percento. Il reddito potenziale è pertanto molto più inferiore e volatile rispetto alla media delle principali città svizzere.

Prospettiva di mercato favorevole nel breve termine

Il franco più debole e il buon andamento della congiuntura hanno rafforzato la domanda nazionale ed estera anche nel 2018. Pertanto nel corso di quest'anno ci aspettiamo un lieve aumento dei prezzi per le abitazioni secondarie nella regione alpina svizzera.

Mercati delle case per le vacanze nella regione alpina a confronto

Risultati selezionati per regione

Svizzera orientale e Cantone dei Grigioni

Livello dei prezzi: i prezzi al metro quadrato a Engadina/St. Moritz superano i CHF 15 000. Anche a Lenzerheide, Flims/Laax e Davos/Klosters troviamo prezzi a cinque cifre. Le regioni Surselva, Scuol e Arosa sono notevolmente più economiche con prezzi tra CHF 5000 a 8500. Andamento dei prezzi: rispetto all'anno precedente, i prezzi sono aumentati in tutte le destinazioni eccetto Arosa e Breil/Brigels/Obersaxen. Tra le destinazioni più gettonate, Engadina/St. Moritz si è contraddistinta per l'aumento maggiore (7 percento). Questo ha causato un incremento dei prezzi che nella maggior parte delle destinazioni sono tornati ai livelli del 2013. Dimensione del mercato: con oltre 10 000 appartamenti per vacanze, Davos/Klosters è il secondo mercato della regione alpina per estensione, di misura alle spalle di Crans-Montana. Anche Engadina/St. Moritz fa parte dei mercati principali con circa 8500 unità mentre Scuol e Arosa, con rispettivamente 3000 e 4000 abitazioni secondarie, sono le più piccole tra le località più ambite. Raggiungibilità: Lenzerheide, Laax e Davos Klosters sono le destinazioni più facilmente raggiungibili della regione. Per Engadina e Arosa i tempi di percorrenza dagli aeroporti e dai principali poli economici sono più lunghi, ma si attestano comunque nella media di tutte le destinazioni esaminate. Offerta turistica: la località con l'offerta turistica più concorrenziale è Engadina/St. Moritz. In una prospettiva annuale l'offerta di Arosa e Scuol risulta leggermente meno completa, ma è comunque proporzionale alle ridotte dimensioni dei mercati delle due destinazioni. Occupazione degli immobili: le quote di sfitti sono rimasti invariate al 2,3 percento, esattamente come l'anno precedente. La quota più bassa pari all'1,2 percento è stata raggiunta a Flumserberg, Breil/Brigels/Obersaxen e Lenzerheide. A Flims/Laax il 4 percento degli immobili risulta sfitto, mentre ad Arosa e Engadina/St. Moritz si attestano al 3 percento. Prospettive di locazione: a Flims/Laax si dovrebbe registrare la massima richiesta potenziale di abitazioni in locazione come abitazioni primarie. Mentre a Flumserberg, tipica destinazione per un'escursione in giornata, è difficile che ci sia una richiesta di locazione di abitazioni turistiche. Crescita demografica: a Flims/Laax la popolazione permanente dovrebbe raggiungere l'incremento più forte grazie al basso onere fiscale e alla buona raggiungibilità. Anche Engadina/St. Moritz punta sull'onere fiscale basso e su buone infrastrutture sul posto. Invece a Samnaun la popolazione potrebbe addirittura ridursi. Offerta limitata: nei Grigioni l'ampliamento dell'offerta è relativamente limitato. A Engadina/St. Moritz, Breil/Brigels/Obersaxen e a Flims/Laax il numero degli sfitti potrebbe crescere solo lentamente a medio termine. Invece a Flumserberg e Disentis/Mustér le abitazioni primarie soggette alle vecchie leggi rappresentano una grande riserva potenziale di abitazioni secondarie.

Oberland bernese e Svizzera centrale

Livello dei prezzi: con un prezzo al metro quadrato di CHF 14 000, Gstaad è la destinazione più cara della regione. Il prezzo al metro quadrato degli immobili nella regione della Jungfrau è di CHF 11 000, mentre a Engelberg, Andermatt/Sedrun e Adelboden/Lenk è di circa CHF 9000. Hasliberg è la destinazione più economica con un prezzo di circa CHF 7000 al metro quadrato. Andamento dei prezzi: tra le destinazioni più ricercate, la regione della Jungfrau si contraddistingue per il massimo aumento annuo dei prezzi, ovvero quasi del 5 percento. Nelle altre regioni i prezzi hanno subito variazioni fra -2 e più 2 percento. Negli ultimi cinque anni i rincari hanno interessato le abitazioni secondarie di tutte le regioni (eccetto Gstaad). Ad Hasliberg l'andamento dei prezzi ha continuato a far registrare un forte rialzo. Dimensioni del mercato: con circa 5000 unità ciascuno, Adelboden-Lenk e la regione della Jungfrau sono i maggiori mercati degli appartamenti per vacanze. A Gstaad sono state registrate meno di 4000 unità. I mercati di Engelberg e Andermatt, con circa 2000 abitazioni secondarie ciascuno, risultano nettamente più circoscritti. Raggiungibilità: tutte le destinazioni vantano un bacino d'utenza superiore alla media, ma a registrare i risultati migliori è Engelberg, grazie alla sua vicinanza alla città di Lucerna. Offerta turistica: a Engelberg e Andermatt l'offerta turistica è nella media delle destinazioni esaminate, mentre a Gstaad, nella regione della Jungfrau e ad Adelboden/Lenk l'offerta è superiore alla media. Occupazione degli immobili: le quote di sfitti con una media dell'1,4 percento sono le più basse di tutta la Svizzera e rispetto all'anno precedente sono addirittura calate. In nessuna regione ci sono più di due appartamenti sfitti su cento. Prospettive di locazione: Engelberg e la regione della Jungfrau sono le locazioni più adatte alla locazione di abitazioni di vacanza. Una domanda con un andamento relativamente costante nelle stagioni, gli elevati volumi turistici e le pigioni costose favoriscono queste zone. Mentre a Gstaad i redditi derivati dalle locazioni di abitazioni turistiche sono nettamente inferiori alla media. Crescita demografica: la popolazione di Engelberg è cresciuta più fortemente. Le altre destinazioni, nella migliore delle ipotesi, risultano mediamente attraenti per gente che viene da fuori. L'aumento dei prezzi ad Andermatt/Sedrun ha causato un allontanamento della popolazione locale. Considerando l'onere fiscale elevato e la difficile raggiungibilità non ci si aspetta nessuna inversione di tendenza. Offerta limitata: nella regione Hasliberg l'offerta di abitazioni secondarie può essere ampliata senza problemi. Al momento le abitazioni primarie soggette alle vecchie leggi a Meiringen non sono praticamente interessate da limitazioni di utilizzo. Nelle altre regioni il potenziale di conversione è nella media. In quasi tutte le località l'attività edilizia è più dinamica rispetto alla crescita demografica, il che agevola la conversione.

Canton Vallese e Canton Vaud

Livello dei prezzi: per un'abitazione secondaria a Verbier o a Zermatt si deve calcolare un prezzo al metro quadrato rispettivamente di CHF 12 000 e CHF 11 000. A Saas-Fee e Crans-Montana, con CHF 9000 il livello dei prezzi è già nettamente più basso. Villars-Gryon-Les Diablerets, con quasi CHF 8000 al metro quadrato è la destinazione più cara nel Canton Vaud. Andamento dei prezzi: nel corso dell'anno i prezzi si sono abbassati nella maggior parte delle destinazioni. Con un meno 6 percento, Anniviers ha registrato la correzione più pesante. Anche nelle destinazioni gettonate di Verbier e Crans-Montana i prezzi delle abitazioni secondarie sono scesi del 3 percento, mentre a Zermatt e Saas-Fee sono aumentati nel giro di un anno. Negli ultimi cinque anni in tutte le destinazioni del Vallese e del Canton Vaud, ad eccezione di Saas-Fee, si sono registrate stagnazioni o cali dei prezzi. Dimensioni del mercato: con più di 10 000 abitazioni secondarie, Crans-Montana è il mercato più esteso dell'arco alpino. A Verbier si registrano circa 6000 immobili e a Zermatt circa 4500. Raggiungibilità: le destinazioni di Leysin-Les Mosses e Villars-Gryon, nel Canton Vaud, godono della migliore raggiungibilità grazie alla loro vicinanza agli aeroporti e ai centri più grandi. Il fanalino di coda è invece Zermatt. Offerta turistica: Zermatt si contraddistingue per l'offerta turistica più completa. Anche Saas-Fee e Verbier presentano un'offerta turistica di tutto rispetto. Occupazione degli immobili: presso queste destinazioni si registrano le quote più elevate di sfitti nell'arco alpino, con una media del 4,6 percento. In cima alla classifica troviamo Ovronnaz, Crans-Montana, Leukerbad e Nendaz/Veysonnaz con oltre il 5 percento. Zermatt ha invece la quota di sfitti più bassa. Prospettive di locazione: Zermatt è la località più promettente per la locazione a turisti. In molte destinazioni nel Basso Vallese e nel Canton Vaud anche la locazione nel mercato delle abitazioni primarie rappresenta un'opzione. Crescita demografica: la vicinanza ai posti di lavoro e il buon potenziale redditizio della regione favoriscono una forte crescita della popolazione nel Canton Vaud e nelle destinazioni del Basso Vallese. Le destinazioni dell'Alto Vallese dimostrano risultati decisamente peggiori. Offerta limitata: nella maggior parte delle destinazioni è possibile riconvertire le abitazioni primarie soggette alle vecchie leggi senza alcuna limitazione. L'ampia disponibilità di aree edificabili fa sì che non sia necessario imporre dei limiti per la costruzione di abitazioni primarie. Pertanto al momento il potenziale di ampliamento dell'offerta a Zermatt è molto elevato. Vi è poco potenziale nella regione Aletsch-Arena dove già quattro abitazioni su cinque vengono utilizzate come abitazioni secondarie.

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Contatti

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