UBS Alpine Property Focus Comparaison des destinations les plus prisées des Alpes

Zurich, 23 mai 2018 – Le marché des résidences secondaires dans les Alpes suisses montre des signes de reprise. Après une longue phase de correction, le prix des logements de vacances a légèrement augmenté l'an dernier (+1,1%). L'évolution des prix en Suisse est toutefois à la traîne par rapport à celle observée en un an en Autriche (+5%) et en France (+3%). En Suisse, le taux de logements vacants reste cependant stable à 3,3%.

Saint-Moritz reste la destination la plus chère des Alpes

St-Moritz/Engadine (GR) reste la destination touristique la plus onéreuse des Alpes avec des prix d'environ CHF 15 000/m2 pour les logements de vacances dans le segment haut de gamme. Gstaad (BE) vient tout de suite après avec des prix légèrement plus bas. Parmi les cinq destinations de vacances les plus chères, on trouve Courchevel en France ainsi que St. Anton am Arlberg et Kitzbühel en Autriche, avec des prix d'environ 13 000 francs/m2 pour des résidences secondaires de haut standing.

En Suisse, les deux destinations qui viennent immédiatement après sont Verbier (VS) et Lenzerheide (GR), avec des prix de CHF 12 000/m2. Mais à Zermatt (VS), à Flims/Laax (GR) ou à Davos/Klosters (GR) aussi, les prix moyens dans le segment haut de gamme dépassent 10 000 francs/m2. Pour trouver des logements de vacances de 80 m2 à moins d'un demi-million de francs, il faut aller dans des stations moins courues comme Evolène (VS), Loèche-les-Bains (VS) ou Disentis/Mustér (GR).

Hausse des prix dans la plupart des destinations phares de Suisse

Par rapport à l'an dernier, les destinations St-Moritz/ Engadine, la Région de la Jungfrau (BE) et Saas-Fee (VS) ont enregistré de nettes hausses des prix, parfois supérieures à 5%. A Gstaad, Laax/Flims, Andermatt (UR), Zermatt et Davos/Klosters, l'évolution a été plus modérée. En revanche, on a observé de légères corrections (-2%) à Arosa (GR) et à Engelberg (OW). En comparaison à l’année dernière, les plus fortes dépréciations ont été observées dans les stations valaisannes haut-de-gamme de Verbier et de Crans-Montana (près de -3%).

Le nombre de résidences secondaires s'accroît malgré la Lex Weber

Pour les propriétaires de logements de vacances, la loi sur les résidences secondaires semble avantageuse, étant donné qu'elle pose des limites strictes à la construction de nouvelles résidences secondaires. Mais la majeure partie des quelque 80 000 résidences principales situées dans les stations touristiques (40% du total des logements) n'est soumise à aucune restriction d'utilisation. Le nombre effectif de résidences principales qui se retrouveront sur le marché dépend notamment de l'évolution de la population dans les destinations concernées. Depuis 2013, dans près des deux tiers des destinations de vacances, la population diminue, et donc le besoin de résidences principales. Si cette émigration se poursuit, davantage de résidences secondaires arriveront sur le marché. Si, par exemple, 1% des logements utilisés comme logement principal sont convertis chaque année en résidences secondaires, le parc de ces dernières augmentera de 0,6% par an.

La location, intéressante dans certains cas seulement

Ces dernières années, les portails en ligne ont grandement facilité la location de logements de vacances, si bien que le nombre de logements proposés à la location a nettement augmenté. Toutefois, seuls des endroits particulièrement courus (comme Engelberg, Zermatt ou la Région de la Jungfrau) et la saison hivernale permettent cependant de générer des recettes locatives supérieures à la moyenne.
En moyenne journalière, seul un objet sur trois est loué. Hors saison, le taux d'occupation n'est que de 20%. Les rendements réalisables sont donc moins élevés et plus volatils que dans la moyenne des grandes villes de Suisse.

Perspectives du marché optimistes à court terme

En 2018, l'affaiblissement du franc et la bonne évolution conjoncturelle renforcent à nouveau la demande intérieure et étrangère. La Recherche d’UBS table donc, pour l'année en cours, sur une hausse modérée des prix des résidences secondaires dans les Alpes suisses.

Comparaison des marchés des logements de vacances alpins

Sélection de résultats par région

Suisse orientale et Grisons

Niveau des prix: Le prix au mètre carré à St–Moritz/ Engadine dépasse CHF 15 000. Les prix sont également supérieurs à CHF 10 000 à Lenzerheide, Flims/Laax et Davos/Klosters. La Surselva, Scuol et Arosa est nettement plus avantageuse avec des prix compris entre CHF 5000 et 8500. Evolution des prix: par rapport à l'année précédente, les prix ont augmenté dans toutes les destinations, à l'exception d'Arosa et de Breil/Brigels/Obersaxen. Parmi les destinations phares, c'est St–Moritz/ Engadine qui a enregistré la plus forte hausse (+7%). Les prix se sont donc redressés et ont retrouvé dans la plupart des destinations leur niveau de 2013. Taille du marché: avec plus de 10 000 logements de vacances, Davos/Klosters représente le deuxième plus grand marché des Alpes, juste derrière Crans-Montana (VS). Avec environ 8500 logements, St–Moritz/ Engadine compte également parmi les marchés les plus importants, tandis que Scuol et Arosa, avec respectivement 3000 et 4000 résidences secondaires, font partie des destinations phares les plus petites. Accessibilité: Lenzerheide, Laax et Davos/Klosters sont les destinations les plus facilement accessibles. Les temps de trajet depuis les aéroports et les centres économiques sont plus longs pour l'Engadine et Arosa, mais restent dans la moyenne de toutes les destinations étudiées. Offre touristique: St–Moritz/ Engadine dispose de l'offre touristique la plus convaincante. La taille plus réduite du marché fait que l'offre à Arosa et Scuol est un peu moins complète sur l'ensemble de l'année. Occupation des logements: le taux de logements vacants (2,3%) n'a pas varié par rapport à l'année précédente. C'est Flumserberg, Breil/Brigels/Obersaxen et Lenzerheide qui affichent le taux le plus bas (1,2%). En revanche, à Laax/Flims, 4% des logements sont vides et le taux de logements vacants atteint 3% à Arosa et à St–Moritz/ Engadine. Perspectives pour les locations: C'est à Flims/Laax que la demande potentielle de locations pour un usage comme domicile principal devrait être la plus importante. A Flumserberg, destination typique pour des excursions d'une journée, la location touristique est en revanche difficile. Croissance de la population: c'est à Flims/Laax que la population permanente devrait croître le plus, grâce à la faible charge fiscale et à une bonne accessibilité. St–Moritz/ Engadine marque également des points avec de faibles impôts et une bonne infrastructure. A Samnaun, la population devrait en revanche diminuer. Resserrement de l'offre: dans les Grisons, l'augmentation de l'offre est relativement limitée. A St–Moritz/ Engadine, à Breil/Brigels/Obersaxen et à Flims/Laax, le parc de résidences secondaires ne devrait pouvoir croître à moyen terme que lentement. A Flumserberg et à Disentis/Mustér, en revanche, les logements datant d’avant la Lex Weber représentent une réserve potentielle de résidences secondaires importante.

Oberland bernois et Suisse centrale

Niveau des prix: Gstaad est la destination la plus chère avec des prix de CHF 14 000 au mètre carré. Dans la Région de la Jungfrau, le mètre carré est à CHF 11 000, à Engelberg, Andermatt/Sedrun et à Adelboden/Lenk à près de CHF 9000. Hasliberg est la destination la plus avantageuse avec un niveau de prix au mètre carré de CHF 7000 environ. Evolution des prix: parmi les destinations phares, c'est la Région de la Jungfrau qui a enregistré la plus forte hausse annuelle des prix (+5%). Dans les autres destinations, la variation des prix va de -2% à +2%. Ces cinq dernières années, dans toutes les stations (à l'exception de Gstaad), les résidences secondaires ont vu leur prix augmenter. Les prix continuent à s'envoler à Hasliberg. Taille du marché: avec environ 5000 unités chacune, Adelboden/Lenk et la Région de la Jungfrau représentent les plus grands marchés de logements de vacances. On recense près de 4000 unités à Gstaad. Avec 2000 résidences secondaires chacun, les marchés d'Engelberg et d’Andermatt sont nettement plus petits. Accessibilité: Toutes les destinations profitent d'une zone de chalandise supérieure à la moyenne. Dans ce domaine, Engelberg est légèrement en tête grâce à la proximité de la ville de Lucerne. Offre touristique: l'offre touristique à Engelberg et à Andermatt se situe dans la moyenne des destinations étudiées. A Gstaad, dans la Région de la Jungfrau et à Adelboden/Lenk, l'offre est supérieure à la moyenne. Occupation des logements: les taux de logements vacants sont les plus bas de Suisse, avec en moyenne 1,4%, et ont même baissé par rapport à l'année précédente. Dans aucune destination, on ne compte plus de deux logements vacants sur cent. Perspectives pour les locations: Engelberg et la Région de la Jungfrau sont les destinations les plus propices à la location de logements de vacances. La demande relativement indépendante de la saison, la fréquentation touristique élevée et les loyers élevés parlent en faveur de ces sites. A Gstaad en revanche, les rendements des locations touristiques sont clairement inférieurs à la moyenne. Croissance de la population: c'est à Engelberg que la population devrait le plus augmenter. Les autres destinations sont au mieux moyennement attrayantes pour les nouveaux arrivants. La hausse des prix à Andermatt/Sedrun pousse la population locale à partir. Compte tenu de la charge fiscale relativement élevée et de la mauvaise accessibilité, aucune inversion de la tendance n'est à prévoir. Resserrement de l'offre: dans la région de Hasliberg, l'offre de résidences secondaires peut être étendue relativement sans problèmes. A Meiringen, les logements relevant de l'ancienne législation ne sont soumis à pratiquement aucune restriction concernant leur utilisation. Dans d'autres régions, le potentiel de transformation est moyen. Presque partout, l'activité de construction est plus dynamique que la croissance de la population, ce qui favorise les transformations.

Valais et Vaud

Niveau des prix: pour des résidences secondaires à Verbier ou à Zermatt, il faut compter sur un prix au mètre carré supérieur à CHF 12 000 ou à CHF 11 000, respectivement. A Saas-Fee et à Crans-Montana, le niveau des prix est déjà nettement plus bas (CHF 9000). Villars-Gryon-Les Diablerets est la destination la plus chère du canton de Vaud avec des prix de CHF 8000 au mètre carré. Evolution des prix: pendant l'année, dans la plupart des destinations, les prix ont baissé. Anniviers a enregistré la plus forte correction (-6%). A Verbier et à Crans-Montana, deux destinations phares, les résidences secondaires ont également vu leur prix diminuer nettement (-3%). A Zermatt et à Saas-Fee, en revanche, les prix ont augmenté durant l'année. Sur les cinq dernières années, les prix ont stagné ou baissé dans toutes les destinations du Valais et du canton de Vaud, à l'exception de Saas-Fee. Taille du marché: avec plus de 10 000 résidences secondaires, Crans-Montana est le plus grand marché des Alpes. Nous recensons environ 6000 objets à Verbier et 4500 à Zermatt. Accessibilité: en raison de la proximité des aéroports et des centres, Leysin-Les Mosses et Villars-Gryon, dans le canton de Vaud, bénéficient de la meilleure accessibilité. C'est jusqu'à Zermatt que le temps de trajet est le plus long. Offre touristique: Zermatt offre l'offre touristique la plus large. Saas-Fee et Verbier présentent également une offre touristique supérieure à la moyenne. Occupation des logements: avec 4,6% en moyenne, ces destinations présentent le taux de logements vacants le plus élevé de l'espace alpin. Ovronnaz, Crans-Montana, Loèche-les-Bains et Nendaz/Veysonnaz sont en tête avec plus de 5% de logements vacants. Zermatt a le taux de logements vacants le plus bas. Perspectives pour les locations: c'est à Zermatt que la location à des touristes apparaît la plus prometteuse. De plus, dans beaucoup de destinations du Bas-Valais et du canton de Vaud, la location sur le marché des résidences principales est également une option. Croissance de la population: la proximité des zones d'emploi et le bon potentiel économique de ces régions favorisent une forte croissance de la population dans le canton de Vaud et le Bas-Valais. Les destinations du Haut-Valais s'en sortent nettement moins bien. Resserrement de l'offre: dans la plupart des destinations, les logements datant d’avant la Lex Weber peuvent être affectés à la résidence secondaire sans aucune restriction. La grande disponibilité de zones constructibles ne pose pas de limites à la construction de résidences principales. C'est à Zermatt que le potentiel d'extension de l'offre est actuellement le plus élevé. Le potentiel est en revanche quasiment nul dans la région Aletsch-Arena, où quatre logements sur cinq sont déjà utilisés comme résidence secondaire.

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Claudio Saputelli, responsable Swiss & Global Real Estate, Chief Investment Office WM
Tél. +41-79-513 50 45, claudio.saputelli@ubs.com

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