Hypothek und Immobilienkauf für Konkubinatspaare

Erwerben Paare in der Schweiz Wohneigentum und nehmen sie gemeinsam eine Hypothek auf, haften sie in der Regel gegenüber der Hypotherkargeberin oder dem Hypothekargeber beide solidarisch für die Hypothekarschuld. Anders als für Eheleute ist für Paare im Konkubinat jedoch vieles Rechtliche vorab nicht geklärt. Daraus ergeben sich besondere Risiken, die die Beteiligten berücksichtigen sollten.

Der Begriff «Solidarschuld» bezieht sich auf eine besondere Form der gemeinsamen Haftung. Im Zusammenhang mit Hypotheken bezeichnet «Solidarhaftung» die Haftung von zwei oder mehr Schuldnerinnen oder Schuldnern für die gesamte aufgenommene Summe.

Die Hypothekargeberin oder der Hypothekargeber als Gläubiger/-in darf die Rückzahlung der Hypothek von allen Solidarschuldnerinnen und -schuldnern verlangen. Solidarschuldnerin oder Solidarschuldner sein heisst also, dass jede Person einzeln für die Erfüllung der ganzen Schuld haftet. Die Gläubiger/-innen können nach ihrer Wahl von allen Solidarschuldnern/-innen je nur einen Teil oder das Ganze fordern. Sämtliche Schuldner/-innen bleiben so lange verpflichtet, bis die ganze Forderung getilgt ist. Bezahlt eine Solidarschuldnerin bzw. ein Solidarschuldner mehr als ihren/seinen Teil, so kann diese bzw. dieser womöglich auf die Mitschuldner/-innen zurückgreifen.

Solidarschuldnerinnen und -schuldner können zwar untereinander Vereinbarungen treffen, welchen Beitrag sie zur Rückzahlung leisten wollen. Eine solche Vereinbarung wirkt aber nur zwischen den Solidarschuldnern/-innen und nicht auch gegenüber den Gläubigern/-innen, ausser es ist mit den Gläubigern/-innen etwas anderes vereinbart, was in der Regel nicht erfolgt.

Das bedeutet, dass auch wenn die Solidarschuldner/-innen untereinander vereinbaren, dass eine Person einen grösseren Beitrag übernimmt als die anderen, die Gläubiger/-innen weiter das Recht haben, den vollen Betrag von jeder oder jedem Einzelnen einzufordern. Auch im Todesfall oder bei Insolvenz einer Solidarschuldnerin oder eines Solidarschuldners bleiben die jeweils anderen für die gesamte Schuld haftbar.

Bei vielen Paaren reicht das Einkommen und Vermögen einer Partnerin / eines Partners allein nicht aus, um die Tragbarkeitsanforderungen von Hypothekargebern/-innen zu erfüllen.

Vor der Vergabe prüfen Kreditinstitute die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Hypothekarnehmer und Hypothekarnehmerinnen. Die Kostenrechnung basiert in der Regel auf einem kalkulierten Zinssatz von 5% und beinhaltet Unterhalts- und Nebenkosten, die etwa 1% des Immobilienwerts ausmachen. Hinzu kommt, dass Paare zur Finanzierung ihres selbstbewohnten Eigenheims meist mindestens 20% des Immobilienwerts aus Eigenmitteln beizusteuern haben.

Die monatlichen Kosten für das gewünschte Eigenheim, einschliesslich Hypothekarzinsen und Rückzahlungen, sollten etwa ein Drittel des Bruttoeinkommens des Paares nicht überschreiten. Diese Vorgaben zu erfüllen und den Eigenanteil zu leisten, ist zusammen leichter als allein. Der gemeinsame Kauf eines Eigenheims und die gemeinsame Aufnahme einer Hypothek ist darum unter Paaren sehr verbreitet.

Bei genügenden Mitteln wird ein/eine Hypothekargeber/-in eine Alleinschuldnerschaft in der Regel akzeptieren. Wenn die Tragbarkeit bei Berücksichtigung der Mittel einer Partnerin bzw. eines Partners nicht ausreicht, wird der/die Hypothekargeber/-in für die Vergabe der Hypothek eine Solidarschuldnerschaft verlangen. Eine solche kann auch unabhängig davon vom Paar gewünscht und so angeboten werden.

Die Solidarschuldnerschaft nimmt grundsätzlich keine Rücksicht auf die Eigentumsverteilung innerhalb der Partnerschaft. Deshalb sind unterschiedlich hohe Eigenkapitalanteile ein wichtiges Thema. Bringt eine Partnerin oder ein Partner nur 20% der Mittel ein, haftet jedoch zu 50% für die Schulden, kann dies zu Auseinandersetzungen führen.

Anders als in der Ehe gibt es im Konkubinat nur sehr wenige gesetzliche Regelungen, die etwa im Fall einer Trennung automatisch zum Tragen kommen. Auch beim Erbrecht und den Sozialversicherungen gibt es für Unverheiratete nur sehr wenige solche Vorgaben.

Darum ist es Sache der Konkubinatspartner, miteinander rechtlich bindende Vereinbarungen zu treffen, zum Beispiel in einem Konkubinatsvertrag. Es empfiehlt sich hier, sich beraten zu lassen.

Wenn ein Teil der Paargemeinschaft stirbt, ist die Verfügbarkeit seines Vorsorgevermögens für Hinterbliebene bei den Säulen 2 und 3 unterschiedlich.

In der beruflichen Vorsorge (2. Säule) anerkennen manche Vorsorgeeinrichtungen einen Anspruch auf Hinterlassenenleistungen bei Konkubinatspaaren, wobei u.a. die Dauer der Lebensgemeinschaft oder, ob Unterhaltsleistungen für gemeinsame Kinder geleistet wurden, massgebend ist. Dies ist jedoch nicht immer der Fall. Erkundigen Sie sich bei Ihrer Vorsorgeeinrichtung, ob und unter welchen Voraussetzungen Leistungen an unverheiratete Hinterbliebene ausgerichtet würden.

Das Konkubinatspaar kann Lücken der 1. und 2. Säule u.a. durch die private Vorsorge decken. Dies kann über die 3. Säule erfolgen, und zwar entweder über die gebundene Vorsorge in der Säule 3a oder über die freie Vorsorge der Säule 3b.

In der gebundenen Vorsorge sind die Begünstigten gesetzlich definiert, wobei die Versicherten einen gewissen Entscheidungsfreiraum haben. Hier kann die Konkubinatspartnerin bzw. der Konkubinatspartner unter Umständen sogar gegenüber Nachkommen bevorzugt werden.

Die Begünstigung in der freien Selbstvorsorge (Säule 3b) ist grundsätzlich frei wählbar. Zur Säule 3b gehören bspw. kapitalbildende Lebensversicherungen.

Paare, die in der Schweiz eine Immobilie kaufen, sollten sorgfältig planen, miteinander offen kommunizieren und am besten auch rechtliche Beratung in Betracht ziehen. Anders als in der Ehe und in einer eingetragenen Partnerschaft sind Paare im Konkubinat vor allem selbst gefragt, wenn es darum geht, rechtlich verbindliche gegenseitige Rechte und Pflichten zu vereinbaren sowie Vorkehrungen gegen Risiken zu treffen. Sind die Verhältnisse geklärt, wird die Entscheidung für eine Hypothek leichter fallen.