Eigentumswohnung als Kapitalanlage kaufen: Renditeaussichten, Vermieterpflichten und mehr

Die Entscheidung, eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage zu kaufen und zu vermieten, hängt von dem wirtschaftlichen Umfeld, dem Immobilienmarkt und der persönlichen finanziellen Situation ab. In einem Niedrigzinsumfeld fällt die Immobilienfinanzierung leichter.

Höhere Zinsen vermindern auf den ersten Blick die Rentabilität einer Investition. Gleichzeitig verbessern aber steigende Mieten die Rentabilität.

Wer also eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage kaufen will, sollte die Nachfrage nach Mietobjekten und die Preisentwicklung des Immobilienmarktes genau prüfen.

Ein Trend zu privaten Immobilienanlagen besteht. So erwerben viele Private schon weit vor der Pensionierung eine Stockwerkseinheit als künftige Alterswohnung. Promotoren im Neubaubereich stellen ähnliche Tendenzen fest: Ein erstaunlich hoher Anteil von Wohnungskäufern kauft das Objekt zum Zweck der Kapitalanlage. Zu einem späteren Zeitpunkt ziehen vielleicht die Kinder ein oder der Käufer selbst. Eine andere Gruppe von Eigentümerinnen und Eigentümern hat schon vor längerer Zeit Wohneigentum erworben, dieses aus privaten Gründen aber nicht selbst bezogen – beispielsweise infolge eines Arbeitsplatzwechsels oder eines Auslandaufenthalts. Anstatt das Objekt zu veräussern, haben sie es vermietet.
 

Eigentumswohnungen

Investorinnen und Investoren können eine einzelne Wohnung in einem Mehrfamilienhaus kaufen und diese vermieten. Dabei kaufen sie aber nicht nur die Wohnung selbst, sondern auch einen Anteil an den gemeinschaftlichen Einrichtungen (Treppenhaus, Fassade etc.). Dies wird als Stockwerkeigentum bezeichnet.

Einfamilienhäuser

Einfamilienhäuser verfügen nur über eine Wohneinheit, die oft grösser als bei Wohnungen ausfällt. Als Renditeobjekt kommt ein Einfamilienhaus eher selten in Frage, weil die Kosten im Vergleich zu Eigentumswohnungen höher ausfallen und sich die Investition weniger rechnet.

Mehrparteienhäuser

Sie können natürlich auch ein ganzes Mehrfamilienhaus kaufen und die einzelnen Wohnungen separat vermieten. Da ihnen das gesamte Haus gehört, entfällt im Gegensatz zum Kauf einer einzelnen Wohnung die Abstimmung mit den übrigen Eigentümerinnen und Eigentümern. Das Grundstück lässt sich so auch besonders effizient nutzen und die Kosten pro Wohneinheit fallen geringer als bei einem Einfamilienhaus aus.

Ferienimmobilien

Ferienimmobilien als Kapitalanlage werden üblicherweise nur tage- oder wochenweise vermietet. Daher kommt es oft zu Leerstand, der in der Renditeberechnung berücksichtigt werden muss. Die kurzen Vermietungsintervalle ziehen überdies einen höheren Verwaltungsaufwand nach sich. Die Attraktivität hängt stärker als bei klassischem Wohneigentum von der Lage ab.

Da Ferienimmobilien seit einigen Jahren in der Schweiz auf 20% des verfügbaren Wohnraums beschränkt sind, herrscht in vielen Urlaubsregionen eine Angebotsknappheit.

Viele Menschen halten Investitionen in vermietete Wohnimmobilien für sicher. Das mag im Vergleich zu Aktien zutreffen, dennoch gibt es auch bei der Anlageklasse Wohnimmobilien Risiken.

Wohnungskäufe lassen sich derzeit nicht mehr so günstig finanzieren wie in der Niedrigzinsphase. Abhängig von Lage, Immobilienmarkt, baulichen Stärken und Schwächen führt allerdings jeder einzelne Fall zu ganz unterschiedlichen Ergebnissen.

«Wer eine Wohnung kauft, muss sich im Klaren darüber sein, dass die Immobilienpreise zyklisch verlaufen», sagt eine Expertin des Hauseigentümerverbands (HEV). Heute liegen die Immobilienpreise auf einem relativ hohen Niveau.

Stolze Preise für die Immobilie schmälern aber die Rendite, denn die Mieten sind zwar gestiegen, aber weniger stark als die Wohnungspreise. Viele Analysten und Marktbeobachter gehen davon aus, dass die Immobilienpreise nach der langen Boomphase in nächster Zeit eher stagnieren könnten als weiter zu steigen. Dabei sind regional sinkende Preise wahrscheinlich. Verliert die Immobilie jedoch an Wert, sieht der Businessplan nicht mehr so rosig aus.

Eine wichtige Frage ist, inwieweit sich Objekt und Standort für eine Vermietung eignen. Für zentrale Lagen, viele Agglomerationen oder attraktive Tourismusorte mit einer stabilen Nachfrage nach Wohnungen werden Sie zu anderen Schlüssen kommen als in strukturschwachen, schlecht erschlossenen Gegenden.

Manchmal ist es nicht einfach, das potenzielle Zielpublikum richtig einschätzen zu können: Eignet sich eine bestimmte Lage oder ein Quartier eher für Familien oder für Singles? Zieht es Studenten oder Haushalte mit hohem Einkommen an? Falls die anfänglich angenommenen Szenarien nicht eintreffen, sollten Sie einen Plan B parat haben – oder Sie verfügen über gewisse Reserven, um einen allfälligen Leerstand zu überbrücken.

Wohneigentum zu vermieten, setzt einiges an Know-how und Zeitaufwand voraus, denn im Dickicht von rechtlichen und formellen Vorschriften lauern Fallstricke. Bei Mietantritt gilt es, vertragliche Bedingungen, Nebenkosten, Mietkaution, Protokoll und Übergabe einwandfrei zu regeln.

In etlichen Kantonen gibt es die Formularpflicht: Bei Mietantritt muss man offenlegen, wie viel der Vormieter bezahlt hat. Eine Mietkaution als Sicherheit darf zudem nur verlangt werden, wenn dies vereinbart ist.

Ebenso müssen die Nebenkosten vertraglich geregelt sein. Bei der Festsetzung des Mietzinses kann sich der Vermieter nach der Orts- und Quartierüblichkeit richten oder seine tatsächlichen Kosten und Auslagen geltend machen. Dabei ist immer zu klären, welche Kosten nach Gesetz überwälzt werden können und welche nicht.

So kalkulieren Vermieter richtig

In seiner Kalkulation sollte der Vermieter die Zinsen für Hypotheken, den Zins auf dem investierten Eigenkapital sowie Unterhalt, Amortisationen, Steuern und Versicherungen berücksichtigen.

Auch die steuerlichen Auswirkungen müssen bedacht werden: Der Wert der Wohnung oder des Hauses ist als Vermögen anzugeben, die laufenden Einnahmen aus der Vermietung als Einkommen – wobei Hypothekarzinsen und gewisse Unterhalts- und Nebenkosten abziehbar sind.

Vorsicht: Im Zweifelsfall muss die Eigentümerin oder der Eigentümer belegen können, dass sie oder er keinen übersetzten Ertrag erzielt. In vielen Fällen ist es sinnvoll, dass Sie sich beraten und den Mietwert durch eine Expertin oder einen Experten schätzen lassen. Kosten für Sanierungen, bauliche Anpassungen usw. sollten in jedem Fall bedacht werden.

Wenn Ihr Objekt leer steht, fehlen die Einnahmen, währenddem gewisse Ausgaben dennoch anfallen. Oft besteht das Portfolio einer Privatperson nur aus einer oder wenigen Wohnungen. Dann kann jeder Leerstand – anders als bei Mehrfamilienhaus-Investitionen – gravierende Folgen haben.

Rechte und Pflichten als Vermieter

In der Schweiz sind die Rechte und Pflichten von Vermieterinnen und Vermietern durch das Mietrecht geregelt. Die Vermieterin oder der Vermieter hat das Recht, den Mietzins festzulegen. Dieser sollte jedoch marktüblich und angemessen sein.

In einem Vertrag sollten Parteien, Mietobjekt, Mietzins, Mietkonditionen, Dauer des Mietverhältnisses bzw. Kündigungsregelungen und andere relevante Vereinbarungen festgehalten werden. Die Vermieterin oder der Vermieter kann eine Mietkaution vertraglich festhalten, um sich gegen mögliche Schäden oder Mietrückstände abzusichern. Der Mieter muss dem Vermieter gestatten, die Sache zu besichtigen, soweit dies für den Unterhalt, den Verkauf oder die Wiedervermietung notwendig ist. Eine solche Besichtigung ist rechtzeitig anzukündigen. In dringenden Ausnahmefällen, in denen Gefahr im Verzug ist, wie zum Beispiel im Falle eines Rohrbruchs, kann die Vermieterin oder der Vermieter die Wohnung auch ohne Zustimmung der Mieterin oder des Mieters betreten. Es empfiehlt sich aber auch hier, den Mieter vorab zu informieren.

Die Vermieterin oder der Vermieter ist verpflichtet, die Mietsache in einem bewohnbaren Zustand zu erhalten, sie zu unterhalten und notwendige Reparaturen durchzuführen. Dies schliesst auch Instandhaltungsarbeiten ein, um den vertragsgemässen Gebrauch der Wohnung sicherzustellen. Sie oder er muss die Nebenkosten klar regeln und abrechnen. Falls die Wohnung Mängel aufweist, die den Gebrauch beeinträchtigen, haben Mieterinnen und Mieter je nach den Umständen das Recht auf Mietzinsreduktion. Vermieterinnen und Vermieter müssen solche Mängel beheben.

Insgesamt ist das Mietrecht in der Schweiz sehr detailliert, und es können zusätzliche Bestimmungen existieren, beispielsweise auf kantonaler Ebene. Bei Unsicherheiten oder komplexen Fragen ist es ratsam, professionellen Rat einzuholen, beispielsweise von einer Anwältin oder einem Anwalt.

Selbstverständlich lässt sich eine Mietimmobilie einfach direkt bezahlen. Doch viele Investorinnen und Investoren kommen beim Kauf von vermietbaren Wohnimmobilien nicht um eine Hypothek herum.

Dabei gelten etwas andere Regeln als bei selbst bewohnten Immobilien. Generell müssen Käuferinnen und Käufer von Wohnimmobilien in der Schweiz ein Eigenkapital von mindestens 20% mitbringen. Anders als bei selbst genutztem Wohnraum können hierfür jedoch keine Vorbezüge aus der Pensionskasse eingesetzt werden. Wer eine Ferienimmobilie kauft, muss sogar ein Eigenkapital von 30 bis 50% mitbringen.

Bei den Hypotheken gibt es grundsätzlich zwei zu unterscheiden: Bei der Festhypothek wird ein Zinssatz für mehrere Jahre festgeschrieben. Investorinnen und Investoren schützen sich damit vor dem Zinsänderungsrisiko und können besser kalkulieren.

Die zweite Möglichkeit ist eine SARON-Hypothek, bei der sich der Zins entsprechend dem Markt entwickelt. Investorinnen und Investoren gehen damit das Risiko ein, dass die Zinsen steigen und ihre Kalkulation damit plötzlich nicht mehr stimmt. Allerdings profitieren sie, sobald die Zinsen sinken.

Häufig wird eine Hypothek in verschiedenen Tranchen mit unterschiedlichen Laufzeiten abgeschlossen, um sich über einen längeren Zeitraum vor steigenden Zinsen zu schützen. Aber auch der Einbezug von SARON-Hypotheken kann je nach Strategie der Finanzierung sinnvoll sein.

Diese Art von Hypothek eignet sich für diejenigen, die das Geschehen am Geld- und Kapitalmarkt regelmässig verfolgen. Hier ist es wichtig, dass Zinsschwankungen finanziell verkraftet werden können. Bei UBS kann eine solche Hypothek jederzeit in eine Festhypothek überführt werden.

Die Attraktivität einer Immobilie wird massgeblich von der Lage bestimmt. Damit handelt es sich um eine entscheidende Voraussetzung für einen Hauskauf. Eine Wohnung in Innenstadtlagen von Zürich oder Genf hat natürlich einen wesentlich höheren Wert als ein ähnliches Objekt in den ländlichen Regionen des Jura. Dies führt natürlich zu weitaus höheren Mieteinnahmen. Auch die Leerstandsquote unterscheidet sich beträchtlich von Kanton zu Kanton und von Ort zu Ort.

Die Mikrolage hat ebenfalls erhebliche Auswirkungen auf den Immobilienwert und die Mieteinnahmen. Ob die Fenster einer Mietwohnung nach Norden oder Süden zeigen, stellt schon einen Unterschied dar. Die Nähe von Einkaufsmöglichkeiten, Kindergärten und Schulen zählt ebenso wie die Verkehrsanbindung.

Das muss jedoch nicht heissen, dass Investitionen in gute Lagen prinzipiell rentabler sind als in bescheidenere. Denn die Rentabilität einer Immobilie bemisst sich massgeblich an dem Verhältnis von Kaufpreis zu Mieteinnahmen. Wenn der Kaufpreis recht niedrig ist und die Mieteinnahmen auf mittlerem Niveau liegen, kann die prozentuale Rendite höher als bei Immobilien in erstklassigen Lagen ausfallen.

Bei der Lage einer Immobilie ist auch das Wertsteigerungspotenzial zu beachten. Neue Baugebiete in besonders attraktiven Lagen mit Blick auf den Genfer- oder Zürichsee gibt es kaum. Die Knappheit des Angebots dürfte sich künftig kaum ändern. Beste Voraussetzungen für Preissteigerungen.

Ob es sich beim Kauf einer Wohnung um eine gute Investition rechnet, lässt sich pauschal nicht beantworten. Zu viel hängt von der Entwicklung der Immobilienpreise, des Zinsniveaus und der Miethöhen ab. In den 10er-Jahren wurde die Anlageklasse durch niedrige Zinsen, steigende Preise und steigende Mieten befeuert.

Zwischenzeitlich sind die Zinsen gestiegen, während die Steigerung der Immobilienpreise und Mieten abflacht. Wie die künftige Entwicklung aussieht, lässt sich nicht sicher prognostizieren. Dennoch dürften Immobilien auch in Zukunft eine interessante Anlageklasse bleiben.