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Das unwiderrufliche Zahlungsversprechen stellt sicher, dass die Zahlung durch eine Bank oder einen anderen Hypothekargeber erfolgt.
Inhalt:
Mit einem unwiderruflichen Zahlungsversprechen verpflichtet sich eine Partei, in der Regel eine Bank, eine bestimmte Zahlung zu leisten. Die Vereinbarung spielt eine wichtige Rolle beim Kauf und beim Verkauf von Immobilien sowie bei der Hypothekenablösung.
Definition: unwiderrufliches Zahlungsversprechen
Bei einem unwiderruflichen Zahlungsversprechen beim Immobilienkauf handelt es sich um einen verbindlichen Nachweis, dass jemand eine Immobilie bezahlt bzw. der Kaufpreis tatsächlich finanziert wird. Das entsprechende Dokument wird in der Regel vom Hypothekargeber zur Verfügung gestellt. Damit verpflichtet sich der Hypothekargeber zur Zahlung des Verkaufspreises einer Immobilie und der Verkäufer hat damit die Sicherheit, dass die Zahlung erfolgen wird.
Ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen wird auch dann nötig, wenn Sie Ihre Hypothek ablösen und zu einem anderen Hypothekargeber wechseln. Die neue Bank wird dem bisherigen Hypothekargeber ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen ausstellen, woraufhin dieser der neuen Bank den der Hypothek zugrundeliegenden Schuldbrief aushändigt. Hat Ihr neuer Hypothekargeber den Schuldbrief erhalten, löst dieser die Hypothek beim bisherigen ab.
Es gibt grundsätzlich zahlreiche Leistungssicherungen, welche als Instrument zur Zahlungssicherung dienen können. Das unwiderrufliche Zahlungsversprechen gehört dabei zu den sogenannten Bankgarantien. Eine Bankgarantie ist aber kein genau definierter Begriff. Er kann als Oberbegriff für jegliche Arten von Sicherungsgeschäften dienen. Allen gemeinsam ist die Zusage des Garanten, im Falle des Versäumnisses des Hauptverpflichteten für die Begleichung einer Schuld oder die Erfüllung einer Leistung einzustehen.
Vorteile und Risiken des unwiderruflichen Zahlungsversprechens
Das gültig erstellte unwiderrufliche Zahlungsversprechen ist bindend. Der Vorteil: Aufgrund dieser Eigenschaft wird das Vertrauen zwischen Käufer und Verkäufer gestärkt.
Beim unwiderruflichen Zahlungsversprechen gilt es aber die vertraglichen Bedingungen zu berücksichtigen. Einige Aussteller solcher Zahlungsversprechen geben das Zahlungsversprechen zwar frühzeitig aus, knüpfen es aber dabei an zusätzliche Bedingungen. Um Nachteile für den Verkäufer zu vermeiden, wird die Eintragung im Grundbuch erst vorgenommen, wenn alle Punkte geklärt sind. Dafür wird beim Notar ein festes Datum vereinbart. Falls die Bedingungen bis dahin nicht eingehalten werden, führt dies in der Regel zur Annullierung des Kaufvertrags und der damit verbundenen Rechte und Pflichten.
So läuft das Zahlungsversprechen ab:
Der Kauf einer Immobilie ist ein wichtiger Meilenstein. Dabei wird der erste Schritt mit dem Kaufzuschlag getätigt. Doch wie geht es weiter? Im Folgenden wird der Ablauf Schritt für Schritt erklärt.
Das Gesetz schreibt für die Übertragung des Eigentums eine öffentliche Beurkundung beim Notar vor. Zur gegenseitigen Absicherung einigen sich beide Parteien oft schon vorher auf einen Reservationsvertrag, auch «Kaufzusage» genannt. Dieser kann sehr knapp gehalten sein und umfasst Folgendes:
Notariate sind kantonal unterschiedlich organisiert. In einigen Kantonen sind Notare freiberuflich tätig, in anderen handelt es sich um Staatsangestellte.
Der Notar setzt in aller Regel den Entwurf des Kaufvertrags auf. Sowohl der Käufer als auch der Verkäufer sollen die Unterlagen gründlich studieren und bei Bedarf Fragen stellen und Änderungswünsche vorbringen. Der Notar steht beiden Vertragsparteien neutral beratend zur Seite.
Je nach Geschäft sind die einzelnen Vertragsbestimmungen unterschiedlich geregelt. Zumeist enthalten sie:
Wichtig ist, dass der Vertrag nicht unter Zeitdruck ausgearbeitet und unterzeichnet wird. Und denken Sie daran: Massgeblich ist immer der Inhalt des finalen Vertrags. Prospekte, Verkaufsunterlagen oder mündliche Besprechungen sind in der Regel rechtlich gesehen unbedeutend.
Die Gebühren für Notariat und Grundbuchamt sind kantonal unterschiedlich hoch und richten sich nach dem Tarif des jeweiligen Kantons. Oft teilen sich Käufer und Verkäufer die Kosten, in einigen Kantonen kommt allein der Käufer dafür auf.
Die Beurkundung erfolgt ebenfalls auf dem Notariat. Dabei handelt es sich um einen sehr formellen Akt. Je nach Kanton und Notar wird der Vertrag im Wortlaut vorgelesen und noch einmal Punkt für Punkt besprochen. Hier besteht nochmals die Gelegenheit, fachliche Fragen zu stellen. Allerdings müssen zu diesem Zeitpunkt die Formalitäten geklärt sein, Verhandlungen zum Inhalt sollten zu diesem Zeitpunkt alle schon geklärt sein.
Sind alle Unterlagen vollständig, wird der Kaufvertrag von beiden Vertragsparteien sowie vom Notar unterzeichnet.
Als Eigentumsübertragung bezeichnet man den Übergang des Eigentums vom Verkäufer auf den Käufer. An diesem Termin müssen die zur Sicherung der Finanzierung notwendigen Schuldbriefe ausgestellt worden und vorhanden sein.
Rechtlich gesehen sind die Eigentumsübertragung und die Beurkundung des Kaufvertrags zwei unterschiedliche Vorgänge. Je nach Vorgehen wechselt das Objekt den Eigentümer direkt nach der Beurkundung. Häufig kommt es aber auch vor, dass die Beurkundung des Kaufvertrags und die tatsächliche Eigentumsübertragung zeitlich weiter auseinanderliegen. Dies kann zu Problemen führen, weswegen im Kaufvertrag geregelt werden sollte, wann die Übertragung und die Beurkundung genau erfolgen sollen. Wenn möglich sollte der Verkauf so organisiert werden, dass die beiden Vorgänge gleichzeitig erfolgen.
Damit die Hypothek ausbezahlt wird, müssen mehrere Voraussetzungen erfüllt sein:
Unwiderrufliche Zahlungsversprechen sind für den Immobilienkauf in der Schweiz gang und gäbe: Sie bieten dem Verkäufer Sicherheit, da der Hypothekargeber die Zahlung verbindlich zusichert. Dies stärkt das Vertrauen und ist rechtlich bindend. Unwiderrufliche Zahlungsversprechen schaffen somit eine verlässliche Basis für die erfolgreiche Veräusserung der Immobilie.
Hinweis: In jedem Fall müssen Sie die vertraglichen Bedingungen sorgfältig prüfen.
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