Wohneigentum Unwiderrufliches Zahlungsversprechen: Das sollten Sie wissen

Das unwiderrufliche Zahlungsversprechen stellt sicher, dass die Zahlung durch eine Bank oder einen anderen Hypothekargeber erfolgt.

von UBS Wissen 04. Juli 2024 8 Minuten Lesedauer

Inhalt:

Mit einem unwiderruflichen Zahlungsversprechen verpflichtet sich eine Partei, in der Regel eine Bank, eine bestimmte Zahlung zu leisten. Die Vereinbarung spielt eine wichtige Rolle beim Kauf und beim Verkauf von Immobilien sowie bei der Hypothekenablösung.

Definition: unwiderrufliches Zahlungsversprechen

Bei einem unwiderruflichen Zahlungsversprechen beim Immobilienkauf handelt es sich um einen verbindlichen Nachweis, dass jemand eine Immobilie bezahlt bzw. der Kaufpreis tatsächlich finanziert wird. Das entsprechende Dokument wird in der Regel vom Hypothekargeber zur Verfügung gestellt. Damit verpflichtet sich der Hypothekargeber zur Zahlung des Verkaufspreises einer Immobilie und der Verkäufer hat damit die Sicherheit, dass die Zahlung erfolgen wird.

Ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen wird auch dann nötig, wenn Sie Ihre Hypothek ablösen und zu einem anderen Hypothekargeber wechseln. Die neue Bank wird dem bisherigen Hypothekargeber ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen ausstellen, woraufhin dieser der neuen Bank den der Hypothek zugrundeliegenden Schuldbrief aushändigt. Hat Ihr neuer Hypothekargeber den Schuldbrief erhalten, löst dieser die Hypothek beim bisherigen ab.

Unwiderrufliches Zahlungsversprechen in Abgrenzung zu anderen Zahlungssicherungsmitteln

Es gibt grundsätzlich zahlreiche Leistungssicherungen, welche als Instrument zur Zahlungssicherung dienen können. Das unwiderrufliche Zahlungsversprechen gehört dabei zu den sogenannten Bankgarantien. Eine Bankgarantie ist aber kein genau definierter Begriff. Er kann als Oberbegriff für jegliche Arten von Sicherungsgeschäften dienen. Allen gemeinsam ist die Zusage des Garanten, im Falle des Versäumnisses des Hauptverpflichteten für die Begleichung einer Schuld oder die Erfüllung einer Leistung einzustehen.

 

Vorteile und Risiken des unwiderruflichen Zahlungsversprechens

Das gültig erstellte unwiderrufliche Zahlungsversprechen ist bindend. Der Vorteil: Aufgrund dieser Eigenschaft wird das Vertrauen zwischen Käufer und Verkäufer gestärkt.

Beim unwiderruflichen Zahlungsversprechen gilt es aber die vertraglichen Bedingungen zu berücksichtigen. Einige Aussteller solcher Zahlungsversprechen geben das Zahlungsversprechen zwar frühzeitig aus, knüpfen es aber dabei an zusätzliche Bedingungen. Um Nachteile für den Verkäufer zu vermeiden, wird die Eintragung im Grundbuch erst vorgenommen, wenn alle Punkte geklärt sind. Dafür wird beim Notar ein festes Datum vereinbart. Falls die Bedingungen bis dahin nicht eingehalten werden, führt dies in der Regel zur Annullierung des Kaufvertrags und der damit verbundenen Rechte und Pflichten.

Ablauf eines unwiderruflichen Zahlungsversprechens

Im Wesentlichen ist der Vorgang beim unwiderruflichen Zahlungsversprechen immer gleich.

So läuft das Zahlungsversprechen ab:

  1. Bevor das Zahlungsversprechen ausgestellt wird, prüft der Aussteller das Immobiliengeschäft. Dazu gehören etwa die Verkehrswertschätzung und die Prüfung der Tragbarkeit der Finanzierung.
  2. Danach gilt es, den Hypothekarvertrag zu unterzeichnen und die vereinbarten Eigenmittel zu deponieren.
  3. Jetzt müssen Sie als Käufer einen Schuldbrief beim Notariatsbüro ausstellen lassen. Dieser wird dem Hypothekargeber als Sicherheit dienen. Der Schulbrief umfasst mindestens die Höhe des vereinbarten Hypothekarbetrags.
  4. Sind diese Bedingungen erfüllt, erstellt der Hypothekargeber das unwiderrufliche Zahlungsversprechen.
  5. Spätestens bei der Unterzeichnung des Kaufvertrags beim Notar oder Grundbuchverwalter muss das unwiderrufliche Zahlungsversprechen dem Verkäufer überreicht werden. Das Datum für die Überweisung des Kaufbetrags wird im Normalfall auf den Termin festgelegt, der für die Eintragung des Immobilienkaufs ins Grundbuch vereinbart wurde.
  6. Die Bank wird den Kaufpreis also an diesem Tag dem Käufer überweisen. Nun ist auch verständlich, warum das Eigenkapital bereits vorher deponiert, der Hypothekarvertrag unterschrieben werden muss und die Bank auch den Schuldbrief zuvor haben muss. All diese Bedingungen sind eine Absicherung, dass die Bank das investierte Geld zurückerhält.

Was geschieht bei Zahlungsverweigerung?

Da das gültig erstellte unwiderrufliche Zahlungsversprechen rechtlich bindend ist, können bei der Zahlungsverweigerung rechtliche Schritte zur Durchsetzung eingeleitet werden. Dazu gehört unter anderem das Betreibungsverfahren. Damit alles rechtens läuft, sollte in aller Regel rechtliche Unterstützung, zum Beispiel durch einen Anwalt, gesucht werden.

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Vom Kaufzuschlag bis zum Einzug

Der Kauf einer Immobilie ist ein wichtiger Meilenstein. Dabei wird der erste Schritt mit dem Kaufzuschlag getätigt. Doch wie geht es weiter? Im Folgenden wird der Ablauf Schritt für Schritt erklärt.

Zuschlag, Anzahlung und Vorvertrag

Das Gesetz schreibt für die Übertragung des Eigentums eine öffentliche Beurkundung beim Notar vor. Zur gegenseitigen Absicherung einigen sich beide Parteien oft schon vorher auf einen Reservationsvertrag, auch «Kaufzusage» genannt. Dieser kann sehr knapp gehalten sein und umfasst Folgendes:

  • die Bezeichnung des Objekts
  • den vereinbarten Kaufpreis
  • die Aufteilung der Kosten des Grundbuchamts
  • das Datum der Eigentumsübertragung und die Höhe einer allfälligen Anzahlung – einschliesslich der Regelung für den Fall, dass Käufer oder Verkäufer vom Vertrag zurücktreten

Notar und Kaufvertrag

Notariate sind kantonal unterschiedlich organisiert. In einigen Kantonen sind Notare freiberuflich tätig, in anderen handelt es sich um Staatsangestellte.

Der Notar setzt in aller Regel den Entwurf des Kaufvertrags auf. Sowohl der Käufer als auch der Verkäufer sollen die Unterlagen gründlich studieren und bei Bedarf Fragen stellen und Änderungswünsche vorbringen. Der Notar steht beiden Vertragsparteien neutral beratend zur Seite.

Je nach Geschäft sind die einzelnen Vertragsbestimmungen unterschiedlich geregelt. Zumeist enthalten sie:

  • Details zu Käufer und Verkäufer
  • nähere Umschreibung von Grundstück bzw. Liegenschaft
  • Kaufpreistilgung (vereinbarter Kaufpreis und der vorgesehene Zahlungsablauf)
  • Datum der Eigentumsübertragung
  • Haftung bei Mängeln
  • Aufteilung der Handänderungs- und Notariatskosten

Wichtig ist, dass der Vertrag nicht unter Zeitdruck ausgearbeitet und unterzeichnet wird. Und denken Sie daran: Massgeblich ist immer der Inhalt des finalen Vertrags. Prospekte, Verkaufsunterlagen oder mündliche Besprechungen sind in der Regel rechtlich gesehen unbedeutend.

Die Gebühren für Notariat und Grundbuchamt sind kantonal unterschiedlich hoch und richten sich nach dem Tarif des jeweiligen Kantons. Oft teilen sich Käufer und Verkäufer die Kosten, in einigen Kantonen kommt allein der Käufer dafür auf.

Beurkundung

Die Beurkundung erfolgt ebenfalls auf dem Notariat. Dabei handelt es sich um einen sehr formellen Akt. Je nach Kanton und Notar wird der Vertrag im Wortlaut vorgelesen und noch einmal Punkt für Punkt besprochen. Hier besteht nochmals die Gelegenheit, fachliche Fragen zu stellen. Allerdings müssen zu diesem Zeitpunkt die Formalitäten geklärt sein, Verhandlungen zum Inhalt sollten zu diesem Zeitpunkt alle schon geklärt sein.

  • Als Käufer sollten Sie sich zum Beispiel gründlich darüber informiert haben, ob im Grundbuch gewisse Einträge für das betreffende Grundstück, sogenannte Dienstbarkeiten und Lasten wie zum Beispiel Wegrechte zugunsten von Nachbarn, vor- oder angemerkt sind. Diese können für die künftige Nutzung und Bebauung der Parzelle wesentlich sein.
  • Sie müssen einen verbindlichen Nachweis vorgelegt haben, dass der Kaufpreis tatsächlich finanzierbar ist. Dabei kann es sich um das unwiderrufliche Zahlungsversprechen von Ihrem Hypothekargeber handeln. Zum Teil ist auch eine verbindliche Prüfung einer Finanzierungsanfrage durch den Hypothekargeber ausreichend.

Sind alle Unterlagen vollständig, wird der Kaufvertrag von beiden Vertragsparteien sowie vom Notar unterzeichnet.

Eigentumsübertragung

Als Eigentumsübertragung bezeichnet man den Übergang des Eigentums vom Verkäufer auf den Käufer. An diesem Termin müssen die zur Sicherung der Finanzierung notwendigen Schuldbriefe ausgestellt worden und vorhanden sein.

Rechtlich gesehen sind die Eigentumsübertragung und die Beurkundung des Kaufvertrags zwei unterschiedliche Vorgänge. Je nach Vorgehen wechselt das Objekt den Eigentümer direkt nach der Beurkundung. Häufig kommt es aber auch vor, dass die Beurkundung des Kaufvertrags und die tatsächliche Eigentumsübertragung zeitlich weiter auseinanderliegen. Dies kann zu Problemen führen, weswegen im Kaufvertrag geregelt werden sollte, wann die Übertragung und die Beurkundung genau erfolgen sollen. Wenn möglich sollte der Verkauf so organisiert werden, dass die beiden Vorgänge gleichzeitig erfolgen.

Auszahlung der Hypothek

Damit die Hypothek ausbezahlt wird, müssen mehrere Voraussetzungen erfüllt sein:

  • Der Kunde hat sich für eine passende Hypothek entschieden und den Hypothekarvertrag der Bank unterzeichnet.
  • Er hat das Eigenkapital, sprich seinen Anteil am Kaufpreis, in der Regel 20 Prozent der gesamten Summe, einbezahlt.
  • Sämtliche für den Kredit nötigen Sicherheiten liegen vor: Schuldbriefe, allenfalls zusätzliche Sicherheiten, Verpfändungen usw.
  • Der Kaufvertrag ist vom Notar beurkundet.

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Protokoll und Übergabe der Immobilie

Grundsätzlich gilt die Regel: Der Käufer übernimmt das Objekt exakt in dem Zustand, in dem er es bei der Besichtigung angetroffen hat. Es ist schon lange branchenüblich, dass in Kaufverträgen für bestehende und insbesondere ältere Liegenschaften jede Haftung für Mängel ausgeschlossen wird. Der Verkäufer kann also nicht zur Rechenschaft gezogen werden, wenn einige Wochen nach der Übergabe die Heizung defekt ist oder das Dach rinnt. Was sich nach dem Gesetz nicht wegbedingen lässt, sind «arglistig verschwiegene Mängel» (OR, Artikel 199). Dieser Tatbestand wäre beispielsweise dann erfüllt, wenn der Verkäufer darüber Bescheid wusste, dass die Heizung nicht funktioniert.

Um sich gut abzusichern, sollten Sie das Objekt daher vor dem Kauf auf Herz und Nieren prüfen bzw. von einer Fachperson Ihres Vertrauens prüfen lassen, indem Sie zum Beispiel einen Architekten oder Bauexperten beiziehen. Je nach Situation besteht die Möglichkeit, im Vertrag eine Zusicherung von gewissen Eigenschaften oder einem gewissen Zustand festzuhalten. In jedem Fall sollte bei der Übergabe des Objekts ein detailliertes Protokoll erstellt werden.

Bei einem Neubau sind Sie in der Regel in einer stärkeren Position als bei einer älteren Liegenschaft: Sie können sich auf die üblichen Garantien für Bauarbeiten berufen und zum Beispiel die Handwerker für eine nicht einwandfreie Arbeit zur Verantwortung ziehen.

Wie werden die Nebenkosten abgerechnet?

Es ist Sache des Verkäufers – respektive bei Stockwerkeigentum der Verwaltung –, bereits geleistete Zahlungen auf das Datum der Übergabe abzurechnen. Darunter fallen unter anderem:

  • vorhandene Vorräte in einem Öltank
  • im Voraus bezahlte Prämien für die Gebäudeversicherung (Feuer und Elementar) oder eine Gebäude-Wasserversicherung
  • Kehrichtgebühren oder andere Abgaben an die öffentliche Hand

Fällt der Tag der Übergabe nicht gerade auf das Jahresende, werden diese Kosten anteilsmässig abgerechnet.

Schliesslich sollten bei der Übergabe auch Pläne, Garantiescheine, Betriebsanleitungen usw. ausgehändigt werden – und das Haus sollte sauber geputzt sein. Auch hier gilt die Regel: Am besten fahren Käufer und Verkäufer, wenn sie sich im Voraus über die Formalitäten der Übergabe verständigen.

Wie hoch sind die Nebenkosten einer Immobilie? Die Antwort gibt’s hier

Fazit

Unwiderrufliche Zahlungsversprechen sind für den Immobilienkauf in der Schweiz gang und gäbe: Sie bieten dem Verkäufer Sicherheit, da der Hypothekargeber die Zahlung verbindlich zusichert. Dies stärkt das Vertrauen und ist rechtlich bindend. Unwiderrufliche Zahlungsversprechen schaffen somit eine verlässliche Basis für die erfolgreiche Veräusserung der Immobilie.

Hinweis: In jedem Fall müssen Sie die vertraglichen Bedingungen sorgfältig prüfen.

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