UBS Studie: Wohnungsnachfrage treibt Preise und Mieten

Die UBS Immobilienstudie «Real Estate Focus 2024» beleuchtet die aktuellen Entwicklungen auf dem Schweizer Immobilienmarkt und liefert wertvolle Einblicke in Trends und Herausforderungen, denen Mieterinnen und Eigenheimbesitzer gegenüberstehen.

Im nachfolgenden Artikel haben wir die essenziellen Erkenntnisse für Sie zusammengefasst.

Traum vom Eigenheim rückt für viele in weite Ferne

Die UBS Immobilienstudie verdeutlicht: Trotz höheren Zinsen, die normalerweise die Nachfrage nach Wohneigentum aufgrund höherer Wohnkosten für Eigenheime dämpfen, stiegen die Preise für Eigentumswohnungen in der Schweiz im Jahr 2023 um knapp 3,5 Prozent. Einfamilienhäuser kosteten fast 2,5 Prozent mehr als im Vorjahr. Diese Entwicklung bedeutet für viele Haushalte eine zunehmende finanzielle Herausforderung und macht den Erwerb von Wohneigentum für immer mehr Haushalte unerschwinglich.

Im Vergleich zur Situation vor 20 Jahren, als sich noch 60 Prozent der Haushalte ein mittleres Objekt leisten konnten, sind es heute nur noch 15 Prozent. Ein durchschnittlicher Haushalt ist nur noch in knapp einem Viertel der 106 Wirtschaftsregionen der Schweiz in der Lage, eine 4,5-Zimmer-Eigentumswohnung zum Medianpreis zu erwerben.

Die Nachfrage nach Eigenheimen hat sich zwar aufgrund hoher Preise und gestiegener Zinsen insgesamt abgeschwächt, was sich beispielsweise in der niedrigeren Anzahl der abgeschlossenen Suchabonnements gezeigt hatte, die zuletzt im Juli 2015 so niedrig war. Gleichzeitig führt jedoch das überdurchschnittlich starke Wachstum der oberen Einkommen zu einer zusätzlichen Nachfrage nach Eigenheimen zu einem immer höheren Preis. Die Zuwanderung von Fachkräften, die häufig gut verdienen und Vermögen mitbringen, trägt zu dieser Nachfrage bei.

Steigende Preise abseits der Zentren

Auf dem Eigenheimmarkt zeichnet sich ein Trend hin zu dezentralen Lagen jenseits der Grosszentren ab. Immer mehr Menschen sind bereit, in preisgünstigere Regionen zu ziehen. Die Möglichkeit, im Homeoffice zu arbeiten, hat die Bereitschaft zu längeren Pendlerwegen vergrössert.

Die stärksten Preisanstiege von bis zu 10 Prozent wurden im Kanton Graubünden sowie im Oberwallis verzeichnet. In der gesamten Ostschweiz stiegen die Preise überdurchschnittlich. In der Westschweiz verteuerte sich Wohneigentum im Kanton Freiburg mit rund 4 Prozent am stärksten. Am anderen Ende der Skala lagen die Grossstädte: In den Regionen Genf und Basel sanken die Preise sogar leicht.

Hoffnung auf sinkende Nutzungskosten

Das Wohnen im Eigenheim ist im vergangenen Jahr teurer geworden. Ein wesentlicher Faktor war der Anstieg der laufenden Kosten aus Hypothekarzinsen, Unterhalt und Eigenmietwert. Beliefen sich diese Nutzungskosten im Jahr 2021 für eine 800 000 Franken teure Eigentumswohnung auf etwa 17 000 Franken, sind es aktuell gut 50 Prozent mehr, nämlich rund 26 000 Franken pro Jahr.

Die Aussicht auf eine leichte Entspannung bietet sich durch voraussichtlich weiter sinkende Zinsen. Die tieferen Nutzungskosten von Eigenheimen dürften diese im Vergleich zu Mietwohnungen wieder attraktiver machen.

Anders als bei den Nutzungskosten gibt es bei den Immobilienpreisen wenig Aussicht auf tiefere Zahlen. Aktuell werden die hohen Preise durch das tiefe Angebot an Häusern und Wohnungen gestützt, die auf dem Markt verfügbar sind. Die Baubewilligungen nahmen 2023 weiter ab. 2024 dürfte der Bestand  nur noch um 0,8 Prozent bei Eigentumswohnungen und 0,5 Prozent bei Einfamilienhäusern steigen.

Die Preise von Eigenheimen dürften im laufenden Jahr leicht um 1,5 Prozent (Wohnungen) und 1 Prozent (Einfamilienhäuser) steigen. Eine höhere Preisdynamik ist konjunkturbedingt voraussichtlich ab 2025 zu erwarten.

Anstieg der Mieten und Nachfrage

Wie verhält es sich im Bereich der Mietwohnungen? Die Studie verdeutlicht: Die Mieten steigen. Im vergangenen Jahr kletterten die Angebotsmieten um fast 5 Prozent im Vergleich zum Vorjahr, was den stärksten Anstieg seit 15 Jahren darstellt.

Die Wohnungsnachfrage stieg in den letzten zehn Jahren um durchschnittlich 1,3 Prozent pro Jahr. Die Zuwanderung und die stärkere Haushaltsbildung trugen zum Nachfrageboom nach Mietwohnungen bei. Der Anstieg der Wohnungsnachfrage führte zu einem Rückgang der Leerwohnungsziffer für Mietwohnungen von 2,7 auf 1,7 Prozent zwischen 2020 und 2023.

Agglomerationsgemeinden werden attraktiver

Neben dem anhaltenden Zustrom in die Grosszentren haben Gemeinden an den Rändern der Ballungszentren für Mieterinnen und Mieter an Attraktivität gewonnen, die durch einen Umzug erheblich Miete sparen können. Besonders deutlich zeigt sich dieser Trend, der durch ortsunabhängiges Arbeiten unterstützt wird, im Raum Zürich: Nach zehn Fahrminuten liegen die Angebotsmieten ein Fünftel tiefer als im Kantonshauptort, nach 20 Minuten ein Drittel, nach 60 Minuten um die Hälfte.

Aus Investorensicht erhöht sich dadurch die Attraktivität der Umlandgemeinden. Sinkende Leerstände und steigende Mieterträge bedeuten ein kleineres Risiko für Investitionen. Oft sind in den kleineren Gemeinden auch die Transaktionskosten bei der Projektentwicklung und die regulatorischen Risiken tiefer als in den Grossstädten.

Fazit und Ausblick

Insgesamt verdeutlicht der «Real Estate Focus 2024», dass immer weniger Haushalte den Traum vom Eigenheim verwirklichen können, während die Nachfrage nach Mietwohnungen stetig wächst und die Mieten steigen. Die Aussicht auf weiter sinkende Zinsen und eine mögliche Verlangsamung des Preisanstiegs verspricht eine gewisse Erleichterung auf dem Eigenheimmarkt. Eine Wiederbelebung des Booms wie zu Pandemiezeiten ist derzeit unwahrscheinlich.