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Immobilien und Steuern
Wie kann ich mit meiner Immobilie Steuern sparen?
Durch eine gründliche Planung haben Sie als Immobilienbesitzerin oder Immobilienbesitzer die Möglichkeit, Steuern zu sparen.
Inhalt:
Inhalt:
- Eigennutzung vs. Vermietung
- Abzugsfähige Kosten
- Steuern sparen beim Verkauf von Immobilien
- Steuern bei Erbschaft und Schenkung
- Zum Fazit
In der Schweiz gibt es bestimmte steuerliche Gegebenheiten, die all diejenigen betreffen, die eine Immobilie besitzen. Diese können je nach Kanton und Gemeinde aber variieren. Im Folgenden werden einige Punkte aufgeführt, in denen steuerliche Fragen von Belang sind.
Wenn es um Immobilien und Steuern geht, dann spielt es vor allem eine grosse Rolle, ob die Immobilie von Ihnen selbst genutzt wird oder ob Sie diese vermieten wollen. Folgende Unterschiede gibt es dabei:
- Steuern bei einer vermieteten Immobilie:
Besitzen Sie eine Immobilie und vermieten diese, dann sind die von Ihnen erzielten Mieteinnahmen als Einkunft zu deklarieren. Damit müssen Einkommenssteuern auf diese Einnahmen ausgerichtet werden. Wie hoch diese Steuer auf Ihre Mieteinnahmen sind, hängt von Ihrem jeweiligen Wohnkanton und Ihren übrigen Einkommen ab.
- Selbst genutzte Immobilie:
Nutzen Sie eine Immobilie selber, dann müssen Sie beispielsweise den Eigenmietwert versteuern. Dieser entspricht ungefähr 60 bis 70 Prozent der Mietkosten für ein ähnliches Objekt. Eine weitere Steuer ist die Liegenschaftssteuer. Gewisse Kantone wie die Kantone Zürich, Schwyz, Glarus, Zug, Solothurn, Basel-Landschaft und Aargau kennen diese nicht.
Bei der Liegenschaftssteuer handelt es sich um eine proportionale Steuer, deren Höhe sich nach dem Wert des Grundstücks richtet. Die Höhe des Betrags liegt zwischen 0,1 bis 3 Promille des Grundstückswerts. Und schliesslich gibt es noch die Vermögenssteuer. Dabei muss die Immobilie als Vermögenswert in der Steuererklärung angegeben werden.
Bewohnen Sie eine Immobilie selbst, dann haben Sie diverse Möglichkeiten, Steuerabzüge geltend zu machen.
Machen Sie sich mit den steuerlichen Abzugsmöglichkeiten rund um Ihre Immobilie vertraut und verschaffen Sie sich einen Überblick über die grössten Sparfaktoren.
Hypothekarzinsen
Schuldzinsen können Sie zu 100 Prozent vom steuerbaren Einkommen abziehen. Das gilt auch für Hypothekarzinsen: Je mehr Zinsen Sie zahlen, desto weniger Einkommen müssen Sie versteuern. Das bietet eine finanzielle Entlastung für die Schuldlast der Hypothek.
Wichtig ist, dass die Höhe der Hypothek an die persönliche Situation und das entsprechende Zinsumfeld angepasst wird, um auch wirklich von der Steuerersparnis zu profitieren.
Werterhaltende Ausgaben
Renovations- und Unterhaltskosten sind vom steuerbaren Einkommen abzugsfähig, wenn sie dazu dienen, den Wert Ihrer Immobilie zu erhalten. Dazu zählen zum Beispiel das Ersetzen alter Fenster, der Unterhalt des Gartens oder Malerarbeiten. Wertvermehrende Investitionen wie der Einbau einer neuen Sauna oder eines Whirlpools sind dagegen nicht abzugsfähig.
Pauschalabzug
Wenn in einem Jahr nur geringe Unterhalts- und Renovationskosten anfallen, dürfen Sie trotzdem einen Pauschalabzug vom steuerbaren Einkommen abziehen. Je nach Kanton beträgt der Abzug für jüngere Immobilien 10 Prozent und für ältere rund 20 Prozent des Eigenmietwerts oder der Bruttomieteinnahmen.
In Jahren mit grösseren Ausgaben lohnt es sich jedoch, die effektiven Kosten detailliert aufzulisten und abzuziehen.
Staffelung von grösseren Renovationen
Grössere planbare Renovationsarbeiten, die höher ausfallen als der Pauschalabzug, sollten auf mehrere Steuerperioden verteilt werden, um die Progression zu brechen. Das erreichen Sie, indem Sie Arbeiten auf einzelne Renovationsphasen aufteilen oder jahresübergreifend ausführen lassen. Wichtig ist auch, dass bei jahresübergreifenden Arbeiten diese aber auch so entsprechend auf verschiedene Rechnungen aufgeteilt werden.
Amortisation
Wenn Sie Steuern sparen möchten, lohnt es sich aus folgendem Grund, indirekt zu amortisieren: Sie zahlen den jährlichen Amortisationsbetrag in die Säule 3a ein und können die Einzahlungen bis zum festgelegten Maximalbetrag vom steuerbaren Einkommen abziehen. Die Hypothekarsumme bleibt dabei gleich hoch.
Bei der direkten Amortisation, wenn Sie also Ihre 2. Hypothek in Raten zurückzahlen, können Sie hingegen jährlich weniger Schuldzinsen abziehen.
Weitere Möglichkeiten
Folgende Kosten können Sie ebenfalls vom steuerbaren Einkommen abziehen:
- Investitionen zum Energiesparen wie zum Beispiel neue Energiesparfenster oder die Umrüstung auf eine Wärmepumpenheizung.
- Alle laufenden Nebenkosten und Versicherungsprämien im Zusammenhang mit der Immobilie.
Alle Fakten zu Ihrer Wunschgemeinde
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Sie wollen wissen, wie sich die Immobilienpreise oder die Bevölkerung in einer Gemeinde entwickelt haben? Oder wie der Standort generell eingestuft wird? Wie hoch die Steuerbelastung ist? Der Gemeinde-Ratgeber von UBS gibt Ihnen alle Antworten, kompakt und kostenlos.
Der Verkauf einer Immobilie ist ebenfalls mit Steuern verbunden. Allen voran ist dabei die Grundstückgewinnsteuer zu nennen. Diese ist vereinfacht gesagt auf der Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis zu zahlen. Die Differenz kann durch verschiedene Abzüge wie z.B. getätigte Investitionen reduziert werden. In vielen Kantonen wird diese Steuer progressiv ausgerichtet. Das heisst, dass die Höhe der Steuer von der Höhe des Gewinns abhängt. Daneben spielt auch die Haltedauer der Immobilie eine Rolle bei der Höhe der Steuer: Je länger die Immobilie in Ihrem Besitz war, umso weniger Steuern müssen Sie zahlen. Doch aufgepasst: Verkaufen Sie Ihre Immobilie nach kürzerer Haltedauer (z.B. bereits innerhalb der ersten 5 Jahre), müssen Sie einen Zuschlag zahlen, der je nach Kanton unterschiedlich hoch ausfallen kann.
Es ist aber auch zu erwähnen, dass die Grundstückgewinnsteuer nicht immer sofort gezahlt werden muss. Sie muss dann nicht gezahlt werden, wenn Sie innerhalb einer festgelegten Periode (i.R. zwei Jahre) eine Ersatzliegenschaft kaufen und diese selbst bewohnen. Allerdings handelt es sich dabei um einen Steueraufschub, sprich, die Steuer muss dennoch zu einem späteren Zeitpunkt bezahlt werden.
Immobilien sind oftmals auch Gegenstand von Erbschaften und Schenkungen. Dabei kommt die Schenkungs- resp. die Erbschaftssteuer ins Spiel. Hier spielt der Wert der Liegenschaft und der Grad der Verwandtschaft eine grosse Rolle. Je höher das geerbte Vermögen bzw. die Schenkung und je weiter entfernt der Verwandtschaftsgrad, umso höher sind dann die zu bezahlenden Steuern durch die Erbinnen und Erben resp. die Beschenkten. Die erwähnten Steuern fallen in der Regel dort an, wo sich die Immobilie befindet.
Kantonal unterschiedliche Regelungen
Je nach Kanton gibt es bezüglich Steuern und Immobilien unterschiedliche Punkte zu berücksichtigen. Um detaillierte Informationen zu den Immobiliensteuern in einem jeweiligen Kanton zu finden, lohnt es sich, die Websites der jeweiligen kantonalen Steuerverwaltungen zu besuchen. Diese bieten häufig umfassende Informationen und Online-Rechner an.
Im Steuerkontext ergeben sich für Immobilienbesitzerinnen und -besitzer in der Schweiz Vorteile, doch auch Herausforderungen sind im Auge zu behalten. Eine indirekte Amortisation über die Säule 3a bietet zudem Steuerersparnis. Frühzeitige Vermögensübertragungen und Schenkungen können Steuerprogression umgehen, wobei die Hypothekenstruktur die Schenkungssteuer beeinflusst.
Ob Kauf oder Verkauf: Eine gründliche Planung ist für Immobilienbesitzerinnen und -besitzer das A und O, um optimale steuerliche Ergebnisse zu erzielen.
Disclaimer
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