Rechte des Bauherrn auf einen Blick

Muss der Generalunternehmer seine Offerte einhalten?

Wenn man vertraglich einen Festpreis vereinbart, ist dieser bindend. Entscheidend sind eine klare und eindeutige Formulierung und ein definiertes Projekt. Doch aufgepasst: In der Offerte und der Schlussrechnung tauchen oft nicht inbegriffene Leistungen auf. Daher müssen Sie auch bei einem Festpreis sorgfältig prüfen, welche Leistungen inklusive sind, welche Leistungen dennoch beispielsweise nach Materialmenge verrechnet werden und wie viel Änderungen kosten. Wird kein Festpreis vereinbart, muss die Genauigkeit des Kostenvoranschlags definiert sein.

Wer garantiert, dass der Hausbau nach Plan erfolgt?

Massgeblich sind die beurkundeten Unterlagen: der Vertrag und was dazugehört – Baubeschrieb, -pläne und -normen etc. Es ist dann gemäss diesen Vorgaben vorzugehen und zu bauen. Gewünschte Eigenschaften sollten in der Vertragsurkunde beweisbar definiert sein.

Muss der Lieferant eines Geräts dafür geradestehen, dass dieses einwandfrei läuft?

In der Schweiz gilt, dass Ansprüche des Bestellers wegen Mängeln des Werkes je nach Ursache mit Ablauf von zwei bzw. fünf Jahren nach der Abnahme des Werkes verjähren. Es können aber je nach Grundlage für den Mangel auch andere Verjährungsfristen massgeblich sein. Oft haftet gegenüber dem Bauherrn jedoch nicht der Hersteller, sondern der Installateur, etwa der Heizungsmonteur. Falls dieser die Garantie einschränken oder ausschliessen will, sollten Sie möglicherweise einen anderen Partner suchen.

Muss der Generalunternehmer mir garantieren, dass ich pünktlich einziehen kann?

Der Generalunternehmer muss dafür sorgen, dass das Bauwerk vollständig und termingerecht fertiggestellt wird und den gewünschten Qualitätsansprüchen entspricht. Auch hier ist die Formulierung im Vertrag massgebend. Ist ein Fixtermin definiert, ist dieser einzuhalten. Vorausgesetzt, der Termin wird nicht durch vage Formulierungen oder Vorbehalte im «Kleingedruckten» relativiert. Zu schwammig wäre zum Beispiel «gewünschter Bezugstermin». Heikel wird es, wenn der Unternehmer den Termin beispielsweise erst drei Monate vor Fertigstellung bekannt gibt. Zu beachten ist, dass Zusatzwünsche des Bauherrn zu Mehrkosten und Verzögerungen führen können.

Was gilt als Baumangel?

Mangelhaft am Bau kann alles sein, was vom Vertrag abweicht – oder nach den «anerkannten Regeln der Baukunde» hätte erwartet werden können. Dies kann sich darin zeigen, dass Wasser in der Tiefgarage steht oder Sonnenstoren unsachgemäss montiert wurden.

Was ist bei Mängeln zu tun?

In der Schweiz gilt, dass Ansprüche des Bestellers wegen Mängeln des Werkes je nach Ursache mit Ablauf von zwei bzw. fünf Jahren nach der Abnahme des Werkes verjähren. Es können aber je nach Grundlage für den Mangel auch andere Verjährungsfristen massgeblich sein.

Der Besteller hat das Werk nach Abnahme des Werks so rasch als möglich (sobald es nach dem üblichen Geschäftsgange tunlich ist) zu prüfen. Mängel sind sodann sofort zu melden und zu rügen. Pauschalisierte Mängelrügen sind in der Regel nicht ausreichend, vielmehr ist jeder Mangel einzeln aufzuführen. Die Meldung und Rüge muss inhaltlich sachgerecht substanziiert sein und zum Ausdruck bringen, dass der Besteller die Lieferung nicht als vertragsgemäss anerkennt und den Unternehmer haftbar macht.

Mängel, die bei der Abnahme nicht erkennbar waren – verdeckte Mängel –, sind gemäss Obligationenrecht sofort nach ihrer Entdeckung zu rügen. Doch auch für solche Mängel gelten grundsätzlich die anwendbaren Verjährungsfristen.

Was sind Haftungsausschlüsse bei einem Bauwerkvertrag?

Generalunternehmer lehnen oft jede Haftung für Mängel ab. Solche Ausschlüsse sind teilweise rechtlich möglich. Ausgeschlossen ist jedoch bspw. eine Haftungsbefreiung aufgrund einer angeblichen Genehmigung von absichtlich verschwiegenen Mängeln.

In gewissen Fällen treten Generalunternehmen die Mängelrechte gegenüber den Handwerkern an die Immobilienkäufer bzw. den Besteller ab. Das klingt wie eine Besserstellung, könnte sich aber als problematisch erweisen. Abtretungen können sich im Einzelfall als unzulässig erweisen oder es lässt sich nur schwierig eruieren, wer effektiv zur Rechenschaft zu ziehen wäre. Deshalb sollte eine Abtretung vermieden werden. Vielmehr sollte ein Generalunternehmer für die eigene Arbeit und die beigezogenen Handwerker selbst Verantwortung übernehmen. Deshalb ist es zentral, im Vorfeld Referenzen einzuholen und sich nötigenfalls von Experten beraten zu lassen.

Gewährleistet der Generalunternehmer einen niedrigen Energieverbrauch?

Wenn Sie ausdrücklich einen Minergie-Bau oder ein anderes Qualitätslabel vertraglich vereinbart haben, muss der Generalunternehmer das liefern. Schwieriger wird es mit dem Energieverbrauch. Dazu müssten Sie sich explizit im Vertrag zusichern lassen, dass für den Betrieb des Hauses eine bestimmte Zielgrösse beim Energieverbrauch erreicht werden muss. Die Möglichkeiten sind aber begrenzt, da der Energieverbrauch nicht nur vom Haus, sondern auch vom Benutzerverhalten abhängt.

Welche Risiken bergen Projektänderungen oder Anpassungen während des Baus?

Bestelländerungen erweisen sich als höchst riskant. Auf welcher Grundlage man dann kalkuliert, wird schnell zum Streitpunkt. Entscheidend für den Erfolg ist daher, dass die Bauarbeiten erst beginnen, wenn die Planung und die Kosten definiert sind. Nachträgliche Projektänderungen sollten unbedingt schriftlich unter Angabe der Kostenfolge offeriert und vertraglich festgehalten werden.

Inwieweit muss ein Expertengutachten zutreffen?

Ein Gutachter haftet für die Verlässlichkeit seiner Aussage. Es sind der Haftung aber Grenzen gesetzt. Wenn beispielsweise ein Experte aufgrund anerkannter Annahmen den Wert einer Liegenschaft schätzt, heisst dies nicht zwingend, dass sich auch die Käufer davon leiten lassen oder dass sich nicht durch Veränderungen in der Gesamtsituation Abweichungen ergeben können.

Insgesamt ist bei einem Bauvorhaben eine präzise Gestaltung des Vertrags entscheidend. Von den Baukosten über die technischen Anlagen bis zu Baumängeln und Garantieausschlüssen sollten alle Aspekte klar definiert sein. Besondere Vorsicht ist bei Änderungen während des Baus geboten. Die Prüfung des Werks ist ein wesentlicher und zeitkritischer Aspekt, für den Zeit einzuplanen ist. Zudem ist eine kritische Haltung gegenüber Gutachten, insbesondere bei Verkehrswertschätzungen, angebracht. Es lohnt sich, allenfalls Unterstützung von Experten zu holen. Ist alles stimmig, dann steht dem Bauvorhaben aus rechtlicher Hinsicht praktisch nichts mehr im Weg.