Immobilienverkauf Checkliste Hausverkauf: Was muss beim Hausverkauf beachtet werden?
Sie wollen Ihre Immobilie verkaufen? Wir geben Ihnen wertvolle Tipps und zeigen Ihnen, wie Sie den Verkauf richtig planen.
Inhalt:
Inhalt:
- Marktwertermittlung für den Immobilienverkauf
- Vorbereitung der Immobilie
- Welche Unterlagen sind für den Immobilienverkauf wichtig?
- Abschluss und Verkauf
- Checkliste Hausverkauf
- Zum Fazit
Der Kauf von Wohneigentum ist nicht immer eine Entscheidung fürs Leben. Oft sind es Änderungen der familiären Situation oder beruflich bedingte Wohnortwechsel, die zu einem Immobilienverkauf führen. Doch wie verkaufe ich mein Haus? Welche steuerlichen Aspekte muss ich dabei berücksichtigen und was ist beim Kauf eines neuen Hauses zu beachten?
Die eigenen vier Wände sind oftmals unbezahlbar für einen selber. Doch möchte man die Immobilie verkaufen, dann geht nichts über eine realistische Preisschätzung. Diese ist entscheidend für das Erzielen einer optimalen Rendite. So kann ein übertrieben hoher Verkaufspreis potenzielle Käuferinnen und Käufer abschrecken. Ein zu niedriger Preis führt zu einem Ansturm an Interessenten und allenfalls zu einem geringeren Gewinn für den Verkäufer.
Aus diesem Grund ist eine gute Marktwertermittlung wichtig. Dabei kommen diverse Schätzmethoden zum Einsatz. Welche das sind, lesen Sie im Folgenden.
1. Schätzmethode: hedonische Methode
Bei der hedonischen Schätzung werden die verschiedenen Qualitätsmerkmale einer Immobilie mit denjenigen von anderen Immobilien verglichen. Diese Methode stützt sich auf eine grosse Anzahl an Daten und bestimmt den Wert einer Immobilie durch statistische Berechnungen. Die Kosten für die hedonische Methode variieren von Anbieter zu Anbieter und können einige Hundert Franken betragen. Sie kann jedoch gratis sein, wenn Sie ein Online-Tool dazu verwenden.
- Vorteile: Die hedonische Methode ist günstig und erfordert einen geringen Zeitaufwand.
- Nachteile: Die hedonische Schätzung ist weniger genau, da sie die Besonderheiten einer Immobilie in der Regel nicht berücksichtigt.
2. Schätzmethode: Ertragswertmethode
Ermitteln Sie den Wert Ihrer Immobilie mit dieser Methode, dann beziehen Sie zukünftig erzielbare Renditen und zukünftige Kosten in die Schätzung mit ein. Es kann sich so beim zu bewertenden Objekt beispielsweise um ein Mehrfamilienhaus handeln, bei welchem die Nettomieteinnahmen berücksichtigt werden.
- Vorteile: Die Methode eignet sich besonders gut für Objekte, die einen Ertrag generieren. Damit kann das Objekt auch als Renditeobjekt angesehen werden.
- Nachteile: Für ein privates Eigenheim eignet sich diese Methode weniger. Vielmehr sind es Renditeobjekte wie Hotels oder anderweitige Gewerbeobjekte, die von diesem Verfahren profitieren.
3. Schätzmethode: Realwertmethode
Die Realwertmethode nennt sich auch Substanzwertschätzung. Dabei wird grundsätzlich der Wert der Immobilie so ermittelt, als wenn diese neu gebaut würde. Wichtig ist also dabei die Bewertung der Bausubstanz. Das heisst: Der Neuwert wird zusammen mit dem Landwert gerechnet und davon die Baukosten abgezogen, welche für den Neubau nötig wären. Auch die zeitliche Entwertung wird berücksichtigt.
- Vorteile: Diese Methode eignet sich für schwer vergleichbare Objekte und/oder dann, wenn wenig Vergleichsdaten von anderen Immobilien verfügbar sind.
- Nachteile: Bei der Realwertmethode spielt die Bausubstanz eine entscheidende Rolle. Der Einfluss des Immobilienmarkts spielt darum eine untergeordnete Rolle.
Eine optimale Vorbereitung ist entscheidend für den Verkauf des Eigenheims. Als Erstes sollte es gründlich auf Mängel hin überprüft werden. Reparieren oder renovieren Sie das Eigenheim darum, wo es nötig ist. Überprüfen Sie zudem alle wichtigen Bauteile und Inneneinrichtungen: Heizungen, Waschmaschinen, Geschirrspüler und Lüftungen sind dabei genauso zu berücksichtigen wie die Fassade, der Boden oder Fenster(-dichtungen).
Haben Sie Ihre Immobilie auf Vordermann gebracht, dann können Sie bereits mit den ersten Besucherinnen und Besuchern rechnen. Daher gilt es, sich mit dem Home Staging zu beschäftigen, also der ansprechenden Präsentation der Immobilie zu Marketingzwecken. Damit diese Inszenierung des Hauses oder der Wohnung gut läuft, sollten Sie allerdings ein, zwei Dinge berücksichtigen. Dazu gehört:
- Aufräumen: Chaos verkauft sich nicht. Räumen Sie darum persönliche Gegenstände aus dem Weg und achten Sie auf eine gepflegte Inneneinrichtung. Tipp: Eine Vase mit Blumen heitert jedes Zimmer auf.
- Reinigung: Kalkflecken und Staub trüben die Sicht auf die schönen Seiten der Liegenschaft. Lassen Sie die Immobilie deshalb gründlich professionell reinigen. Denn so wirkt sie einladend und überzeugt mit einem gepflegten Inneren die Besucherinnen und Besucher.
- Beleuchtung: Sorgen Sie für eine angenehme und helle Beleuchtung in der Wohnung oder im Haus. Tagsüber sollten etwa alle Storen hochgezogen sein, damit genug Tageslicht ins Innere gelangt. Künstliches Licht kann nachhelfen, indem Leuchten strategisch so platziert werden, dass sie dunkle Ecken erhellen.
- Farbanstrich: Bunte und knallige Farben an Wänden sind Geschmackssache. Um die Immobilie ins beste Licht zu rücken, sollten Sie nicht vor einem neuen Farbanstrich zögern. Klassisch weiss oder andere dezente Farben wirken frisch und können den Raum optisch erweitern.
Für einen reibungslosen Verkaufsprozess sollten Sie ein umfassendes Verkaufsdossier für potenzielle Interessenten bereithalten. Damit vereinfachen Sie die Verhandlungen erheblich. Nebst Bildern der Liegenschaft handelt es sich um folgende Dokumente:
- Katasterplan: Katasterpläne sind von grosser Bedeutung sowohl für Privatpersonen als auch für Behörden. Sie bieten präzise Informationen über die Position, die Form und die Grösse einzelner Parzellen, einschliesslich der darauf befindlichen Gebäude und Infrastrukturen. Besonders relevant sind sie im Kontext von Hypotheken und Baugesuchen.
- Grundbuchauszug: Der Auszug aus dem Grundbuch enthält bedeutende Informationen zu den rechtlichen Aspekten der Immobilie, darunter Angaben zu Eigentümern und Dienstbarkeiten.
- Nachweis der Gebäudeversicherung: Beim Erwerb der Liegenschaft geht die Gebäudeversicherung automatisch auf die neuen Eigentümer über. Diese Versicherung bietet Schutz vor Schäden, beispielsweise durch Feuer oder Hochwasser. Es ist wichtig, zu beachten, dass in der Schweiz Gebäude in nahezu 20 Kantonen durch die jeweilige kantonale Gebäudeversicherung obligatorisch versichert sein müssen.
- Grundrissplan: Ein Grundrissplan gibt Auskunft über die Nutzungsmöglichkeiten eines Gebäudes. Ein entscheidendes Merkmal dabei ist die Konnektivität, welche verdeutlicht, wie die Räume miteinander verbunden sind.
- Erbrachte Renovationsarbeiten: Nachweise von Renovationsarbeiten und Sanierungen sollten sich ebenfalls im Verkaufsdossier befinden, da sie den Wert der Immobilie erhöhen können. Dazu gehören auch Nachweise für energetische Sanierungen.
Abhängig von den Anforderungen und lokalen Vorschriften können ergänzende Dokumente notwendig sein.
Makler oder Privatverkauf?
Makler oder Privatverkauf?
Möchten Sie Ihre Immobilie verkaufen, dann können Sie dies selber tun oder sich von einer Fachperson beraten lassen. So kennt sich eine gute Immobilienmaklerin oder ein guter Immobilienmakler mit dem Immobilienmarkt aus und kann von ihrem bzw. seinem Netzwerk profitieren. Das ist aber nicht kostenlos. Maklerinnen und Makler erhalten in der Regel eine Provision. Suchen Sie darum am besten eine neutrale Fachperson. Auch viele Banken bieten Immobilienschätzungen an.
Das perfekte Inserat
Das perfekte Inserat
Ein erfolgreicher Hausverkauf beginnt mit einem perfekten Inserat, das Interessenten anspricht und alle relevanten Informationen bereitstellt. Zwei entscheidende Elemente, die dabei eine zentrale Rolle spielen, sind professionelle Fotos und eine ansprechende Objektbeschreibung.
- Professionelle Fotos sind von grosser Bedeutung, da sie den ersten Eindruck vermitteln. Sie zeigen das Haus in seiner besten Perspektive, betonen seine Vorzüge und wecken das Interesse potenzieller Käuferinnen und Käufer. Einladende Aufnahmen von Schlafzimmern, Küchen, Wohnbereichen und dem Aussenbereich vermitteln einen umfassenden Eindruck und steigern die Attraktivität des Verkaufsangebots.
- Die Objektbeschreibung sollte prägnant und informativ sein. Sie sollte nicht nur die grundlegenden Eigenschaften des Hauses enthalten, sondern auch besondere Merkmale hervorheben. Beschreiben Sie den Charme des Gartens oder besondere architektonische Details. Bleiben Sie allerdings sachlich und beschönigen Sie nicht allzu stark – das wirkt unecht.
Die Auswahl der Immobilienportale, auf denen Sie das Inserat schalten, ist ebenfalls wichtig. Wählen Sie Immobilienplattformen, von denen Sie wissen, dass diese von Ihrer Zielgruppe besucht werden. Zögern Sie zudem nicht, soziale Medien zu nutzen oder auch Anzeigen in lokalen Zeitungen zu schalten. Ein gut durchdachter Marketingansatz kann dazu beitragen, dass Ihre Immobilie schneller und zu einem optimalen Preis verkauft wird.
Tipps zu Besichtigungen und Verhandlungen
Tipps zu Besichtigungen und Verhandlungen
Wirkt Ihr Inserat, dann können Sie bereits mit den ersten Besucherinnen und Besuchern rechnen. Nun kommt es auf eine sorgfältige Vorbereitung für Besichtigungen und eine geschickte Verhandlungsführung an.
Tipps für eine erfolgreiche Besichtigung und die Verhandlung
- Führen Sie professionell durch die Immobilie: Erscheinen Sie pünktlich zum Besichtigungstermin und ziehen Sie sich korrekt an – mit dem Dresscode «Business Casual» sind Sie auf der sicheren Seite.
- Flexibilität bei Terminen: Seien Sie flexibel bei der Terminvereinbarung für Besichtigungen. Potenzielle Käuferinnen und Käufer haben oft unterschiedliche Zeitpläne.
- Fragen beantworten: Seien Sie bereit, Fragen zu beantworten und positive Aspekte des Hauses hervorzuheben. Eine klare Kommunikation schafft Vertrauen.
- Verhandlungsstrategie: Setzen Sie sich klare Ziele für den Verkaufspreis, seien Sie jedoch bereit, Kompromisse einzugehen. Überlegen Sie im Voraus, wie viel Verhandlungsspielraum Sie haben. Realistische Preisvorstellungen sind dabei entscheidend – mit einem überhöhten Preis schrecken Sie nur ab. Eine professionelle Immobilienbewertung kann Ihnen hierbei wertvolle Dienste erweisen.
- Professionelle Hilfe: Ziehen Sie eine Immobilienmaklerin oder einen Immobilienmakler für die Verhandlungen in Betracht. Sie oder er hat meistens Erfahrung in Verhandlungen und kann einen guten Preis für Ihre Immobilie erzielen.
Insgesamt sind eine sorgfältige Vorbereitung und eine geschickte Verhandlungsführung entscheidend, um einen reibungslosen Hausverkauf zu gewährleisten. Indem Sie Interessenten ein positives Erlebnis bieten und gleichzeitig flexibel und transparent in den Verhandlungen agieren, erhöhen Sie die Chancen auf einen erfolgreichen Abschluss.
Wenn alles passt und Sie sich mit der interessierten Person einigen konnten, wird der Verkaufsvertrag unterschrieben. Bei diesem Prozess spielt der Notar eine wichtige Rolle. Er kümmert sich um die Vertragsaufsetzung, stellt sicher, dass alle Parteien diesen verstehen und richtig informiert sind, und setzt die anschliessende Eigentumsübertragung in Gang. Dabei nimmt diese durch die Eintragung ins Grundbuch eine offizielle Form an. Wurde anschliessend alles bezahlt, dann steht der Schlüsselübergabe nichts mehr im Weg. Die Schlüssel werden meistens vom Notar übergeben.
Nach dem Verkauf
Nach dem Verkauf
Wie Sie weniger Grundstückgewinnsteuer zahlen
Beim Immobilienverkauf fällt eine Grundstückgewinnsteuer an, die Sie entrichten müssen. Besteuert wird vereinfacht gesagt die Differenz zwischen dem Kauf- und dem Verkaufspreis zum Steuersatz des jeweiligen Kantons. Die Grundstückgewinnsteuer ist darüber hinaus besitzdauerabhängig. Es kann dabei kantonale Unterschiede geben. So heisst es in der Bernischen Gesetzessammlung (BSG) im Steuergesetz in Art. 144 zum Besitzesdauerabzug unter Absatz 1: «Hatte die steuerpflichtige Person das veräusserte Grundstück während mindestens fünf Jahren zu Eigentum, so ermässigt sich der Grundstückgewinn um je zwei Prozent für jedes ganze Jahr seit dem Erwerb, höchstens aber um 70 Prozent.» Im Kanton Zürich hingegen ermässigt sich die Grundstückgewinnsteuer gemäss Zürcher Steuergesetz § 225 ab einer anrechenbaren Besitzesdauer von fünf vollen Jahren jedes Jahr um je drei Prozent. Ihr Eigenheim befindet sich im Kanton Zürich? Dann dürfte es sich folglich lohnen, mit dem Immobilienverkauf ein wenig zu warten.
Ersatzbeschaffung: Haus verkaufen, neues Haus finden und Steuern sparen
Wer sein Haus oder seine Wohnung aufgrund eines Umzugs verkauft, sucht häufig am neuen Wohnort nach einer adäquaten Ersatzimmobilie. Der Immobilienverkauf mit anschliessendem Kauf einer neuen Immobilie wird auch als sogenannte Ersatzbeschaffung bezeichnet. Mit dem Kauf einer Ersatzliegenschaft in der Schweiz können Sie Geld sparen. Denn gemäss dem Steuerharmonisierungsgesetz (StHG), Artikel 12, Absatz 3, gilt, dass die Besteuerung aufgeschoben wird, wenn der erzielte Erlös einer dauernd und ausschliesslich selbst genutzten Wohnliegenschaft innert einer angemessenen Frist zum Erwerb oder zum Bau einer gleich genutzten Ersatzliegenschaft verwendet wird.
Wie beantrage ich den Steueraufschub?
Wie beantrage ich den Steueraufschub?
Sie beantragen den Steueraufschub bei Ihrer bisherigen Wohngemeinde oder der kantonalen Steuerbehörde. Es empfiehlt sich, die Gemeinde bereits vor dem Kauf des neuen Hauses über die geplante Ersatzbeschaffung zu informieren. Sie wird zwar eine Grundstückgewinnsteuer veranlagen, diese aber vorläufig aufschieben. Kommt es zu einem Kauf, wird die Grundstückgewinnsteuer gemäss StHG, Art. 12, Abs. 3, definitiv aufgeschoben.
Checkliste Hausverkauf: Was muss beim Hausverkauf beachtet werden?
Checkliste Hausverkauf: Was muss beim Hausverkauf beachtet werden?
- Immobilienverkauf, wenn möglich, hinauszögern, um Grundstückgewinnsteuer zu verringern
- Eine Immobilienbewertung für die Immobilie durchführen (lassen)
- Die Immobilie auf den Verkauf vorbereiten: reinigen, reparieren und Verkaufsdossier vorbereiten
- Inserat: professionelle Fotos erstellen lassen und Immobilie objektiv beschreiben, Anzeige auf Immobilienportalen schalten
- Besichtigungen: aufräumen und pünktlich erscheinen
- Verhandlungen: Verkaufsstrategie festlegen und kompromissbereit bleiben
- Über eine Ersatzbeschaffung nachdenken, um Steuern zu sparen
- Neues Haus innerhalb einer bestimmten Frist kaufen (ein bis fünf Jahre)
- Ersatzbeschaffung der bisherigen Wohngemeinde melden
- Bei Unklarheiten Bankberater aufsuchen
Der Prozess zum Verkauf einer Immobilie erstreckt sich oft über mehrere Monate. Vom initialen Inserat bis zum finalen Vertragsabschluss kann durchaus ein Jahr vergehen. Es ist wichtig, sich nicht von Ungeduld beeinflussen zu lassen, da dies in vielen Fällen zu einem niedrigeren Verkaufspreis führen kann als erwünscht. Ein rechtzeitiger Kontakt mit Ihrer Notarin bzw. Ihrem Notar, dem Grundbuchamt und der Bank gewährleistet Ihnen eine zügige Abwicklung des Eigentumswechsels.
