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Sie wollen Ihre Immobilie verkaufen? Wir geben Ihnen wertvolle Tipps und zeigen Ihnen, wie Sie den Verkauf richtig planen.
Inhalt:
Der Kauf von Wohneigentum ist nicht immer eine Entscheidung fürs Leben. Oft sind es Änderungen der familiären Situation oder beruflich bedingte Wohnortwechsel, die zu einem Immobilienverkauf führen. Doch wie verkaufe ich mein Haus? Welche steuerlichen Aspekte muss ich dabei berücksichtigen und was ist beim Kauf eines neuen Hauses zu beachten?
Die eigenen vier Wände sind oftmals unbezahlbar für einen selber. Doch möchte man die Immobilie verkaufen, dann geht nichts über eine realistische Preisschätzung. Diese ist entscheidend für das Erzielen einer optimalen Rendite. So kann ein übertrieben hoher Verkaufspreis potenzielle Käuferinnen und Käufer abschrecken. Ein zu niedriger Preis führt zu einem Ansturm an Interessenten und allenfalls zu einem geringeren Gewinn für den Verkäufer.
Aus diesem Grund ist eine gute Marktwertermittlung wichtig. Dabei kommen diverse Schätzmethoden zum Einsatz. Welche das sind, lesen Sie im Folgenden.
Bei der hedonischen Schätzung werden die verschiedenen Qualitätsmerkmale einer Immobilie mit denjenigen von anderen Immobilien verglichen. Diese Methode stützt sich auf eine grosse Anzahl an Daten und bestimmt den Wert einer Immobilie durch statistische Berechnungen. Die Kosten für die hedonische Methode variieren von Anbieter zu Anbieter und können einige Hundert Franken betragen. Sie kann jedoch gratis sein, wenn Sie ein Online-Tool dazu verwenden.
Ermitteln Sie den Wert Ihrer Immobilie mit dieser Methode, dann beziehen Sie zukünftig erzielbare Renditen und zukünftige Kosten in die Schätzung mit ein. Es kann sich so beim zu bewertenden Objekt beispielsweise um ein Mehrfamilienhaus handeln, bei welchem die Nettomieteinnahmen berücksichtigt werden.
Die Realwertmethode nennt sich auch Substanzwertschätzung. Dabei wird grundsätzlich der Wert der Immobilie so ermittelt, als wenn diese neu gebaut würde. Wichtig ist also dabei die Bewertung der Bausubstanz. Das heisst: Der Neuwert wird zusammen mit dem Landwert gerechnet und davon die Baukosten abgezogen, welche für den Neubau nötig wären. Auch die zeitliche Entwertung wird berücksichtigt.
Eine optimale Vorbereitung ist entscheidend für den Verkauf des Eigenheims. Als Erstes sollte es gründlich auf Mängel hin überprüft werden. Reparieren oder renovieren Sie das Eigenheim darum, wo es nötig ist. Überprüfen Sie zudem alle wichtigen Bauteile und Inneneinrichtungen: Heizungen, Waschmaschinen, Geschirrspüler und Lüftungen sind dabei genauso zu berücksichtigen wie die Fassade, der Boden oder Fenster(-dichtungen).
Haben Sie Ihre Immobilie auf Vordermann gebracht, dann können Sie bereits mit den ersten Besucherinnen und Besuchern rechnen. Daher gilt es, sich mit dem Home Staging zu beschäftigen, also der ansprechenden Präsentation der Immobilie zu Marketingzwecken. Damit diese Inszenierung des Hauses oder der Wohnung gut läuft, sollten Sie allerdings ein, zwei Dinge berücksichtigen. Dazu gehört:
Für einen reibungslosen Verkaufsprozess sollten Sie ein umfassendes Verkaufsdossier für potenzielle Interessenten bereithalten. Damit vereinfachen Sie die Verhandlungen erheblich. Nebst Bildern der Liegenschaft handelt es sich um folgende Dokumente:
Abhängig von den Anforderungen und lokalen Vorschriften können ergänzende Dokumente notwendig sein.
Makler oder Privatverkauf?
Möchten Sie Ihre Immobilie verkaufen, dann können Sie dies selber tun oder sich von einer Fachperson beraten lassen. So kennt sich eine gute Immobilienmaklerin oder ein guter Immobilienmakler mit dem Immobilienmarkt aus und kann von ihrem bzw. seinem Netzwerk profitieren. Das ist aber nicht kostenlos. Maklerinnen und Makler erhalten in der Regel eine Provision. Suchen Sie darum am besten eine neutrale Fachperson. Auch viele Banken bieten Immobilienschätzungen an.
Das perfekte Inserat
Ein erfolgreicher Hausverkauf beginnt mit einem perfekten Inserat, das Interessenten anspricht und alle relevanten Informationen bereitstellt. Zwei entscheidende Elemente, die dabei eine zentrale Rolle spielen, sind professionelle Fotos und eine ansprechende Objektbeschreibung.
Die Auswahl der Immobilienportale, auf denen Sie das Inserat schalten, ist ebenfalls wichtig. Wählen Sie Immobilienplattformen, von denen Sie wissen, dass diese von Ihrer Zielgruppe besucht werden. Zögern Sie zudem nicht, soziale Medien zu nutzen oder auch Anzeigen in lokalen Zeitungen zu schalten. Ein gut durchdachter Marketingansatz kann dazu beitragen, dass Ihre Immobilie schneller und zu einem optimalen Preis verkauft wird.
Tipps zu Besichtigungen und Verhandlungen
Wirkt Ihr Inserat, dann können Sie bereits mit den ersten Besucherinnen und Besuchern rechnen. Nun kommt es auf eine sorgfältige Vorbereitung für Besichtigungen und eine geschickte Verhandlungsführung an.
Tipps für eine erfolgreiche Besichtigung und die Verhandlung
Insgesamt sind eine sorgfältige Vorbereitung und eine geschickte Verhandlungsführung entscheidend, um einen reibungslosen Hausverkauf zu gewährleisten. Indem Sie Interessenten ein positives Erlebnis bieten und gleichzeitig flexibel und transparent in den Verhandlungen agieren, erhöhen Sie die Chancen auf einen erfolgreichen Abschluss.
Wenn alles passt und Sie sich mit der interessierten Person einigen konnten, wird der Verkaufsvertrag unterschrieben. Bei diesem Prozess spielt der Notar eine wichtige Rolle. Er kümmert sich um die Vertragsaufsetzung, stellt sicher, dass alle Parteien diesen verstehen und richtig informiert sind, und setzt die anschliessende Eigentumsübertragung in Gang. Dabei nimmt diese durch die Eintragung ins Grundbuch eine offizielle Form an. Wurde anschliessend alles bezahlt, dann steht der Schlüsselübergabe nichts mehr im Weg. Die Schlüssel werden meistens vom Notar übergeben.
Nach dem Verkauf
Beim Immobilienverkauf fällt eine Grundstückgewinnsteuer an, die Sie entrichten müssen. Besteuert wird vereinfacht gesagt die Differenz zwischen dem Kauf- und dem Verkaufspreis zum Steuersatz des jeweiligen Kantons. Die Grundstückgewinnsteuer ist darüber hinaus besitzdauerabhängig. Es kann dabei kantonale Unterschiede geben. So heisst es in der Bernischen Gesetzessammlung (BSG) im Steuergesetz in Art. 144 zum Besitzesdauerabzug unter Absatz 1: «Hatte die steuerpflichtige Person das veräusserte Grundstück während mindestens fünf Jahren zu Eigentum, so ermässigt sich der Grundstückgewinn um je zwei Prozent für jedes ganze Jahr seit dem Erwerb, höchstens aber um 70 Prozent.» Im Kanton Zürich hingegen ermässigt sich die Grundstückgewinnsteuer gemäss Zürcher Steuergesetz § 225 ab einer anrechenbaren Besitzesdauer von fünf vollen Jahren jedes Jahr um je drei Prozent. Ihr Eigenheim befindet sich im Kanton Zürich? Dann dürfte es sich folglich lohnen, mit dem Immobilienverkauf ein wenig zu warten.
Wer sein Haus oder seine Wohnung aufgrund eines Umzugs verkauft, sucht häufig am neuen Wohnort nach einer adäquaten Ersatzimmobilie. Der Immobilienverkauf mit anschliessendem Kauf einer neuen Immobilie wird auch als sogenannte Ersatzbeschaffung bezeichnet. Mit dem Kauf einer Ersatzliegenschaft in der Schweiz können Sie Geld sparen. Denn gemäss dem Steuerharmonisierungsgesetz (StHG), Artikel 12, Absatz 3, gilt, dass die Besteuerung aufgeschoben wird, wenn der erzielte Erlös einer dauernd und ausschliesslich selbst genutzten Wohnliegenschaft innert einer angemessenen Frist zum Erwerb oder zum Bau einer gleich genutzten Ersatzliegenschaft verwendet wird.
Wie beantrage ich den Steueraufschub?
Sie beantragen den Steueraufschub bei Ihrer bisherigen Wohngemeinde oder der kantonalen Steuerbehörde. Es empfiehlt sich, die Gemeinde bereits vor dem Kauf des neuen Hauses über die geplante Ersatzbeschaffung zu informieren. Sie wird zwar eine Grundstückgewinnsteuer veranlagen, diese aber vorläufig aufschieben. Kommt es zu einem Kauf, wird die Grundstückgewinnsteuer gemäss StHG, Art. 12, Abs. 3, definitiv aufgeschoben.
Checkliste Hausverkauf: Was muss beim Hausverkauf beachtet werden?
Der Prozess zum Verkauf einer Immobilie erstreckt sich oft über mehrere Monate. Vom initialen Inserat bis zum finalen Vertragsabschluss kann durchaus ein Jahr vergehen. Es ist wichtig, sich nicht von Ungeduld beeinflussen zu lassen, da dies in vielen Fällen zu einem niedrigeren Verkaufspreis führen kann als erwünscht. Ein rechtzeitiger Kontakt mit Ihrer Notarin bzw. Ihrem Notar, dem Grundbuchamt und der Bank gewährleistet Ihnen eine zügige Abwicklung des Eigentumswechsels.
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