So erhalten Sie den Verkehrswert einer Liegenschaft 

Wie viel ist ein Haus oder eine Wohnung wert? Diese Frage stellt sich bereits beim Kauf, spätestens beim Verkauf der eigenen Immobilie. Da es in der Regel jeweils um sehr hohe Beträge geht, sollten Sie sich frühzeitig sorgfältig mit dem Thema Immobilienbewertung beschäftigen.

Überdies haben Verkaufende und Kaufende teilweise stark abweichende Vorstellungen über den Verkehrswert eines Hauses oder einer Wohnung. Meist ist es daher ratsam, den Kaufpreis mithilfe einer Fachperson festzulegen.

Eine Immobilienbewertung ermöglicht eine gute Orientierung hinsichtlich des späteren Kauf- oder Verkaufspreises. Es ist allerdings nicht einfach, den Verkehrswert einer Liegenschaft zu berechnen oder zu schätzen, denn keine Liegenschaft gleicht der anderen.

Jede Immobilie, jedes Grundstück muss gesondert betrachtet werden. Kurzum, den richtigen Preis gibt es nicht. Auch keine einfachen Kurslisten, die sich zu seiner Bestimmung einsetzen lassen. Der Verkehrswert lässt sich lediglich schätzen.

Der Verkehrswert einer Liegenschaft wird definiert als der Preis, der innerhalb von zwölf Monaten unter marktüblichen Bedingungen für das Objekt erzielt werden müsste.

Für die Wertermittlung eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung werden verschiedene Faktoren berücksichtigt: Von entscheidender Bedeutung ist die Lage der Immobilie. So sind Gebäude in Randlagen und schlecht erschlossenen Regionen teilweise erheblich weniger wert als Vergleichsobjekte an zentraler Lage. Eine Wohnung in der Innenstadt von Genf oder Zürich ist also mehr wert als eine hinsichtlich Wohnfläche und Ausbaustandard vergleichbare Wohnung im Jura.

Weitere Faktoren zur Ermittlung des Verkehrswerts sind Fläche respektive Volumen, Baujahr, Anzahl der Zimmer, Ausbaustandard, Zustand sowie verwendete Baumaterialien und die damit einhergehende Qualität des Objektes einschliesslich des Innenausbaus. Einschränkende Bestimmungen wie Bau- oder Vorkaufsrechte sind ebenfalls zu beachten.

Hedonische Methode / Vergleichswertmethode: Mithilfe von statistischen Methoden wird eine Liegenschaft virtuell in ihre Komponenten aufgeteilt (Lage, Grösse, Anzahl Zimmer etc.). So lässt sich ein durchschnittlicher Kaufpreis ermitteln, welcher für vergleichbare Objekte bezahlt wurde. Banken sowie angebotene Online-Rechner stützen sich in der Regel auf die hedonische Methode.

Ertragswert: Darunter ist der nachhaltig erzielbare Mietwert einer Liegenschaft zu verstehen. Insbesondere bei der Immobilienwertermittlung von Renditeobjekten (vermietete Wohn- und Gewerbeimmobilien) ist der Ertragswert von Bedeutung.

Realwert: Die Bewertung basiert auf dem Betrag, der benötigt würde, um das Objekt neu zu bauen. Der Realwert setzt sich aus dem Neuwert (Baukosten, die für die Neuerstellung des gleichen Gebäudes anfallen würden, abzüglich der Altersentwertung) und dem Landwert zusammen. Relevant bei dieser Methode ist die zuverlässige Beurteilung der Bausubstanz vor Ort durch Sachverständige. Der Realwert wird vor allem dann ermittelt, wenn für die hedonische Methode nicht genügend Vergleichsdaten vorhanden sind, etwa bei Immobilien in abgelegenen Gegenden oder bei Luxus- und Liebhaberobjekten.

Bei der Ermittlung des Verkehrswerts einer Immobilie stützt sich UBS auf die hedonische Methode. Die hedonische Schätzung beruht auf einem Vergleich der Immobilie, die Sie verkaufen oder kaufen wollen, mit aktuellen Immobilienverkäufen auf dem Schweizer Markt für selbst genutztes Wohneigentum. Darunter fallen Ein- und Zweifamilienhäuser, Ferienhäuser wie auch Eigentumswohnungen in Stockwerkeigentum und Ferienwohnungen. Das zugrunde liegende Modell wurde 1999 vom Immobiliendienstleister Wüest Partner gemeinsam mit UBS entwickelt. Es stützt sich auf jährlich rund 20 000 Transaktionen, was etwa die Hälfte aller Immobilienverkäufe in der Schweiz ausmacht.

Ihre UBS-Kundenberaterin oder Ihr UBS-Kundenberater unterstützt Sie gerne.

Für eine möglichst verlässliche Schätzung des Verkehrswerts einer Liegenschaft kann es von Vorteil sein, eine Expertin oder einen Experten beizuziehen. Sie kennen sich im Immobilienmarkt umfassend aus und sind mit den lokalen Gegebenheiten vertraut. Zusätzlich wissen sie über das aktuelle Verhältnis von Angebot und Nachfrage Bescheid.

Dafür können Sie beispielsweise eine Immobilienmaklerin oder einen Immobilienmakler konsultieren. Hier muss man sich allerdings bewusst sein: Maklerinnen und Makler setzen die Preise mitunter zu hoch an, um so das Verkaufsmandat zu erhalten.

Der beste Weg, um den Verkehrswert einer Liegenschaft möglichst objektiv zu ermitteln, ist, eine Fachperson beizuziehen, die nicht direkt vom Verkauf profitiert. Interessierte können sich an einen Branchenverband wenden, zum Beispiel den Schweizer Immobilienschätzer-Verband (SIV), den Hauseigentümerverband (HEV) oder den Schweizerischen Verband der Immobilienwirtschaft (SVIT).

Dort finden Sie eine ebenso erfahrene wie seriöse und unabhängige Person für die Immobilienbewertung.

Doch woher nehmen Sie die erforderlichen Daten ganz konkret? Grundlegend sind Dokumente wie Grundbuchauszug, Katasterplan und Bauzeichnungen. Bei der Bewertung kann ein Kaufvertrag helfen, dessen Aussagekraft allerdings mit dem Alter abnimmt. Die Angaben in den Gebäudeversicherungen und der Eigenmietwert sind ebenfalls wichtig für die Bewertung.

Bei Stockwerkeigentum kommen noch Dokumente hinzu, die Auskunft geben über Ihren Anteil an den Gemeinschaftswerten. Dazu gehören der Begründungsakt und das Reglement der Stockwerkgemeinschaft, die Höhe des Erneuerungsfonds sowie die Protokolle und die Jahresrechnungen der Stockwerkgemeinschaft.

Bei Immobilien hängt der Wert stark von der Lage und dem Zustand ab. Je aussergewöhnlicher eine Immobilie ist, desto weniger führen Kaufpreisrechner zu einem passenden Ergebnis.

Es kann daher sinnvoll sein, eine Sachverständige oder einen Sachverständigen mit der Liegenschaftsbewertung zu beauftragen. Dabei sollten Sie darauf achten, dass es sich nicht nur um eine kompetente, sondern auch um eine unabhängige Fachperson handelt. Dann stehen Ihre Chancen gut, einen realistischen Verkehrswert zu erhalten.