Blog mensuel IPM

Évolution des taux d’intérêt: des prévisions en dents de scie

Les taux d’intérêt sont déterminants pour la performance de l’immobilier et les prévisions du marché ont été volatiles en la matière: lorsque la guerre a éclaté au Proche-Orient en octobre dernier, le marché anticipait que les taux seraient maintenus à des niveaux élevés pendant une période prolongée; puis la Fed a adopté un ton plus conciliant au mois de décembre, avant de modérer ses propos dans un contexte de légère augmentation de l’inflation en janvier. Globalement, nous prévoyons que des baisses de taux auront lieu en 2024, lesquelles devraient permettre aux marchés immobiliers de se redresser. En cas de baisses importantes, cela pourrait provoquer un rebond plus rapide du marché, tandis que le maintien des taux à des niveaux élevés pendant une période prolongée pèserait sur le marché.

Selon les données provisoires de MSCI pour le T4 2023, l’activité mondiale d’investissement a encore chuté après correction des effets saisonniers, tandis que les données fournies par NCREIF font état d’une dépréciation trimestrielle de 5,8% de la valeur en capital des fonds US Open End Diversified Core Equity (ODCE), et que MSCI et l’AREF rapportent une dépréciation trimestrielle de 1,9% de la valeur en capital de l’indice UK All Balanced Open-Ended Property Fund Index.

Contrairement à la décennie qui a suivi la crise financière mondiale de 2007-2008, le marché de l’immobilier actuel n’est pas soutenu par de faibles taux d’intérêt ni par la dette pour étayer les rendements. Par conséquent, la capacité à générer une bonne performance dépendra davantage de mesures de gestion d’actifs (réduction des taux d’inoccupation, diminution des temps de mise en location, amélioration des biens immobiliers, etc.) qui seront menées pour stimuler la croissance des recettes locatives. Lorsque les taux d’intérêt auront diminué de manière significative et que les prix du marché auront retrouvé des niveaux plus élevés, la dette devrait de nouveau soutenir les rendements.

Fonds d’infrastructures: la consolidation s’accélère

Quatre grosses opérations ont porté sur des fonds d’infrastructure au cours des cinq derniers mois: l’acquisition de Global Infrastructure Partners par BlackRock, l’acquisition d’Actis par General Atlantic, l’acquisition de Energy Capital Partners par Bridgepoint et l’acquisition de DIF Capital Partners par CVC. Et pour couronner le tout, le CEO de BlackRock a déclaré que «le futur des marchés privés sera l’infrastructure».

Mais cette tendance n’est pas surprenante pour les professionnels du secteur. Les infrastructures affichent une grande résilience dans différents contextes économiques tout en bénéficiant de la croissance. Ces transactions récentes ne font que confirmer l’appétence croissante des marchés pour cette classe d’actifs.

Les consolidations futures devraient faire bifurquer davantage les marchés des infrastructures, avec une partie qui restera dominée par les mégafonds généralistes, et une autre où se concentreront des stratégies de niche plus petites et plus innovantes. Cette tendance a déjà commencé: depuis 2021, 30% des fonds d’infrastructures ont été levés pour des stratégies sectorielles spécifiques¹, contre 10% seulement en 2019.

¹ Fundraising Report, Infrastructure Investor, octobre 2023

Un environnement attractif pour les co-investissements et le marché secondaire

Nous pensons que 2024 sera une meilleure année pour les désinvestissements de private equity, mais à la condition que l’économie mondiale atterrisse en douceur. Les participants du marché s’habituent à ce que les valorisations soient moins élevées pour les sociétés privées puisque la charge de leur dette est moins lourde que celle des entreprises publiques. Cela devrait permettre un plus gros volume de transactions. Bien que nous n’entrevoyions pas une ouverture imminente des marchés des introductions en bourse, cela reste une possibilité pour 2024. Une propagation aux premières phases de financement par capital-risque devrait alors s’ensuivre, ce qui aurait pour effet d’étayer les valorisations des entreprises en phase de démarrage en offrant plus de visibilité sur une importante voie de sortie.

Le contexte actuel reste difficile pour les levées de fonds privés, sauf pour les investisseurs de la plus haute qualité. Les échéanciers ont été considérablement allongés et les exigences de fonds propres revues à la hausse à cause de la hausse des taux d’intérêt. Les fonds de co-investissement des sociétés en commandite sont très demandés. Les transactions de capital-investissement sur le marché secondaire restent un segment attractif dans le contexte actuel, qui est caractérisé par des actifs attrayants et des points d’entrée avec une décote par rapport aux valeurs nettes d’inventaire.

Marché du logement états-unien: un bilan contrasté

Les marchés du logement états-uniens affichent un bilan contrasté en 2023 mais se sont montrés plus résilients que prévu, malgré les avertissements des professionnels du secteur, qui anticipaient une baisse généralisée. La hausse des taux hypothécaires, la baisse de l’accessibilité à la propriété et l’insuffisance chronique de l’offre ont fait plonger le marché. Dans le sillage d’une hausse de 45% depuis le début de la pandémie de COVID-19 et après un recul relativement modéré de –4,8% des prix médians des logements dans l’ensemble des aires statistiques métropolitaines en 2023, il semblerait que le marché soit dans une impasse, avec une inaccessibilité record et une offre insuffisante qui l’empêchent d’évoluer dans l’une ou l’autre direction.

Mais il y a des signes d’éclaircie. Le renchérissement des prix des logements, qui s’est stabilisé dans la plupart des aires métropolitaines, se redresse durablement depuis octobre 2023 et affiche une progression annualisée de +8,1% (indice Case Shiller). Les mises en chantier ont augmenté pour atteindre 1,56 million au mois de novembre, tandis que le sentiment des constructeurs d’habitations, quoique toujours négatif, s’est redressé dans l’attente des baisses de taux. Les taux hypothécaires ont également chuté à ~6,42% au moment où l’activité a commencé à ralentir. Les retards de paiement restent peu nombreux, et la plupart des emprunteurs états-uniens ont pu obtenir des taux bien inférieurs au taux en vigueur. Enfin, l’offre reste très limitée du fait de la construction, qui n’a pas pu répondre à la demande dans la décennie qui a suivi la crise financière mondiale de 2007-2008. Le rythme actuel de construction est ralenti et les taux d’inoccupation des propriétés sont à leurs plus bas historiques, d’où une offre en berne.

Malgré ces éclaircies, des difficultés subsistent qui sont principalement dues à l’inaccessibilité record, avec les pires conditions en 41 ans. Selon la National Association of Realtors, le versement hypothécaire moyen est aujourd’hui 112% plus élevé qu’au début de la pandémie. Louer est plus économique qu’acheter, et beaucoup de locataires n’ont pas accès à la propriété.

Si l’on se projette, les perspectives pour le marché du logement en 2024 sont mitigées, avec un taux de croissance modéré de 2 à 3% selon les estimations. Les investisseurs les plus optimistes tablent sur un renchérissement des prix des logements allant jusqu’à 5% dans l’espoir que les baisses de taux raviveront le marché. L’offre et l’accessibilité à la propriété resteront sans doute des facteurs décisifs pour orienter le marché dans un sens ou dans l’autre. Or, les possibilités pour accroître l’offre étant limitées à court terme, le marché devra probablement se contenter de cette conjoncture mitigée en attendant des éclaircissements sur la future politique de taux.