Hypothèques à l’âge de la retraite: ce dont il faut tenir compte

Avec l’âge, la situation financière peut considérablement évoluer. En règle générale, les revenus diminuent d’environ 30% à la retraite, mais cela dépend de la prévoyance versée. C’est pourquoi de nombreuses banques vérifient, au début de la retraite, si le financement est supportable en fonction de la situation individuelle et des avoirs de prévoyance. En conséquence, certains propriétaires doivent soudain vendre leur bien immobilier. Cela n’arrive toutefois que rarement.

Avant d’en arriver là, les preneurs d’hypothèques disposent d’une série de possibilités pour adapter leur charge hypothécaire à leur situation financière. Ils peuvent notamment envisager d’utiliser des avoirs de prévoyance, d’amortir leur hypothèque, d’en modifier la durée ou de recourir à d’autres formes de financement. Ces possibilités et d’autres devraient être examinées suffisamment tôt pour pouvoir planifier à long terme. Grâce à cette anticipation, la plupart des clients hypothécaires ont par exemple remboursé leur hypothèque de deuxième rang au moment de leur départ à la retraite.

L’évolution des prix sur le marché de l’immobilier aide beaucoup de personnes à financer leur logement à la retraite. Selon RealAdvisor, les prix au mètre carré en Suisse des maisons et des appartements ont progressé d’environ 85% depuis l’an 2000. Ceux qui ont acheté à l’époque et qui partent aujourd’hui à la retraite peuvent donc avoir enregistré une plus-value. Même si cela ne s’applique pas de la même manière à tous les biens immobiliers et à toutes les situations, une estimation de la valeur actuelle pourrait avoir un effet positif sur la capacité financière et le nantissement dans de nombreux cas.

Le départ à la retraite n’est généralement pas un facteur déclenchant pour se séparer de son logement. C’est même plutôt le contraire: plus la retraite approche, plus la volonté de déménager diminue. Les propriétaires veulent rester. Les locataires, eux, profitent plutôt de leur retraite pour assurer leur situation financière et procéder à des adaptations si nécessaire.

Les conditions de financement d'un bien immobilier changent déjà avant le départ à la retraite. En effet, à partir de 50 ans, des règles différentes s’appliquent au retrait anticipé des avoirs de prévoyance du 2e pilier. Jusqu’à cet âge, la totalité du capital est disponible sans restriction pour l’acquisition d’un logement. Ensuite, vous pouvez utiliser au maximum la prestation de libre passage dont vous disposiez à l’âge de 50 ans.

Alternativement, la moitié de la prestation de libre passage au moment du retrait peut être retirée, selon le montant le plus élevé des deux. Sauf disposition contraire de votre institution de prévoyance, vous ne pouvez bénéficier d’un tel retrait anticipé que jusqu’à trois ans au plus tard avant l’ouverture de vos droits aux prestations de vieillesse.

Le versement anticipé d’avoirs du pilier 3a est également possible. En prévision de la retraite, il est toutefois particulièrement intéressant de se servir de la fortune épargnée dans le cadre du pilier 3a pour amortir indirectement l’hypothèque.

Planifier la retraite et les remboursements

Si vous effectuez un retrait anticipé de vos avoirs de prévoyance du 2e pilier et du pilier 3a, le patrimoine que vous avez épargné pour la retraite dans les institutions de prévoyance diminue dans un premier temps. Dans le pire des cas, une lacune de prévoyance risque de survenir. Des règles de versement et de remboursement différentes s’appliquent aux deux piliers. Les retraits anticipés du 2e pilier, votre prévoyance professionnelle, doivent être reversés jusqu’au début de la retraite. Ce n’est qu’après le remboursement que vous pouvez effectuer des versements complémentaires volontaires (dits «rachats»), qui peuvent être fiscalement intéressants, surtout dans les années précédant la retraite. En revanche, les remboursements et les rachats ne sont pas possibles avec le pilier 3a.

Il est conseillé de revoir sa stratégie financière avant de prendre sa retraite. Une quinzaine d’années avant suffit. Un point essentiel est de réfléchir au lieu de résidence souhaité. Allez-vous rester dans votre logement ou chercher quelque chose de nouveau?

La décision ne dépend pas uniquement des questions de financement, mais également des transformations et des rénovations qui en résultent, afin de rendre le bien immobilier adapté aux seniors. Celles-ci devraient être planifiées suffisamment tôt et, si possible, réalisées avant le départ à la retraite. Les investissements visant à maintenir la valeur et à économiser l’énergie peuvent être déduits du revenu imposable, qui est plus élevé avant la retraite.

Au moment du départ à la retraite, certaines banques procèdent à un nouveau calcul de la capacité financière. À cet égard, chacune calcule différemment le patrimoine et les rentes. C’est pourquoi il se peut qu’une banque continue à financer votre bien immobilier sans problème, alors qu’une autre ne le fera pas.

Chez UBS, nous tenons compte de votre situation personnelle ainsi que de vos revenus et dépenses, que nous analysons avec vous lors d’un entretien. Vous obtenez ainsi une vue d’ensemble de votre situation financière à la retraite et pouvez planifier les prochaines étapes.

La règle relative à la viabilité d’une hypothèque reste valable après le départ à la retraite: les frais de logement ne doivent pas représenter plus d’un tiers de votre revenu. Comme les ménages à la retraite ont généralement un revenu inférieur à celui dont ils disposaient durant leur vie active, le montant de l’hypothèque supportable diminue également.

Pour financer une hypothèque élevée, il faut disposer d’une épargne importante ou d’une rente élevée, comme le montre le tableau ci-dessous. Celui-ci indique la capacité financière d’une personne avant et après le départ à la retraite. Il repose sur l’hypothèse qu’à la retraite, l’hypothèque de deuxième rang a été amortie et qu’il ne reste plus que 65% de la valeur du bien immobilier à nantir.

Il n’y a certes pas de limite d’âge pour contracter une nouvelle hypothèque, mais les critères d’octroi deviennent plus stricts avec l'âge, surtout pour les hypothèques à long terme. Demandez-vous si celles-ci sont vraiment l’instrument de financement qui vous convient le mieux.

Les preneurs d’hypothèques âgés devraient également tenir compte du risque financier pour leurs héritiers. Le partage de la succession est plus difficile lorsqu’une hypothèque grève un bien immobilier, car celle-ci entrave la vente à des tiers. C’est pourquoi il est judicieux de ne plus conclure d’hypothèques à long terme à partir d’un certain âge.

Nous recommandons en outre, en fonction du niveau actuel des taux d’intérêt et des possibilités financières individuelles, de convenir de combinaisons d’hypothèques à taux variable ou fixe avec des durées différentes. Les facteurs à prendre en compte sont la situation actuelle des taux d’intérêt et l’estimation de leur évolution.

Au moment du départ à la retraite, les règles d’amortissement changent: l’hypothèque de deuxième rang est généralement supprimée. Celle-ci comble la lacune de financement entre 65 et 80% de la valeur du bien immobilier et doit être remboursée au plus tard au début de la retraite. À la retraite, les banques financent au maximum 65% de la valeur du bien immobilier, certaines même moins.

L’amortissement complet ou partiel – c’est-à-dire le remboursement total ou partiel de la dette – est une possibilité de continuer à financer une hypothèque dans une mesure supportable même après le départ à la retraite. Pour ce faire, vous utilisez le capital que vous avez épargné grâce à une planification à long terme. L’une des méthodes possibles est ce que l’on appelle l’amortissement indirect: au lieu de rembourser la dette hypothécaire, le montant est versé sur un compte de prévoyance vieillesse du pilier 3a bénéficiant d’avantages fiscaux. Il sera disponible au moment de la retraite pour rembourser l’hypothèque.

Cela présente deux avantages au niveau de la fiscalité: le paiement des mensualités ainsi que ceux au compte de prévoyance peuvent tous les deux être déduits des impôts. Dans l’idéal, on fait en sorte que l’hypothèque à la retraite (une fois amortie) soit suffisamment basse pour ne plus poser problème.

La prudence est toutefois de mise en cas d’amortissement trop élevé, car il y a alors un risque de manque de liquidités. Si l’amortissement est trop important, vous immobilisez dans le bien immobilier une grande partie de votre patrimoine, qui risque de manquer à la retraite pour subvenir à vos besoins ou à d’autres fins. Dans ce cas, il vaut la peine d’envisager une augmentation de l’hypothèque.

La souscription d’une hypothèque après le départ à la retraite n’est pas à envisager à la légère. Il est important d’évaluer soigneusement les risques, les coûts et les avantages. Selon le cas, une hypothèque peut être plus ou moins supportable ou judicieuse. Si vous vous préparez suffisamment tôt, vous éviterez les surprises une fois à la retraite. Le cap des 50 ans est une bonne occasion de se pencher sur le financement de votre bien immobilier à la retraite.