Hypothek im Alter aufnehmen und abzahlen: Das sollten Sie im Pensionsalter beachten

Im Alter können sich finanzielle Umstände stark verändern. In der Regel sinken die Einkommen mit der Pensionierung um rund 30 Prozent, je nach geleisteter Vorsorge auch stärker oder weniger. Deswegen überprüfen viele Banken mit dem Beginn der Rente die Tragbarkeit der Finanzierung anhand der individuellen Situation und der Pensionsguthaben. Als Folge davon müssen manche Hausbesitzerinnen oder Hausbesitzer plötzlich ihre Immobilien veräussern. Das passiert jedoch nur selten.

Bevor es so weit kommt, haben Hypothekarnehmerinnen und -nehmer eine Reihe an Möglichkeiten, ihre Hypothekenlast an die finanzielle Situation im Alter anzupassen. Das betrifft etwa die Verwendung von Pensionsgeldern, die Amortisation, die Hypothekenlaufzeit sowie Finanzierungsalternativen. Diese und weitere Punkte sollten Sie frühzeitig ins Auge fassen, um langfristig planen zu können. Aufgrund solcher Voraussicht haben beispielsweise die meisten Hypothekarkundinnen und -kunden ihre 2. Hypothek mit der Pensionierung zurückgezahlt.

Vielen hilft bei der Hausfinanzierung im Alter übrigens die Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt. Die Quadratmeterpreise für Häuser und Wohnungen in der Schweiz sind laut RealAdvisor seit dem Jahr 2000 um rund 85 Prozent gestiegen. Wer also einst gekauft hat und heute in Pension geht, kann eine Wertsteigerung erzielt haben. Auch wenn das nicht auf alle Immobilien und alle Lagen gleichermassen zutrifft, könnte sich eine Schätzung des aktuellen Werts doch bei vielen positiv auf die Tragbarkeit und Belehnung auswirken.

Fest steht, dass die Pensionierung jedenfalls üblicherweise kein Auslöser ist, um sich vom Wohneigentum zu trennen. Eher im Gegenteil: Je näher die Pension rückt, desto mehr sinkt die Bereitschaft zum Umzug. Wer Eigentum hat, will es auch im Alter behalten. Den Ruhestand nehmen Mieterinnen und Mieter eher zum Anlass, ihre finanzielle Lage zu sichern und gegebenenfalls Anpassungen vorzunehmen.

Die Bedingungen zur Immobilienfinanzierung im Alter ändern sich bereits vor der Pensionierung. Ab dem 50. Lebensjahr gelten andere Regeln zum Vorbezug von Vorsorgegeldern aus der 2. Säule. Bis zu diesem Lebensjahr ist das gesamte Kapital ohne Beschränkungen für den Erwerb von Wohneigentum verfügbar. Danach dürfen Sie höchstens die Freizügigkeitsleistung, die Ihnen im Alter von 50 Jahren zur Verfügung stand, verwenden.

Alternativ können Sie die Hälfte der Freizügigkeitsleistung zum Zeitpunkt des Bezugs nutzen – je nachdem, welcher der beiden Beträge höher ist. Sofern Ihre Vorsorgeeinrichtung es nicht anders vorsieht, können Sie einen solchen Vorbezug nur bis spätestens drei Jahre vor Ihrem Anspruch auf Altersleistungen in Anspruch nehmen.

Auch Gelder aus der Säule 3a können Sie vorbeziehen. Im Vorausblick auf die Pensionierung ist jedoch besonders die Möglichkeit interessant, das angesparte Vermögen der Säule 3a zur indirekten Amortisation der Hypothek zu verwenden.

Altersversorgung und Rückzahlungen mitplanen

Wenn Sie Gelder aus den Vorsorgeguthaben der 2. Säule und der Säule 3a vorbeziehen, sinkt zunächst das Vermögen, das Sie in den Vorsorgeeinrichtungen für das Alter angespart haben. Schlimmstenfalls droht eine Vorsorgelücke. Für die Säulen gelten unterschiedliche Regeln der Ein- und Rückzahlung. Vorbezüge der 2. Säule, Ihrer beruflichen Vorsorge, sind bis zum Beginn der Pensionierung wieder einzuzahlen. Erst dann können Sie freiwillige Nachzahlungen («Einkäufe») leisten, die vor allem in den Jahren vor der Pensionierung steuerlich attraktiv sein können. Im Gegensatz dazu sind Rückzahlungen und Einkäufe in der Säule 3a nicht möglich.

Es ist empfehlenswert, die eigene finanzielle Strategie vor dem Eintritt in den Ruhestand zu überprüfen. Etwa 15 Jahre vor der Pensionierung ist dafür ausreichend. Ein wesentlicher Punkt ist, dass Sie sich Gedanken machen über den gewünschten Alterswohnsitz. Bleiben Sie im Eigenheim oder suchen Sie sich etwas Neues?

Von der Entscheidung hängen nicht nur die folgenden Finanzierungsfragen ab. Es geht auch um die resultierenden Umbau- und Renovationsmassnahmen, um die Immobilie seniorengerecht und zukunftstauglich zu gestalten. Diese sollten möglichst früh geplant und nach Möglichkeit vor der Pensionierung durchgeführt werden. Zumindest werterhaltende und energiesparende Investitionen können vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden, das vor der Pensionierung höher ist.

Mit der Pensionierung führen manche Banken eine neue Tragbarkeitsrechnung durch. Dabei rechnet jede Bank das Vermögen und die Rentenbezüge unterschiedlich an. Darum können Sie die Erfahrung machen, dass eine Bank Ihre Liegenschaft im Pensionsalter problemlos weiterfinanziert, eine andere wiederum nicht.

Bei UBS berücksichtigen wir Ihre persönliche Situation sowie Ihre Einnahmen und Ausgaben, die wir im Gespräch mit Ihnen analysieren. So erhalten Sie ein Bild über Ihre finanzielle Lage im Ruhestand und können die nächsten Schritte planen.

Die Faustregel für die Tragbarkeit der Hypothek gilt auch nach der Pensionierung: Demnach sollen die Wohnkosten maximal ein Drittel Ihres Einkommens ausmachen. Weil Haushalte im Ruhestand meist ein tieferes Einkommen zur Verfügung haben als im Erwerbsleben, sinkt auch die Höhe der tragbaren Hypothek.

Wer dennoch eine hohe Hypothek finanzieren will, benötigt entweder über beträchtliche Ersparnisse oder ein hohes Renteneinkommen, wie die aufgeführte Tabelle zeigt. Abgebildet ist die finanzielle Belastbarkeit einer Person vor und nach Pensionsbeginn. Angenommen wird, dass mit dem Ruhestand die 2. Hypothek amortisiert worden ist und nur noch 65 Prozent des Immobilienwerts belehnt werden.

Eine Altersgrenze für die Neuaufnahme einer Hypothek gibt es zwar nicht. Die Kriterien für die Hypothekenvergabe werden im Alter aber strenger, vor allem bei langfristigen Hypotheken. Stellen Sie sich die Frage, ob diese für Sie wirklich das passende Finanzierungsinstrument sind.

Ältere Hypothekarnehmerinnen und -nehmer sollten dabei auch das finanzielle Risiko für Ihre Erben berücksichtigen. Die Erbteilung wird erschwert, wenn eine laufende Hypothek auf einer Immobilie lastet. Eine aktive Hypothek behindert nämlich den Verkauf an Dritte. Deswegen ist es sinnvoll, im fortgeschrittenen Alter keine langfristigen Hypotheken mehr abzuschliessen.

Wir empfehlen ausserdem, je nach aktuellem Zinsniveau und individuellen finanziellen Möglichkeiten Produktkombinationen aus variabel oder fest verzinsten Hypotheken mit unterschiedlicher Laufzeit zu vereinbaren. Faktoren, die es dabei zu beachten gilt, sind die aktuelle Zinslage und die Einschätzung der Zinsentwicklung.

Mit der Pensionierung ändern sich die Amortisationsregeln: Die Belastung durch die 2. Hypothek fällt in der Regel weg. Sie deckte die Finanzierungslücke zwischen 65 und 80 Prozent des Immobilienwerts und sollte spätestens bei Pensionsbeginn zurückgezahlt sein. Im Ruhestand finanzieren Banken maximal 65 Prozent des Immobilienwerts, manche auch weniger.

Die Amortisation oder Teilamortisation – das heisst die vollständige oder teilweise Rückzahlung der Schuld – ist eine Möglichkeit, auch nach der Pensionierung eine Hypothek in tragbarem Umfang weiterfinanzieren zu können. Dafür verwenden Sie Kapital, dass Sie dank langfristiger Vorausplanung angespart haben. Eine der möglichen Methoden ist die sogenannte indirekte Amortisation: Statt die Hypothekarschuld zu tilgen, wird der Betrag steuerbegünstigt auf ein Altersvorsorgekonto der Säule 3a eingezahlt. Er steht bei der Pensionierung zur Verfügung, um die Hypothek zu bedienen.

Daraus ergeben sich gleich zwei steuerliche Vorteile: Sowohl die Zinszahlungen als auch die Einzahlungen in das Altersvorsorgekonto lassen sich steuerlich geltend machen. Im Idealfall wird so kalkuliert, dass die Hypothek im Alter nach der Amortisationszahlung so niedrig ist, dass die Zinszahlungen keine Hürde mehr darstellen.

Vorsicht ist jedoch bei einer zu hohen Amortisation geboten. Hier besteht das Risiko von Liquiditätsengpässen. Bei einer zu starken Amortisation binden Sie viel Vermögen an die Immobilie, das im Alter womöglich für den Lebensunterhalt oder andere Zwecke fehlt. In dem Fall ist eine Aufstockung der Hypothek überlegenswert.

Die Aufnahme einer Hypothek nach der Pensionierung ist keine leichte Angelegenheit. Wichtig ist, dass Sie Risiken, Kosten und Nutzen sorgfältig abwägen. Je nach Fall kann eine Hypothek mehr oder weniger tragbar oder sinnvoll sein. Wenn Sie sich frühzeitig vorbereiten, vermeiden Sie Überraschungen nach der Pensionierung. Das Erreichen des 50. Lebensjahres gilt als ein guter Anlass, sich mit der Immobilienfinanzierung im Alter zu befassen.