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Comparatif d’hypothèques
Hypothèque SARON ou fixe: que choisir actuellement?
Connaître les principales différences entre les deux types d’hypothèques et prendre la bonne décision.
Contenu:
Contenu:
- Hypothèque SARON ou fixe: quelles sont les principales différences?
- Comment les taux d’intérêt sont-ils structurés?
- Hypothèques SARON et fixe: à qui conviennent-elles et pourquoi?
- Vers la conclusion
Le fait qu’une hypothèque fixe ou une hypothèque SARON soit plus intéressante pour vous dépend de l’environnement de marché, mais pas seulement. Découvrez les facteurs à prendre en compte lors du choix de votre hypothèque.
Il existe plusieurs différences entre une hypothèque SARON, également appelée hypothèque du marché monétaire, et une hypothèque fixe. Il s’agit d’une part du taux d’intérêt hypothécaire et d’autre part de la durée. Ces deux éléments ont un impact sur les finances de la preneuse ou du preneur d’hypothèque.
Hypothèque SARON | Hypothèque SARON | Hypothèque fixe | Hypothèque fixe |
|---|---|---|---|
Hypothèque SARON | Durée souvent indéterminée ou alors d’un à cinq ans au maximum. | Hypothèque fixe | Durée fixe, généralement comprise entre un et dix ans, déterminée conjointement par la preneuse ou le preneur et le donneur de l’hypothèque. |
Hypothèque SARON | Les taux d’intérêt sont fixés trimestriellement en fonction des fluctuations du SARON (Swiss Average Rate Over Night). | Hypothèque fixe | Le taux d’intérêt est fixé dès la signature du contrat et ne peut plus être modifié pendant la durée ultérieure. |
Hypothèque SARON | Les preneuses et preneurs d’hypothèques bénéficient d’un taux d’intérêt flexible lorsque les taux d’intérêt baissent. En revanche, s’ils augmentent, les charges d’intérêt sont également plus élevées. Sur le long terme, il s’avère qu’une hypothèque SARON est généralement plus avantageuse qu’une hypothèque fixe. | Hypothèque fixe | La preneuse ou le preneur d’hypothèque profite de la sécurité de planification à long terme, car l’intérêt hypothécaire est immuable dans le cas d’une hypothèque fixe. |
Hypothèque SARON | Dans le cas des hypothèques SARON à durée indéterminée, les preneuses et preneurs d’hypothèques peuvent changer de modèle hypothécaire à tout moment, à condition de respecter le délai de résiliation. | Hypothèque fixe | Si l’hypothèque est résiliée ou reprise de manière anticipée, une indemnité de résiliation anticipée élevée est encourue en fonction de la durée restante et du montant de l’intérêt hypothécaire. |
Hypothèque SARON | Les amortissements du crédit hypothécaire sont généralement possibles. | Hypothèque fixe | Les amortissements ne sont pas possibles, sauf s’ils ont été définis avant la souscription du contrat. Les amortissements ne peuvent être effectués qu’à la fin de la durée. |
À long terme, quelles sont les hypothèques, SARON ou fixes, les plus avantageuses?
À long terme, quelles sont les hypothèques, SARON ou fixes, les plus avantageuses?
Selon les prévisions de taux d’intérêt (scénario principal), nous estimons qu’une hypothèque à taux fixe sur dix ans constitue la variante de financement la plus avantageuse sur une durée de dix ans. L’avantage en termes de coûts d’intérêts de cette variante s’élève à près de 17% des paiements d’intérêts cumulés d’une hypothèque du marché monétaire (hypothèque SARON).
Il en va de même dans un scénario de taux d’intérêt élevés. Dans ce scénario, l’hypothèque du marché monétaire cumulée sur dix ans devrait même être plus de deux fois plus chère que l’hypothèque à taux fixe sur dix ans. Si, dans un scénario de taux d’intérêt bas, le taux directeur tendait de nouveau vers zéro, les économies les plus importantes pourraient être réalisées en faisant suivre une hypothèque du marché monétaire d’une hypothèque à taux fixe sur dix ans.
Charges d’intérêts hypothécaires
Estimation des charges d’intérêts d’une hypothèque de 1 million de CHF en fonction du scénario de taux d’intérêt et de la variante de financement, cumulées sur dix ans, en milliers de CHF.
Scénario | Scénario | Fixe - 10 ans | Fixe - 10 ans | Fixe - 7 ans | Fixe - 7 ans | Fixe - 3 ans | Fixe - 3 ans | Hypothèque SARON | Hypothèque SARON | Échel (hypothèque SARON, puis fixe - 10ans) | Échel (hypothèque SARON, puis fixe - 10ans) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Scénario | Scénario principal | Fixe - 10 ans | 139 | Fixe - 7 ans | 155 | Fixe - 3 ans | 177 | Hypothèque SARON | 168 | Échel (hypothèque SARON, puis fixe - 10ans) | 201 |
Scénario | Scénario de taux d’intérêt élevés | Fixe - 10 ans | 139 | Fixe - 7 ans | 178 | Fixe - 3 ans | 254 | Hypothèque SARON | 291 | Échel (hypothèque SARON, puis fixe - 10ans) | 334 |
Scénario | Scénario de taux d’intérêt bas | Fixe - 10 ans | 139 | Fixe - 7 ans | 142 | Fixe - 3 ans | 128 | Hypothèque SARON | 109 | Échel (hypothèque SARON, puis fixe - 10ans) | 107 |
Puis-je passer d’un type d’hypothèque à un autre pendant la durée de l’hypothèque?
Puis-je passer d’un type d’hypothèque à un autre pendant la durée de l’hypothèque?
En principe, les hypothèques SARON à durée indéterminée, comme l’Hypothèque SARON Flex UBS, vous permettent de passer à tout moment à une hypothèque fixe, en tenant compte du délai de résiliation. Cela peut s’avérer intéressant en période de taux bas, car avec une hypothèque fixe, vous profitez à plus long terme des intérêts bas.
La situation est différente pour une hypothèque fixe. Il est certes possible de la reprendre de manière anticipée, mais des indemnités de résiliation anticipée sont alors encourues. Le montant de ces frais dépend de la durée restante et de l’intérêt hypothécaire. Au lieu de cela, la banque va investir l’argent sur le marché financier, où les intérêts sont généralement plus bas, et donc les bénéfices plus faibles. La banque facturera la différence, qui s’additionnera sur la durée restante.
Le choix du financement hypothécaire optimal dépend de facteurs individuels. La première question consiste à savoir quel type de personne on est. Plus la sécurité joue un rôle important, plus il est conseillé d’opter pour une hypothèque fixe de longue durée.
Il existe également de bonnes raisons d’opter pour une hypothèque SARON. Les personnes qui optent pour une courte durée restent flexibles. Si une offre d’emploi à l’étranger ou un changement de situation familiale (divorce, départ des enfants, etc.) se présente, il est possible de vendre son logement en propriété dans un avenir proche sans avoir à payer d’indemnité de résiliation anticipée.
En outre, les preneuses et preneurs d’hypothèques ont la possibilité de réagir régulièrement aux variations d’intérêts et de passer à une hypothèque fixe si nécessaire. Pour en profiter, ils doivent toutefois se tenir au courant des conditions du marché, ce qui requiert un certain intérêt et une certaine expertise.
Comment vont évoluer les taux d’intérêt hypothécaires?
Comment vont évoluer les taux d’intérêt hypothécaires?
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Y a-t-il des différences en matière de flexibilité du remboursement?
Les différents modèles hypothécaires se distinguent nettement en ce qui concerne la flexibilité des remboursements, c’est-à-dire des amortissements. L’aperçu suivant permet d’y voir plus clair.
Hypothèque SARON | Hypothèque SARON | Des amortissements réguliers sont généralement possibles, mais ils doivent être définis au préalable dans le contrat. | ||
|---|---|---|---|---|
Hypothèque fixe | Hypothèque fixe | S’il s’agit d’une première hypothèque, elle ne doit pas être amortie. Elle peut toutefois être amortie en tout ou en partie à la fin de la durée. Toute personne souhaitant amortir une partie de sa première hypothèque pendant la durée du crédit sans que cela ait été convenu lors de la souscription du contrat, doit payer une indemnité de résiliation anticipée. | ||
Hypothèque fixe à tranches | Hypothèque fixe à tranches | L’hypothèque fixe à plusieurs tranches est un bon moyen de programmer les amortissements. En général, on opte pour deux ou trois tranches. Le montant des tranches peut alors correspondre au montant que l’on souhaite amortir. |
Comment me protéger contre une hausse des intérêts?
Il existe plusieurs possibilités de minimiser le risque d’intérêt sur les hypothèques et de réagir ainsi à une hausse des intérêts. Les stratégies diffèrent selon le modèle hypothécaire. Mais toujours à condition de garder un œil sur le marché des intérêts et son évolution et d’avoir une certaine curiosité pour le marché financier.
- Si les intérêts sont bas, vous pouvez convertir une hypothèque SARON en une hypothèque fixe d’une durée plus longue et vous assurer ainsi des intérêts bas à long terme. Vous pouvez fractionner une hypothèque fixe et atténuer ainsi le risque de devoir prolonger la totalité de l’hypothèque en cas de taux d’intérêt élevés. Mais à l’inverse, cela signifie qu’en cas d’intérêts très avantageux, vous ne pouvez également renouveler qu’une partie du montant à des conditions avantageuses.
- Vous pouvez opter pour une combinaison d’hypothèques. Par exemple, vous pouvez souscrire conjointement une hypothèque fixe et une hypothèque SARON. Ainsi, une partie de la somme totale de l’hypothèque est protégée contre une hausse des intérêts. Inversement, vous ne profitez pas non plus pleinement d’une éventuelle baisse des intérêts, ce qui serait le cas avec une hypothèque SARON.
- Vous pouvez vous assurer un taux d’intérêt avantageux avec une hypothèque à effets différés ou forward. En principe, vous souscrivez l’hypothèque de manière anticipée lorsque les intérêts sont favorables, mais la durée de l’hypothèque ne commence qu’à une date ultérieure. Dans ce cas, il est possible d’obtenir jusqu’à douze mois de préavis, très rarement davantage. Pour cela, vous payez souvent ce que l’on appelle une majoration à terme. Le montant de cette majoration dépend généralement de la durée du délai.
Malgré l’inversion actuelle de la courbe des intérêts, il n’est pas possible de dire avec certitude si les hypothèques SARON sur une durée de dix ans restent la variante de financement la plus avantageuse par rapport à une hypothèque fixe sur dix ans. L’ampleur d’un éventuel avantage en termes de coûts dépend fortement de l’évolution de l’inflation. Les coûts hypothécaires sont un facteur important dans le choix du modèle hypothécaire approprié, mais les préférences personnelles et la situation financière devraient également influencer cette décision. Cela vaut donc la peine de demander un conseil professionnel à UBS. Ainsi, tous les points importants peuvent être pris en compte et vous obtenez la stratégie qui vous convient.
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