Confronto ipotecario
Ipoteca SARON o ipoteca fissa: qual è la migliore al momento?
Scoprite le principali differenze tra i due tipi di ipoteca e prendete la decisione giusta.
Contenuto:
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- Ipoteca SARON o ipoteca fissa: quali sono le principali differenze?
- Come sono strutturati i tassi d’interesse?
- Ipoteca SARON e ipoteca fissa: a chi si addicono e perché?
- Alla conclusione
Se per voi sia più conveniente un’ipoteca fissa o un’ipoteca SARON dipende dal contesto di mercato, ma non solo. Scoprite quali sono i fattori da considerare nella scelta della vostra ipoteca.
Esistono diverse differenze tra un’ipoteca SARON, nota anche come ipoteca del mercato monetario, e un’ipoteca fissa. Da un lato, il tasso d’interesse dell’ipoteca e, dall’altro, la durata. Entrambi hanno un impatto sulle finanze del titolare dell’ipoteca.
Ipoteca SARON | Ipoteca SARON | Ipoteca fissa | Ipoteca fissa |
|---|---|---|---|
Ipoteca SARON | La durata è spesso illimitata oppure compresa tra uno e cinque anni. | Ipoteca fissa | Durata fissa, che di solito va da uno a dieci anni ed è stabilita congiuntamente dal titolare dell’ipoteca e dal creditore ipotecario. |
Ipoteca SARON | I tassi d’interesse sono fissati su base trimestrale in linea con le fluttuazioni del SARON (Swiss Average Rate Over Night). | Ipoteca fissa | Il tasso d’interesse è fissato al momento della sottoscrizione del contratto e non può essere modificato nel corso della durata successiva. |
Ipoteca SARON | I titolari dell’ipoteca beneficiano di un tasso d’interesse flessibile quando gli interessi scendono. Tuttavia, se questi aumentano, anche i costi degli interessi saranno più elevati. A lungo termine, un’ipoteca SARON si rivela di solito più vantaggiosa di un’ipoteca fissa. | Ipoteca fissa | Il titolare dell’ipoteca beneficia di una sicurezza di pianificazione a lungo termine, poiché l’interesse ipotecario è immutabile con un’ipoteca fissa. |
Ipoteca SARON | Nel caso delle ipoteche SARON a tempo indeterminato, i titolari possono cambiare il modello di ipoteca in qualsiasi momento, nel rispetto del periodo di preavviso. | Ipoteca fissa | Se l’ipoteca viene cancellata o riscattata anticipatamente, è previsto un elevato indennizzo per scadenza anticipata, che dipende dalla durata residua e dall’interesse ipotecario. |
Ipoteca SARON | L’ammortamento del prestito ipotecario di regola è possibile. | Ipoteca fissa | L’ammortamento non è possibile se non è stato concordato prima della conclusione del contratto. Gli ammortamenti possono essere effettuati solo alla fine della durata. |
Ipoteche SARON o ipoteche fisse: quali sono più vantaggiose a lungo termine?
Ipoteche SARON o ipoteche fisse: quali sono più vantaggiose a lungo termine?
In base alle previsioni sui tassi (scenario dei tassi base), stimiamo che un’ipoteca fissa a dieci anni rappresenti la variante di finanziamento più conveniente su un periodo di dieci anni. Il risparmio sui costi degli interessi con questa variante è pari al 17 percento del totale degli interessi di un’ipoteca del mercato monetario (ipoteca SARON).
Lo stesso vale per lo scenario di tassi elevati. In questo caso il costo complessivo dell’ipoteca del mercato monetario nel corso di dieci anni potrebbe risultare più del doppio rispetto a un’ipoteca fissa a dieci anni. Se invece il tasso di riferimento in un prossimo futuro si riavvicinerà allo zero, in uno scenario di tassi bassi, il massimo risparmio si otterrà con lo scaglionamento di un’ipoteca del mercato monetario, seguita da un’ipoteca fissa a dieci anni.
Costi degli interessi ipotecari
Stima dei costi degli interessi di un’ipoteca da 1 milione di franchi a seconda dello scenario dei tassi d’interesse e della variante di finanziamento, cumulati su dieci anni in migliaia di franchi.
Scenario | Scenario | Fissa 10 anni | Fissa 10 anni | Fissa 7 anni | Fissa 7 anni | Fissa 3 anni | Fissa 3 anni | Ipoteca SARON | Ipoteca SARON | Scaglion. (ipoteca SARON, dopo fissa 10 anni) | Scaglion. (ipoteca SARON, dopo fissa 10 anni) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Scenario | Scenario dei tassi base | Fissa 10 anni | 139 | Fissa 7 anni | 155 | Fissa 3 anni | 177 | Ipoteca SARON | 168 | Scaglion. (ipoteca SARON, dopo fissa 10 anni) | 201 |
Scenario | Scenario di tassi elevati | Fissa 10 anni | 139 | Fissa 7 anni | 178 | Fissa 3 anni | 254 | Ipoteca SARON | 291 | Scaglion. (ipoteca SARON, dopo fissa 10 anni) | 334 |
Scenario | Scenario di tassi bassi | Fissa 10 anni | 139 | Fissa 7 anni | 142 | Fissa 3 anni | 128 | Ipoteca SARON | 109 | Scaglion. (ipoteca SARON, dopo fissa 10 anni) | 107 |
Posso passare da un tipo di ipoteca a un altro nel corso della durata?
Posso passare da un tipo di ipoteca a un altro nel corso della durata?
In linea di principio, per le ipoteche SARON a tempo indeterminato, come l’Ipoteca SARON Flex UBS, è possibile passare in qualsiasi momento a un’ipoteca fissa, nel rispetto del periodo di preavviso. Questo può essere utile durante i periodi di interessi bassi, poiché con un’ipoteca fissa si può beneficiare più a lungo dei bassi interessi.
La situazione è diversa nel caso di un’ipoteca fissa. Anche se può essere riscattata anticipatamente, sono previsti indennizzi per scadenza anticipata il cui importo dipende dalla durata residua e dall’interesse ipotecario. Invece, la banca investirà il denaro nel mercato finanziario, dove in genere si ottengono interessi più bassi e quindi profitti inferiori. La banca addebiterà la differenza, che verrà totalizzata sulla durata residua.
La scelta del finanziamento ipotecario ottimale dipende da fattori individuali. La prima domanda è che tipo di persone siete. Più si è orientati alla sicurezza, più è consigliabile un’ipoteca fissa di lunga durata.
Ci sono anche buoni motivi per scegliere un’ipoteca SARON. Chi sceglie una breve durata rimane flessibile. Se siete improvvisamente attratti da un’offerta di lavoro all’estero o da un cambiamento nella vostra situazione familiare (divorzio, trasferimento dei figli, ecc.), potete vendere la vostra casa in tempi brevi senza incorrere in un indennizzo per scadenza anticipata.
Inoltre, i titolari di ipoteche sono liberi di reagire regolarmente alle variazioni degli interessi e di passare, se necessario, a un’ipoteca fissa. Per poterne approfittare, tuttavia, dovete tenervi aggiornati sulle condizioni di mercato, il che richiede un certo interesse e una certa competenza.
Cosa succederà ai tassi d’interesse dei mutui?
Cosa succederà ai tassi d’interesse dei mutui?
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Ci sono differenze nella flessibilità del rimborso?
I vari modelli di ipoteca differiscono in modo significativo in termini di flessibilità delle ipoteche, ovvero di ammortamenti. La panoramica che segue fa chiarezza.
Ipoteca SARON | Ipoteca SARON | L’ammortamento regolare è generalmente possibile, ma deve essere concordato contrattualmente in anticipo. | ||
|---|---|---|---|---|
Ipoteca fissa | Ipoteca fissa | Se si tratta di un’ipoteca di primo grado, non deve essere ammortizzata. Tuttavia, può essere ammortizzata totalmente o parzialmente alla fine della durata. Chi desidera ammortizzare una parte dell’ipoteca di primo grado durante la durata dell’ipoteca, senza che ciò sia stato concordato al momento della conclusione del contratto, deve pagare un indennizzo per scadenza anticipata. | ||
Ipoteca fissa in tranche | Ipoteca fissa in tranche | L’ipoteca fissa con più tranche è un buon modo per programmare gli ammortamenti. Di norma, si opta per due o tre tranche. L’importo delle tranche può quindi corrispondere all’importo che si desidera ammortizzare. |
Come posso tutelarmi dall’aumento degli interessi?
Esistono diversi modi per ridurre al minimo il rischio di tasso d’interesse sulle ipoteche e reagire così all’aumento degli interessi. Le strategie variano a seconda del modello di ipoteca. Ma è sempre necessario tenere d’occhio il mercato degli interessi e la sua evoluzione e avere una certa curiosità per il mercato finanziario.
- Se gli interessi sono bassi, potete convertire un’ipoteca SARON in un’ipoteca fissa con una durata più lunga e quindi assicurarvi i bassi interessi a lungo termine. È possibile frazionare un’ipoteca fissa, riducendo così al minimo il rischio di dover estendere l’intera ipoteca in caso di tassi d’interesse elevati. Al contrario, però, ciò significa che è possibile rinnovare solo un importo parziale a condizioni vantaggiose se si dispone di tassi d’interesse molto favorevoli.
- Potete optare per un mix di ipoteche. Ad esempio, è possibile stipulare un’ipoteca fissa e un’ipoteca SARON. Ciò significa che una parte dell’importo totale dell’ipoteca è protetta dall’aumento degli interessi. Al contrario, non potrete beneficiare appieno del calo degli interessi, come invece accadrebbe con un’ipoteca SARON.
- È possibile assicurarsi un tasso d’interesse vantaggioso con un’ipoteca a termine. In linea di principio, l’ipoteca viene stipulata in anticipo quando gli interessi sono favorevoli, ma la durata dell’ipoteca non inizia prima di una data successiva. In questo caso sono possibili tempi di preparazione fino a 12 mesi, molto raramente anche più lunghi. Spesso si paga il cosiddetto supplemento Forward. L’importo di questo supplemento dipende solitamente dalla durata del tempo di preparazione.
Non si può dire con certezza se le ipoteche SARON su una durata di dieci anni siano ancora l’opzione di finanziamento più vantaggiosa rispetto a un’ipoteca fissa di dieci anni nonostante l’attuale curva dei rendimenti invertita. L’entità del possibile vantaggio sui costi dipende in larga misura dall’andamento dell’inflazione. I costi ipotecari sono un fattore importante per decidere il modello di ipoteca più adatto a voi, ma anche le preferenze personali e la situazione finanziaria dovrebbero contribuire alla decisione. Ecco perché conviene rivolgersi a UBS per una consulenza professionale. In questo modo potete prendere in considerazione tutti gli aspetti importanti e ottenere la strategia più adatta alle vostre esigenze.
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