Déduire fiscalement des frais de rénovation

La rénovation d’un appartement ou d’une maison est doublement avantageuse: le sentiment de bien-être augmente tandis que la charge fiscale diminue. Les frais d’entretien d’un logement en propriété peuvent en effet être déduits des impôts. Quelles sont les dépenses qui en font partie et celles qui n’en font pas partie?

Les services fiscaux cantonaux font la distinction entre les dépenses de maintien de la valeur, qui peuvent être déduites fiscalement, et les investissements de plus-value, pour lesquels ce n’est pas le cas.

La rénovation d’un chauffage obsolète ou la rénovation d’une salle de bain ont lieu à quelques années d’intervalle. Celles-ci sont nécessaires pour maintenir la valeur d’un bien immobilier. Sans ces travaux, il perdrait en effet de sa valeur ou verrait ses possibilités d’utilisation réduites. De telles dépenses sont également appelées frais d’entretien. Ils réduisent la valeur locative imposée.

Les dépenses entraînant une plus-value sont celles liées à la viabilisation, aux équipements de luxe et aux travaux d’extension, par exemple un jardin d’hiver nouvellement ajouté. Ces dépenses contribuent certes, en cas de vente ultérieure, à réduire l’impôt sur les gains immobiliers dû en tant que frais d’investissement. Elles ne peuvent toutefois pas être déduites du revenu imposable.

Ce n’est que lorsque vous rénovez ou réparez ultérieurement ces parties du bâtiment que cela sert à maintenir leur valeur et que vous pouvez les déduire de l’impôt sur le revenu. Il y a ici une exception importante: les investissements destinés à économiser de l’énergie et à protéger l’environnement peuvent également être déduits dans la plupart des cas.

Vous pouvez indiquer les frais de rénovation dans la déclaration d’impôt annuelle sous la forme d’un forfait ou déclarer les frais effectifs. Optez pour la variante qui permet de réaliser l’économie d’impôt la plus importante. Chaque année, vous pouvez choisir à nouveau si les frais effectifs ou forfaitaires sont plus intéressants pour vous. Pour chaque immeuble, vous pouvez choisir, pour l’impôt cantonal et l’impôt fédéral, si vous souhaitez déduire le forfait ou les frais effectifs.

Le montant du forfait dépend de l’âge du bâtiment ou de l’appartement et diffère également d’un canton à l’autre. Vous trouverez le montant dans l’«Instruction concernant la déclaration en vue de l’imposition». Dans la plupart des cantons, il se situe entre 10% de la valeur locative pour les jeunes immeubles (moins de 10 ans) et 20% pour les immeubles plus anciens. Les dépenses forfaitaires ne doivent pas nécessairement avoir été encourues dans leur intégralité et ne doivent pas non plus être justifiées.

Si vous indiquez les frais effectifs, vous devez justifier concrètement vos dépenses. Si l’administration fiscale a du mal à comprendre la documentation ou si des justificatifs manquent, il se peut qu’elle n’autorise alors que la déduction forfaitaire.

En raison de l’ampleur habituellement plus élevée des rénovations dans les bâtiments anciens, la règle suivante s’applique: plus le logement est ancien, plus les frais sont importants et plus la déduction des frais effectifs est pertinente par rapport au forfait. Avec une planification habile, il est possible de déduire fiscalement plus de frais que ceux qui ont été engagés.

Pour ce faire, vous regroupez plusieurs dépenses d’entretien déductibles, comme les réparations régulières, qui sont à chaque fois inférieures au forfait, sur des «années de rénovation» et les déduisez effectivement cette année-là. Les autres années, vous déduisez à chaque fois le forfait.

Si votre mesure de rénovation contient à la fois des éléments de maintien de la valeur et de plus-value, seul l’élément de maintien de la valeur est pris en compte lors de la déduction. Pour les délimiter, l’administration fiscale exige, en cas de transformation de bâtiments existants, des informations précises sur l’état et l’équipement avant et après la transformation, ainsi que sur les travaux effectués.

En tant que propriétaire d’une maison ou d’un appartement, vous bénéficiez d’incitations fiscales pour investir dans une plus grande efficacité énergétique ou dans les énergies renouvelables. Les dépenses que vous avez payées et qui n’ont pas été subventionnées par des mesures d’encouragement de l’État peuvent être déduites de l’impôt fédéral direct. De même, dans la plupart des cantons, ces dépenses sont déductibles des impôts cantonaux et communaux.

Les travaux d’entretien, par exemple pour l’ascenseur, les primes d’assurance du bâtiment et l’impôt foncier ne sont pas des mesures de rénovation, mais sont déductibles. L’impôt foncier n’est toutefois pas perçu par tous les cantons.

Les dépenses déductibles comprennent les frais de matériel, mais aussi les frais de main-d’œuvre, par exemple pour les travaux de ferblanterie ou de couverture lors de la construction d’une installation solaire photovoltaïque ou thermique sur votre toit. Les travaux que vous réalisez vous-même n’en font pas partie.

Les frais d’exploitation, tels que les dépenses en énergie de chauffage, en électricité, en eau, en eaux usées et les taxes sur les déchets, ne sont pas des frais d’entretien et ne sont donc pas déductibles.
Renseignez-vous à l’avance auprès de votre canton pour savoir ce qui est reconnu comme une rénovation de maintien de la valeur.

Pour les projets de rénovation et les mesures de construction énergétiques, UBS vous soutient avec le produit «Hypothèque Renovation UBS». Il offre des conditions d’intérêt particulièrement intéressantes et une réduction supplémentaire du taux d’intérêt en cas de preuve d’un standard énergétique élevé ou si la rénovation énergétique représente au moins la moitié des dépenses totales.

Déduire de ses impôts les investissements en matière d’efficacité énergétique sur trois ans

Vous ne devez pas déduire les dépenses pour des rénovations visant à économiser l’énergie ou à protéger l’environnement au cours d’une même période fiscale. Depuis 2020, vous pouvez répartir ces dépenses sur trois périodes fiscales consécutives au maximum. Cela présente l’avantage que les gros investissements qui dépassent le revenu d’une période fiscale peuvent désormais avoir un effet de réduction d’impôt sur les revenus des années suivantes.

Coûts de démantèlement en cas de nouvelle construction de remplacement économe en énergie

Démolir d’abord, reconstruire ensuite: si vous remplacez un bâtiment énergétiquement non performant sur le même terrain par une nouvelle construction économe en énergie et équivalente par ailleurs, les frais de démontage, de démolition, d’enlèvement et d’élimination sont déductibles des impôts.

Échelonnement des grandes rénovations

Il est préférable de répartir sur plusieurs périodes fiscales les travaux de rénovation importants dont les coûts sont plus élevés que la déduction forfaitaire possible. Vous atteindrez ainsi un niveau de progression inférieur. Pour ce faire, faites effectuer les travaux lors de phases de rénovation individuelles ou réparties sur plusieurs années. Dans ce dernier cas, délimitez clairement les dépenses de l’ancienne et de la nouvelle année. En règle générale, il est nécessaire d’établir des factures pour différentes périodes fiscales. Mais il arrive souvent que l’administration fiscale se base sur la date de paiement.

Les travaux effectués et les factures payées doivent pouvoir être clairement rattachés aux deux années. Si des rénovations urgentes doivent être effectuées au cours d’une année, il est préférable de reporter les autres rénovations à l’année suivante. Vous devriez planifier les projets de construction de grande ampleur avec un-e spécialiste qui vous conseillera sur les options d’échelonnement individuelles.

Affectation temporelle des factures

Certains cantons attribuent la charge de la rénovation effectuée à la date de paiement, d’autres à la date de facturation. D’autres cantons encore autorisent les deux méthodes ou ont des réglementations différenciées. Pour économiser des impôts, il est indispensable de respecter scrupuleusement les particularités cantonales. Renseignez-vous à l’avance sur la manière dont votre canton détermine la référence temporelle.

Conserver quand même les justificatifs non déductibles

Les rénovations de plus-value, telles que l’aménagement des combles, ne sont pas déductibles de l’impôt sur le revenu. Mais pour qu’elles soient reconnues comme frais d’investissement en cas de vente ultérieure et qu’elles permettent ainsi de réduire l’impôt sur les gains immobiliers, vous devriez conserver ces justificatifs pendant 20 ans.

Réserves pour les rénovations prévisibles

Lors d’une rénovation, la somme atteint rapidement plusieurs dizaines de milliers de francs, selon l’ampleur des travaux. Notre conseil: mettez des fonds de côté suffisamment tôt pour des rénovations ultérieures. Si chaque année, vous mettez de côté au moins 1 à 1,5% de la valeur d’assurance du bâtiment, vous pourrez rénover votre logement en propriété au bout de 10 ans sans craindre de devoir face à des difficultés financières.

En guise d’alternative ou de complément, vous pouvez, dans certaines circonstances et en cas de logement en propriété, retirer ou mettre en gage des fonds de prévoyance (2e et 3e piliers). En fonction du taux d’avance existant du bien immobilier, il est également possible d’augmenter l’hypothèque à des fins de rénovation. Pour les projets de rénovation et les mesures de construction énergétiques, UBS vous aide avec le produit «Hypothèque Renovation UBS».

Quiconque possède une maison ou un appartement est amené, à un moment ou à un autre, à réparer, à rénover ou à transformer. Si vous souhaitez économiser des impôts grâce aux frais de rénovation, nous vous conseillons de bien vous informer sur les possibilités de déductions fiscales.

Outre l’amélioration de la qualité de l’habitat, les économies d’impôts constituent une autre incitation à entreprendre des travaux de rénovation. C’est d’autant plus intéressant si cela permet également de réaliser des économies d’énergie.