Le financement immobilier à la retraite: défis et conseils

Le financement immobilier après la retraite peut représenter un défi. Pour assurer la tenue des charges de l’hypothèque à la retraite, cela vaut donc la peine de la planifier suffisamment tôt. Ce à quoi vous devez faire attention et des conseils pour financer votre logement en propriété à la retraite.

Il y a essentiellement deux défis à relever en matière de financement immobilier à l’âge de la retraite. D’une part, la tenue des charges doit être garantie même avec un revenu souvent plus faible et est recalculée en tenant compte de ce facteur. D’autre part, l’hypothèque ne doit pas dépasser les deux tiers de la valeur de nantissement. Découvrez ci-dessous ce que cela signifie concrètement.

Après la retraite, la situation financière change parfois considérablement. Pour cette raison, les prêteuses et prêteurs hypothécaires examinent à nouveau la tenue des charges de votre financement immobilier ou de votre hypothèque. Pour cela, le revenu futur est recalculé. Il se compose de la rente AVS et de la rente de la caisse de pension. En gros, cela correspond à 60% de votre ancien revenu. S’y ajoute la fortune disponible provenant par exemple du pilier 3a ou de titres. Dans de nombreux cas, les prêteuses et prêteurs en tiennent compte dans le calcul de la tenue des charges.

Du côté des dépenses, il y a les frais fixes liés à la propriété du logement, qui ne doivent pas dépasser un tiers du revenu du ménage. Les hypothèques ne sont pas calculées avec les taux d’intérêt actuels, mais avec un taux d’intérêt théorique de 5%.

Une autre différence dans le calcul de la tenue des charges à la retraite est le taux d’avance maximal après la retraite d’environ 65% de la valeur du bien immobilier, au lieu des 80% pendant votre activité professionnelle. Toutefois, cela ne pose normalement pas de problème, car la loi prévoit de toute façon un amortissement obligatoire pour ces 15% de différence. Cela est en principe réglé par la deuxième hypothèque, qui doit être remboursée dans un délai de 15 ans, mais au plus tard au moment de la retraite. 

D’une manière générale, les règles suivantes s’appliquent au taux d’avance à la retraite: même si le taux d’avance est modéré, par exemple 65%, et que l’obligation d’amortissement a été respectée, la tenue des charges au moment de la retraite n’est pas toujours garantie. Si la débitrice ou le débiteur n’a pas suffisamment amorti l’hypothèque jusqu’à la retraite, elle ou il peut donc rencontrer des problèmes de tenue des charges à l’approche de la retraite ou dans un autre cas de prévoyance.

Il est donc important d’en parler suffisamment tôt avec votre prêteuse ou votre prêteur hypothécaire afin d’éviter les mauvaises surprises. 

Afin de garantir le financement de votre logement à la retraite, il est essentiel de le planifier suffisamment tôt. Il est recommandé de prévoir un horizon de 10 à 15 ans avant la fin de l’activité professionnelle. Il vous reste ainsi suffisamment de temps pour combler d’éventuelles lacunes financières et adapter votre stratégie de financement. Voici la règle d’or: plus la tenue des charges du bien immobilier à la retraite est serrée, plus vous devriez vous pencher tôt et de près sur votre planification financière.

En principe, deux leviers sont ici à votre disposition. Vous pouvez soit augmenter votre revenu après la retraite, soit réduire à temps les frais fixes pour la période qui suit la retraite. 

Le capital nécessaire au financement de biens immobiliers peut provenir de différentes sources. Il s’agit par exemple des fonds de prévoyance.

Financement avec retrait anticipé

Pendant un certain temps, il était très populaire de retirer des avoirs de la caisse de pension pour acquérir un logement (accession à la propriété du logement). Mais si ces retraits anticipés ne sont pas remboursés avant la retraite, les rentes de vieillesse peuvent être nettement plus faibles. L’expérience montre que de nombreuses personnes ne sont pas conscientes qu’une lacune s’ouvre alors dans leur prévoyance. Celle-ci peut avoir plus tard des conséquences défavorables sur la sécurité financière de la retraite. Les retraits anticipés de la caisse de pension devraient donc être remboursés dès que cela est possible.

Financement par mise en gage

Au lieu de retirer les avoirs de la caisse de pension, il est possible de les mettre en gage. Dans ce cas, ces fonds sont accordés à la banque en tant que garantie, sans être retirés. Ainsi, les intérêts hypothécaires que vous payez à la banque restent certes élevés, mais vous pouvez les déduire en conséquence de vos impôts. Parallèlement à cela, vous pouvez également déduire fiscalement les cotisations de prévoyance. Le capital accumulé est versé au moment de la retraite et utilisé pour le paiement de l’amortissement.

Mais attention: toute personne qui, après 50 ans, souhaite financer ou amortir un logement en propriété ou une hypothèque à l’aide d’un retrait anticipé ou d’une mise en gage dispose au maximum des prestations de libre passage dont elle aurait pu bénéficier à 50 ans ou de la moitié de la prestation de libre passage au moment du retrait. Apprenez-en plus sur l’encouragement à la propriété du logement avec la prévoyance professionnelle.

De nombreux propriétaires immobiliers ont tendance à conclure des hypothèques fixes à long terme, parfois sur plus de dix ans, et se croient ainsi à l’abri en matière d’intérêts hypothécaires. Mais en fonction du contexte actuel de taux, les hypothèques fixes à long terme sont plus chères que les hypothèques SARON, par exemple.

D’autre part, il n’est pas rare que les propriétaires souhaitent, une fois à la retraite, emménager dans un appartement en copropriété adapté aux personnes âgées. Mais pour cela, il faut alors transférer l’hypothèque fixe sur le nouveau logement ou la résilier.

Avec une planification financière précoce et une bonne stratégie de placement, il est en général tout à fait possible de financer son logement à la retraite. Il est toutefois important de se faire bien conseiller et de manière détaillée par un-e expert-e en hypothèques. De manière générale, il s’agit toujours de trouver un équilibre sain, de sorte qu’il n’y ait pas trop de capital immobilisé dans votre bien immobilier ou que vous disposiez de suffisamment de liquidités. Parallèlement à cela, la tenue des charges doit être garantie, c’est-à-dire que l’hypothèque doit être suffisamment remboursée pour que les intérêts ne soient pas trop élevés.