Assumez financièrement votre hypothèque à la retraite

Pour beaucoup, disposer de son propre logement fait partie intégrante de la prévoyance vieillesse. Le législateur encourage cette démarche, par exemple en autorisant le retrait anticipé des fonds du 2e pilier et du pilier 3a pour l’acquisition d’un logement.

Être propriétaire suppose que le coût du logement est plus avantageux à la retraite, puisqu’aucun loyer ne doit être payé. Mais le bien immobilier peut aussi devenir un fardeau, notamment lorsque les coûts ne sont pas proportionnels aux revenus.

Un rapport raisonnable entre les coûts d’un bien immobilier et le revenu du propriétaire est désigné par le terme «admissibilité».

Après le départ à la retraite, le revenu se compose généralement des prestations de l’AVS et de la caisse de pension, qui représentent ensemble environ 60 à 70% du revenu antérieur. Dans le meilleur des cas, vous pouvez compléter ce revenu avec votre épargne, par exemple celle du pilier 3a. Mais pour beaucoup, le départ à la retraite est synonyme de baisse des revenus.

Si une hypothèque grève toujours le logement, la charge financière pourrait ne plus être supportable. Les propriétaires pourraient être confrontés à des problèmes de financement s’ils veulent changer de prêteur ou augmenter l’hypothèque pour une rénovation d’envergure, sans parler du paiement des intérêts. Au départ à la retraite, les banques ont pour règle de vérifier si l’admissibilité est encore garantie.

La plus-value du logement peut être incluse dans le calcul afin de diminuer la charge financière des bénéficiaires de rente. Ces derniers ont en principe amorti la 2e hypothèque jusqu’au départ à la retraite. En règle générale, environ 15% de la valeur immobilière est ainsi remboursée, un montant sur lequel plus aucun intérêt n’est dû.

Néanmoins, pour garantir l’admissibilité de la 1re hypothèque après le départ à la retraite, laquelle peut atteindre les deux tiers de la valeur immobilière, un revenu relativement élevé est nécessaire.

Il existe deux moyens de garantir l’admissibilité. D’une part, augmenter les revenus dont vous disposez après votre départ à la retraite. D’autre part, limiter les coûts du logement que vous devrez supporter à la retraite. Bien entendu, il est possible d’utiliser les deux leviers. Le mieux est de discuter des mesures concrètes dans le cadre d’un conseil personnalisé.

Augmenter les revenus

Une fois que vous avez pris votre retraite, il est difficile d’augmenter vos revenus. Si vous disposez d’un espace de vie suffisant, vous pourriez envisager de mettre en location un appartement indépendant. En outre, il est aujourd’hui plus facile de continuer à travailler après l’âge de référence et de générer ainsi plus de revenus. Vous pouvez reporter la rente jusqu’à 70 ans ou la percevoir partiellement.
En revanche, si vous planifiez votre départ à la retraite suffisamment tôt, il est possible d’optimiser vos revenus tant dans l’AVS et la caisse de pension que dans le pilier 3a. Vous pouvez vous assurer des liquidités suffisantes à la retraite par exemple en remboursant à temps les avoirs de la caisse de pension prélevés pour l’acquisition d’un logement et en comblant les lacunes de cotisation dans la caisse de pension et dans l’AVS. À cela s’ajoute l’épargne annuelle du montant maximal dans la prévoyance privée.

Réduire les coûts

Vous pouvez réduire les coûts de votre logement par un amortissement (partiel) de votre hypothèque. Plus l’hypothèque est faible, plus la charge d’intérêts l’est aussi. Dans notre exemple de calcul – 75 000 CHF – un amortissement relativement faible permet d’assurer l’admissibilité à la retraite.

L’exemple montre comment un amortissement de 75 000 CHF permet de maintenir l’admissibilité.

Toutefois, la pertinence de l’amortissement dépend également des aspects fiscaux. En effet, les intérêts hypothécaires payés sont déductibles du revenu imposable. L’amortissement vous permet en outre de ne pas avoir besoin de revenus générés par votre épargne, par exemple en placements financiers.

Vous pouvez diminuer vos charges financières en amortissant votre hypothèque autant que possible avant votre départ à la retraite, mais votre flexibilité financière risque de se trouver fortement limitée. Il se peut alors que vous ne disposiez pas de réserves suffisantes pour faire face à des dépenses imprévues. Après le départ à la retraite, il n’est pas facile d’augmenter votre hypothèque pour vous procurer des liquidités. Il est donc préférable d’amortir uniquement si vous conservez simultanément des fonds libres.

Conseil: vous avez intérêt à procéder à la transformation de votre logement pour l’adapter à vos besoins futurs avant le départ à la retraite. D’un point de vue fiscal, vous n’assumez pas les coûts de la transformation avec vos fonds de prévoyance, mais avec le revenu de votre activité professionnelle, qui est plus élevé. Vous pouvez déduire du revenu imposable les investissements préservant la valeur et économisant l’énergie.

Prise en compte de la fortune libre

En règle générale, outre votre revenu de retraité, vous pouvez intégrer une partie de votre fortune dans le calcul de l’admissibilité. Pour ce faire, vous devez détenir des avoirs sur des comptes ou des titres cotés facilement négociables.

Assumer la charge financière du logement en cas de décès

Le décès du conjoint ou du partenaire peut mettre en péril la capacité à supporter l’hypothèque, notamment si le revenu principal régulier du ménage disparaît. Vérifiez avec l’établissement hypothécaire si les prestations de survivants permettent de réduire suffisamment l’écart pour satisfaire au critère d’admissibilité. Dans la négative, il se pourrait, dans le pire des cas, que la personne survivante soit contrainte de vendre le logement.
Vous pouvez éviter ce scénario en prenant des mesures de prévoyance appropriées en faveur de votre partenaire. Les questions de la caisse de pension, du 3e pilier, des assurances-vie, de la succession et de la planification du financement devraient être abordées le plus tôt possible dans le cadre d’une planification successorale.

Outre la garantie de l’admissibilité, il existe d’autres possibilités de gérer la propriété du logement à la retraite, par exemple la transmission aux enfants, la vente ou encore l’emménagement dans un logement moins cher. La solution dépend de votre situation personnelle et de vos souhaits. Il est recommandé de se préoccuper de cette question le plus tôt possible.

Transférer le logement aux enfants

Les parents ont la possibilité de transférer leur logement à leurs enfants. S’ils conviennent d’un droit d’habitation ou d’usufruit, ils peuvent même y rester. Ils continuent toutefois à assumer l’hypothèque et à payer les intérêts. L’avantage réside dans la clarification suffisamment tôt des futurs rapports de propriété.

S’il y a plusieurs enfants, les obligations en matière de droit successoral doivent être respectées. Si la maison n’est cédée qu’à l’un des enfants, les parents ou l’enfant bénéficiaire doivent dédommager les autres frères et sœurs. Pour obtenir le capital nécessaire au versement, il est possible d’augmenter l’hypothèque existante. Mais cette solution n’est applicable que si la capacité à supporter la charge est garantie. Les héritiers doivent donc également pouvoir assumer les frais du logement.

Avant une telle étape, réfléchissez aux aspects de la prévoyance: si vous ne disposez pas d'un revenu suffisant à la retraite pour couvrir vos dépenses, la transmission anticipée de votre fortune pourrait compromettre votre droit aux prestations complémentaires. En effet, la fortune transmise est prise en compte dans le calcul de ces dernières.

Emménager dans un appartement plus petit

Après votre départ à la retraite, vous pouvez vendre votre logement et emménager dans un appartement plus petit. Mais il y a un obstacle: il n’est pas toujours possible de transférer une hypothèque à taux fixe sur le nouveau logement ou sur les nouveaux propriétaires. La résiliation de l’hypothèque peut alors entraîner des frais élevés.

Si vous souhaitez conserver votre logement à la retraite, vous devez réfléchir à temps à votre capacité à pouvoir assumer financièrement l’hypothèque. Le plus tôt sera le mieux: les marges de manœuvre dont vous disposez pour obtenir des revenus suffisants à la retraite doivent être utilisées non pas après votre départ à la retraite, mais avant. Nous nous ferons un plaisir de vous conseiller et de vous aider pour vous assurer un financement immobilier et une prévoyance vieillesse sans soucis.