Rénovation judicieuse de votre bien

Les ravages du temps rongent tout – même les bâtiments résidentiels perdent de leur valeur avec le temps. La règle empirique pour les différents éléments de construction, installations et appareils est que leur valeur diminue de 1 ou 2% par an. Pourtant, une maison d’habitation plus ancienne peut atteindre un prix plus élevé à la revente si elle est bien entretenue et rénovée selon les normes actuelles. En quoi consistent les investissements judicieux pour augmenter la valeur des biens immobiliers et à quoi devez-vous faire attention?

La durée de vie de chaque partie du bâtiment peut fortement varier selon les cas. Le tableau de durées de vie suivant comprend des valeurs indicatives:

«Bien que les réparations nécessaires et l’entretien courant servent à préserver la valeur, ils ne représentent pas un investissement en ce sens», souligne Matthias Holzhey, économiste chez UBS et responsable CIO Swiss Real Estate. Les logements occupés par leurs propriétaires et les dépenses courantes qui en découlent relèvent au contraire de la consommation. Les propriétaires ne devraient pas avoir l’illusion que des rénovations faites selon leur goût personnel, par exemple l’installation de meubles de cuisine de qualité supérieure, constituent un investissement. Même un jardin d’hiver ou un sauna n’augmentent généralement pas la valeur vénale du bien à hauteur du montant investi. En effet, chaque propriétaire a ses préférences individuelles. Si certains considèrent une piscine privée dans le jardin comme une véritable valeur ajoutée, d’autres n’en ont pas du tout l’utilité.

Les modèles et processus d’évaluation hédonistes couramment utilisés sur le marché et dans le secteur permettent d’obtenir des résultats similaires. Prenons l’exemple du propriétaire d’une maison individuelle assez ancienne: il a le choix entre investir 100 000 francs suisses dans une rénovation complète ou 60 000 francs suisses dans l’aménagement des combles. Le «rendement» se présente différemment: une rénovation complète n’augmentera en général que partiellement la valeur vénale, puisqu’une partie importante de celle-ci est comprise dans l’entretien et les réparations habituels. Si le propriétaire obtient une plus grande surface habitable en ajoutant un étage ou en aménageant les combles ou le sous-sol, ces investissements devraient effectivement être rentabilisés – généralement, une surface habitable utilisable plus grande incite les acheteurs potentiels à payer un prix plus élevé.

Les dépenses généralement rentables sur le plan économique sont celles réalisées pour les rénovations énergétiques et le changement du système de chauffage, comme l’explique Matthias Holzhey. Par exemple, si vous installez une pompe à chaleur moderne fonctionnant aux énergies renouvelables, vous obtenez ainsi plusieurs améliorations: d’une part, votre bâtiment et ses installations techniques sont conformes à la législation en vigueur actuellement ou à l’avenir. D’autre part, à long terme, ce changement contribue à réduire les coûts énergétiques et d’exploitation du bien. Matthias Holzhey souligne également un autre point: «La possibilité de déduction fiscale de ces investissements et les subventions dans le cadre des programmes de subvention cantonaux renforcent davantage leur attractivité.» Par exemple, une personne qui investit 50 000 ou 60 000 francs suisses dans une telle rénovation énergétique pourra récupérer au moins 20 à 30% de son capital sous forme d’avantages fiscaux et de contributions gouvernementales aux investissements.

Pour finir, l’évolution de la valeur dépend aussi dans une large mesure de l’emplacement et du prix des terrains locaux. Dans un environnement conjoncturel positif, la valeur des terrains constructibles augmentera. Les prix des terrains évoluent différemment selon l’emplacement et la région. Ces dernières années, les grands centres urbains et les agglomérations, en particulier, ont connu une évolution positive. La valeur du terrain est en outre fortement corrélée à son emplacement: la proximité d’un centre urbain de moyenne ou grande taille, l’offre d’emplois disponibles, une bonne desserte par les transports, le taux d’imposition, la solidité financière et les infrastructures de la commune d’implantation représentent ainsi des facteurs importants.