Ristrutturare la casa: calcolo e finanziamento dei costi

Le ristrutturazioni portano molti vantaggi. Non solo possono migliorare la qualità abitativa, ma possono anche aumentare l’efficienza energetica e il valore dell’immobile.

In generale, si distingue tra lavori di ristrutturazione che conservano il valore e lavori di ristrutturazione che aumentano il valore. Cosa significa? Le case diventano obsolete con il passare del tempo. Da un lato, c’è l’usura: più vecchia è una proprietà abitativa, maggiore è la necessità di ristrutturazione. Questi appartamenti o case andrebbero ristrutturati per mantenerne il valore. Si effettuano quindi lavori di ristrutturazione che conservano il valore.

Dall’altro lato, le dotazioni delle case più vecchie – il 50 percento delle proprietà residenziali svizzere ha più di 50 anni – non corrispondono più allo stato attuale della tecnologia e dei requisiti di comfort. Se dotate il bagno di vasca idromassaggio e sauna, effettuate lavori di ristrutturazioni che aumentano il valore. Questi non sono deducibili nella dichiarazione fiscale annuale.

Tuttavia, può valer la pena di effettuare anche questo tipo di ristrutturazione. Se decidete di vendere la vostra proprietà abitativa, gli investimenti per l’aumento del valore degli immobili possono essere dedotti nella determinazione degli utili da sostanza immobiliare imponibili. Ciò significa che alla fine risparmierete comunque sulle imposte, ovvero una parte dell’imposta sugli utili da sostanza immobiliare.

Quali sono i costi di ristrutturazione del vostro immobile?

Nel calcolare i costi, non dovete tener conto solo dei lavori di ristrutturazione necessari, ma anche dei vostri piani di conversione individuali. Chiarite sin dall’inizio l’entità dei lavori di ristrutturazione. Volete realizzare solo gli interventi più urgenti o migliorare la qualità del vostro immobile?

Poi potete stimare i materiali da utilizzare e il loro costo. In questo caso è necessario verificare anche la durata di vita di alcuni componenti che devono essere sostituiti alla scadenza.

Se lo fate autonomamente, potete risparmiare sui costi. Se avete abilità manuali, potete occuparvi di una parte o di tutto il lavoro e dovete solo investire nei materiali. In caso contrario, dovrete sostenere i costi per le prestazioni degli artigiani o delle artigiane.

Tenete in conto anche la situazione del mercato. Ci sono fasi in cui i materiali richiesti sono meno costosi. Scegliendo bene le tempistiche, potete risparmiare denaro.

Per le ristrutturazioni complesse, è possibile che nel frattempo dobbiate trasferirvi in un altro alloggio, con conseguenti costi aggiuntivi.

Nel caso di edifici dal tessuto storico, potrebbero applicarsi requisiti aggiuntivi o potrebbe essere necessario utilizzare materiali più costosi.

Quando si risana un vecchio edificio per renderlo più efficiente dal punto di vista energetico, l’isolamento è la priorità assoluta insieme all’impianto di riscaldamento. L’utilizzo di sistemi di riscaldamento come le pompe di calore richiede inoltre un buon isolamento.

L’isolamento dell’involucro dell’edificio è spesso molto vantaggioso, ma purtroppo anche molto costoso. Secondo il portale specializzato Houzy, un isolamento delle facciate relativamente sottile di 14 cm costa tra i 250 e i 300 franchi al metro quadro. Per 18-24 cm saliamo già di circa 330 franchi e per 30 cm addirittura di 400 franchi al metro quadro.

Un altro modo classico per aumentare l’efficienza energetica di un edificio è sostituire le finestre obsolete. Una normale finestra a triplo vetro costa tra i 600 e gli 850 franchi. Naturalmente, il prezzo effettivo dipende dalle dimensioni delle finestre e dal materiale utilizzato. Le finestre in plastica sono più economiche di quelle in legno.

L’isolamento del tetto è fortemente influenzato dalla struttura e dalle dimensioni del tetto. Houzy stima da 25 000 a 60 000 franchi per una normale casa unifamiliare. L’installazione di un impianto fotovoltaico costerà circa 25 000-30 000 franchi per una potenza di 10 chilowatt di picco.

Oltre al risanamento energetico, anche le cucine e i bagni devono essere rinnovati regolarmente. Una ristrutturazione semplice della cucina costa circa 20 000 franchi ma, a seconda delle dimensioni e della qualità, può anche essere molto più costosa.

La ristrutturazione semplice del bagno è stimata a 2000-2500 franchi al metro quadro e in qualità media a 3000-4000 franchi.
Si consiglia pertanto ai proprietari e alle proprietarie di prevedere una ristrutturazione futura. UBS consiglia di risparmiare ogni anno tra lo 0,7 e l’1 percento del valore dell’immobile, a seconda di quanto si siano accumulati i lavori di ristrutturazione arretrati.

Costi di ristrutturazione nascosti e spese impreviste

Ogni ristrutturazione comporta il rischio di costi nascosti e inaspettati. Si tratta di costi che spesso vengono trascurati o che sorprendono. Ad esempio, prima di effettuare lavori di ristrutturazione dovete ottenere una serie di autorizzazioni a pagamento o attendere lunghi tempi per ottenere il consenso di altri proprietari e proprietarie, ad esempio se l’aspetto della facciata della casa viene modificato in modo significativo dalle nuove finestre.

Si deve inoltre tenere conto dei costi di smaltimento o costi di viaggio di artigiani e artigiane dalle prestazioni in apparenza vantaggiose, che erano stati «dimenticati» nella loro offerta e che successivamente vengono reclamati. Particolarmente rischiosi sono i difetti di costruzione che si manifestano solo durante il risanamento.

È quindi difficile dare una risposta generalizzata ai costi che ne derivano. Anche se è possibile effettuare una stima approssimativa del budget, è consigliabile pianificare una riserva del budget totale.

Pianificare i costi di ristrutturazione in modo realistico

Sviluppate una strategia a lungo termine per i lavori di ristrutturazione, manutenzione e risanamento e tenetene conto nella vostra pianificazione finanziaria individuale. In qualità di proprietari e proprietarie, dovreste sempre cercare di stimare realisticamente i costi di ristrutturazione prima di acquistare una proprietà. Soprattutto se state per acquistare un immobile vecchio, conviene avere una stima dei costi di ristrutturazione previsti prima di decidere di acquistare.

Questo non solo vi permette di calcolare i costi in modo più semplice e realistico, ma vi fornisce anche una base ragionevole per negoziare le condizioni e il prezzo. Se vi serve aiuto per la stima dei costi, è consigliabile consultare esperti ed esperte per una consulenza. Se sapete cosa aspettarvi, non avrete brutte sorprese e potrete approfittare tranquillamente delle vostre quattro mura.

Una pianificazione accurata può farvi risparmiare alcuni costi suddivisibili nelle seguenti aree:

Spese per la conservazione del valore

I costi di ristrutturazione e manutenzione sono deducibili dal reddito imponibile se conservano il valore dell’immobile. Si tratta, ad esempio, della sostituzione di vecchie finestre, della manutenzione del giardino o di lavori di pittura.

Risanamento energetico

Anche se i risanamenti energetici aumentano il valore di un immobile, possono comunque essere detratti dalle imposte. I relativi costi possono anche essere impiegati per ridurre le imposte nei due anni successivi.

Deduzione forfettaria

Se in un anno sostenete solo costi di manutenzione e ristrutturazione di modesta entità, potete comunque effettuare una deduzione forfettaria dal vostro reddito imponibile. La Confederazione e molti Cantoni deducono il 10 percento del valore locativo per gli immobili più giovani e il 20 percento per quelli più vecchi.

Scaglionamento delle grandi ristrutturazioni

I lavori di ristrutturazione importanti che possono essere pianificati e che sono superiori alla deduzione forfettaria dovrebbero essere distribuiti su più periodi d’imposta. In questo modo, interrompete la progressione. Distribuite i lavori in singole fasi di ristrutturazione o eseguiteli in più anni. Chiedete una fattura per ogni anno. Nella maggior parte dei Cantoni, la data della fattura è determinante per la distribuzione dei costi di ristrutturazione nei diversi periodi.

Nel caso delle ristrutturazioni, si distingue tra ristrutturazioni che aumentano il valore e ristrutturazioni che lo conservano. I lavori di ristrutturazione che conservano il valore possono essere dichiarati ai fini fiscali. La situazione è diversa per le ristrutturazioni che aumentano il valore, con un’eccezione: se l’aumento di valore sotto forma di risanamento energetico serve alla protezione del clima e migliora l’efficienza energetica, i costi sono detraibili.

In generale, una pianificazione dettagliata è importante per poter calcolare i costi nel modo più accurato possibile. I lavori di ristrutturazione necessari non devono essere rimandati all’infinito, perché questo non fa che aumentare i costi successivi e ridurre il valore dell’immobile.

Saremo lieti di discutere con voi le modalità di finanziamento dei vostri lavori di ristrutturazione in una consulenza personale.