Eigenheimfinanzierung Amortisation der Hypothek: Bedeutung und Berechnung

Wer Wohneigentum erwirbt, nimmt meist eine Hypothek auf und macht somit Schulden. Zurückbezahlt wird oft ratenweise. Im Fachjargon heisst das Amortisation. Eine Pflicht, die Hypothek zu amortisieren, gibt es nur für die sogenannte 2. Hypothek.

Eine Hypothek lässt sich auf zwei Arten amortisieren: direkt oder indirekt. Bei der direkten Amortisation werden die Schulden regelmässig – in der Regel vierteljährlich – um einen fixen Betrag reduziert. Dadurch verringern sich Schuldbetrag und Zinslast.

Bei der indirekten Amortisation bleiben die Schulden bestehen. Als Hausbesitzerin oder Hausbesitzer zahlen Sie den Amortisationsbetrag zum Beispiel in die Säule 3a ein, die der Bank als Sicherheit verpfändet wird. Spätestens bei der Pensionierung wird das Kapital ausbezahlt und die Hypothek wird in Höhe dieses Betrages zurückgezahlt.

Amortisation ist nicht zu verwechseln mit den Zinszahlungen – sie muss zusätzlich geleistet werden.

Bei der direkten Amortisation wird die Schuld regelmässig um einen fixen Betrag direkt reduziert, in der Regel vierteljährlich. So verringert sich der Schuldbetrag und damit auch die Zinslast.

Die Hypothekarzinsen lassen sich indes von der Steuer absetzen. Wenn Ihre Hypothek durch die regelmässigen Amortisationszahlungen sinkt, zahlen Sie zwar weniger Zinsen, können damit aber auch weniger steuerlich geltend machen.

Die Tranche zur Amortisation einer Hypothek lässt sich leicht berechnen: Um die jährliche Tranche zu erhalten, teilen Sie einfach den Betrag der 2. Hypothek durch die 15 Jahre. Wenn die Amortisation vierteljährlich erfolgt, wird die Jahrestranche nochmals durch vier geteilt.

Mit konkreten Zahlen: Beläuft sich die 2. Hypothek auf eine Summe von 150 000 Franken, müssen bei 15 Jahren Laufzeit pro Jahr 10 000 Franken zurückbezahlt werden respektive 2500 Franken pro Quartal.

Bei der indirekten Amortisation wird pro Quartal oder Jahr gleich viel zurückgezahlt, allerdings gehen die Tranchen nicht direkt an die Bank. Sie zahlen sie dafür in eine Vorsorgelösung ein, die Sie der Bank als Sicherheit verpfändet haben.

Meist erfolgt die indirekte Amortisation über die Säule 3a. Mit der indirekten Amortisation bauen Sie Vorsorgeguthaben auf und sparen zusätzlich Steuern, da Vorsorgebeiträge in der Steuererklärung als Abzüge aufgeführt werden können. Spätestens bei der Pensionierung wird das Kapital ausbezahlt. Dann wird die Hypothek - soweit notwendig - mit den Vorsorgegeldern reduziert.

Eine indirekte Amortisation ist finanziell häufig vorteilhafter als die direkte. Ob das auch für Sie zutrifft, hängt von den Zinsen und von Ihrer persönlichen Steuersituation ab.

Das Rechenbeispiel zeigt die Unterschiede zwischen direkter und indirekter Amortisation auf. 

Insgesamt kann die Amortisation einer Hypothek als eine langfristige Strategie betrachtet werden, um finanzielle Freiheit zu erlangen. Durch die konsequente Tilgung wird nicht nur die Immobilie zum eigenen Vermögen, sondern auch die Zinsbelastung nimmt kontinuierlich ab.

Wenn Sie darüber nachdenken, Ihre Hypothek zu amortisieren, sollten Sie sich gründlich überlegen, ob eine direkte oder eine indirekte Amortisation für Sie infrage kommt. Generell müssen Sie nur die 2. Hypothek vollständig zurückbezahlen. Die indirekte Amortisation führt über die Säule 3a der Altersvorsorge. In den meisten Fällen fahren Sie damit aufgrund der Steuerersparnisse besser.

Zudem sollten Sie 10 bis 15 Jahre vor Ihrer Pensionierung noch einmal mit einer UBS-Expertin oder einem UBS-Experten sprechen, welche Lösung für Sie die passendste ist. Wir beraten Sie gerne und helfen Ihnen dabei, die Amortisation Ihrer Hypothek zu berechnen.