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Wer Wohneigentum erwirbt, nimmt meist eine Hypothek auf und macht somit Schulden. Zurückbezahlt wird oft ratenweise. Im Fachjargon heisst das Amortisation. Eine Pflicht, die Hypothek zu amortisieren, gibt es nur für die sogenannte 2. Hypothek.

Eine Hypothek lässt sich auf zwei Arten amortisieren: direkt oder indirekt. Bei der direkten Amortisation werden die Schulden regelmässig – in der Regel vierteljährlich – um einen fixen Betrag reduziert. Dadurch verringern sich Schuldbetrag und Zinslast.

Bei der indirekten Amortisation bleiben die Schulden bestehen. Als Hausbesitzerin oder Hausbesitzer zahlen Sie den Amortisationsbetrag zum Beispiel in die Säule 3a ein, die der Bank als Sicherheit verpfändet wird. Spätestens bei der Pensionierung wird das Kapital ausbezahlt und die Hypothek wird in Höhe dieses Betrages zurückgezahlt.

Amortisation ist nicht zu verwechseln mit den Zinszahlungen – sie muss zusätzlich geleistet werden.

Rückzahlung Ihrer Hypothek

Wenn Sie eine Immobilie kaufen, müssen Sie mindestens 20% des Immobilienwertes durch Eigenkapital beisteuern. Die Finanzierung durch die Bank beläuft sich auf maximal 80% und wird in zwei Hypotheken unterteilt:

  • Hypothek: max. 67% des Immobilienwertes
  • Hypothek: max. 13% des Immobilienwertes

Im Gegensatz zur 1. Hypothek besteht für die 2. Hypothek eine Amortisationspflicht: Sie müssen sie innert 15 Jahren oder bis zur Erreichung des Pensionsalters amortisieren – je nachdem, was zuerst eintritt.

Muss die 1. Hypothek amortisiert werden?

Nein, bei der ersten Hypothek schreibt das Gesetz keine Amortisation vor. Sie können sie im Grundsatz somit beliebig lange stehen lassen. Fragt sich allerdings, ob sich die Rückzahlung der 1. Hypothek für Sie lohnt oder nicht. Die Antwort hängt von Ihren persönlichen Verhältnissen ab.

Wägen Sie die folgenden Fragen für sich ab:

  • Wie sieht Ihre finanzielle Situation aus?
  • Welche zusätzlichen Ausgaben können auf Sie zukommen? (z.B. Pflegekosten)
  • Können Sie mit der Anlage des Geldes eine höhere Rendite erzielen, als Sie durch die Amortisation Zinsen sparen?
  • Lohnt sich der steuerliche Abzug der Zinsen mehr als die Amortisation?

Um die für Sie passende Wahl zu treffen, können Sie sich an eine Expertin oder einen Experten von UBS wenden.

Direkte Amortisation der Hypothek

Bei der direkten Amortisation wird die Schuld regelmässig um einen fixen Betrag direkt reduziert, in der Regel vierteljährlich. So verringert sich der Schuldbetrag und damit auch die Zinslast.

Die Hypothekarzinsen lassen sich indes von der Steuer absetzen. Wenn Ihre Hypothek durch die regelmässigen Amortisationszahlungen sinkt, zahlen Sie zwar weniger Zinsen, können damit aber auch weniger steuerlich geltend machen.

Wie lässt sich die direkte Amortisation der Hypothek berechnen?

Die Tranche zur Amortisation einer Hypothek lässt sich leicht berechnen: Um die jährliche Tranche zu erhalten, teilen Sie einfach den Betrag der 2. Hypothek durch die 15 Jahre. Wenn die Amortisation vierteljährlich erfolgt, wird die Jahrestranche nochmals durch vier geteilt.

Mit konkreten Zahlen: Beläuft sich die 2. Hypothek auf eine Summe von 150 000 Franken, müssen bei 15 Jahren Laufzeit pro Jahr 10 000 Franken zurückbezahlt werden respektive 2500 Franken pro Quartal.

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Wie funktioniert die indirekte Amortisation über die 3. Säule?

Bei der indirekten Amortisation wird pro Quartal oder Jahr gleich viel zurückgezahlt, allerdings gehen die Tranchen nicht direkt an die Bank. Sie zahlen sie dafür in eine Vorsorgelösung ein, die Sie der Bank als Sicherheit verpfändet haben.

Meist erfolgt die indirekte Amortisation über die Säule 3a. Mit der indirekten Amortisation bauen Sie Vorsorgeguthaben auf und sparen zusätzlich Steuern, da Vorsorgebeiträge in der Steuererklärung als Abzüge aufgeführt werden können. Spätestens bei der Pensionierung wird das Kapital ausbezahlt. Dann wird die Hypothek - soweit notwendig - mit den Vorsorgegeldern reduziert.

Direkte und indirekte Amortisation

Sie zahlen jährlich einen gleichbleibenden Betrag zurück und verringern damit die Zinslast.
Bei der indirekten Amortisation wird die Hypothek nicht zurückbezahlt; die Hypothekarschuld bleibt unverändert. Die Amortisationsbeiträge werden in die Säule 3a, zum Beispiel auf UBS Fisca-Produkte, einbezahlt.

Direkte und indirekte Amortisation im Vergleich

Eine indirekte Amortisation ist finanziell häufig vorteilhafter als die direkte. Ob das auch für Sie zutrifft, hängt von den Zinsen und von Ihrer persönlichen Steuersituation ab.

Das Rechenbeispiel zeigt die Unterschiede zwischen direkter und indirekter Amortisation auf. 

Kostenpunkt

Kostenpunkt

Direkte Amortisation

Direkte Amortisation

Indirekte Amortisation

Indirekte Amortisation

Kostenpunkt

Amortisierter Betrag

Direkte Amortisation

200 000

Indirekte Amortisation

200 000

Kostenpunkt

Hypothekarzinsen

Direkte Amortisation

48 000

Indirekte Amortisation

96 000

Kostenpunkt

Steuerersparnis durch Abzug der Schuldzinsen

Direkte Amortisation

–15 900

Indirekte Amortisation

–31 700

Kostenpunkt

Zinsgutschriften Säule 3a

Direkte Amortisation

 

Indirekte Amortisation

–700

Kostenpunkt

Steuerersparnis durch Abzug der Schuldzinsen der Säule-3a-Beiträge

Direkte Amortisation

 

Indirekte Amortisation

–66 000

Kostenpunkt

Kapitalauszahlungssteuer Säule 3a

Direkte Amortisation

 

Indirekte Amortisation

12 000

Kostenpunkt

Kosten total

Direkte Amortisation

232 100

Indirekte Amortisation

209 600

Kostenpunkt

Vorteil indirekte Amortisation

Direkte Amortisation

 

Indirekte Amortisation

22 500

Das 1x1 des Finanzierens

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Pro und Kontra: 1. Hypothek amortisieren oder nicht?

Es gibt keine allgemeingültige Antwort, ob sich die Amortisation der 1. Hypothek lohnt. Damit Ihnen die Entscheidung leichter fällt, haben wir die Argumente Pro und Kontra zusammengestellt:

Pro

  • Mit der Amortisation sinkt Ihre Zinsbelastung.
  • Nach der vollständigen Tilgung gehört die Liegenschaft Ihnen. Um Anschlusshypotheken oder Zinsen brauchen Sie sich keine Gedanken mehr zu machen.
  • Das Risiko, bei steigenden Zinsen die Hypothek nicht mehr bedienen zu können, sinkt sukzessive.

Kontra

  • Durch die sinkenden Zinsbelastungen können Sie weniger bei der Steuer geltend machen.
  • Mit der Amortisation sinkt Ihr liquides Vermögen. Das Geld steht nicht mehr für andere Zwecke wie Reisen, Pflege usw. zur Verfügung.
  • Die Entscheidung kann oft nicht rückgängig gemacht werden, weil sich Hypotheken im Alter aufgrund der meist niedrigeren Einkommen nicht erhöhen lassen.

Fazit

Insgesamt kann die Amortisation einer Hypothek als eine langfristige Strategie betrachtet werden, um finanzielle Freiheit zu erlangen. Durch die konsequente Tilgung wird nicht nur die Immobilie zum eigenen Vermögen, sondern auch die Zinsbelastung nimmt kontinuierlich ab.

Wenn Sie darüber nachdenken, Ihre Hypothek zu amortisieren, sollten Sie sich gründlich überlegen, ob eine direkte oder eine indirekte Amortisation für Sie infrage kommt. Generell müssen Sie nur die 2. Hypothek vollständig zurückbezahlen. Die indirekte Amortisation führt über die Säule 3a der Altersvorsorge. In den meisten Fällen fahren Sie damit aufgrund der Steuerersparnisse besser.

Zudem sollten Sie 10 bis 15 Jahre vor Ihrer Pensionierung noch einmal mit einer UBS-Expertin oder einem UBS-Experten sprechen, welche Lösung für Sie die passendste ist. Wir beraten Sie gerne und helfen Ihnen dabei, die Amortisation Ihrer Hypothek zu berechnen.

Wissenswertes für Sie

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