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Financement de logement en propriété Amortissement d’hypothèques: signification et calcul
Il faut rembourser ses dettes. Mais l’amortissement complet de l’hypothèque est rarement la meilleure solution. Ce que vous devez savoir.
Contenu:
Contenu:
- Dans le contexte des hypothèques, l’amortissement signifie le remboursement d’un crédit hypothécaire.
- Les deux tiers au maximum de la valeur vénale de votre logement sont financés par l’hypothèque de premier rang.
- Dans le cas de l’amortissement direct, la dette est réduite d’un montant fixe à intervalles réguliers.
- Dans le cas de l’amortissement indirect, les remboursements sont versés dans une solution de prévoyance comme le pilier 3a.
- Vers la conclusion
Les personnes qui acquièrent un logement en propriété contractent généralement une hypothèque et s’endettent de cette manière. Les remboursements sont souvent échelonnés. Dans le jargon, cela s’appelle l’amortissement. L’obligation d’amortir l’hypothèque n’existe que pour ce que l’on appelle l’hypothèque de deuxième rang.
Une hypothèque peut être amortie de deux manières: directement ou indirectement. Dans le cas de l’amortissement direct, les dettes sont réduites régulièrement (en général chaque trimestre) d’un montant fixe. Le montant de la dette et la charge d’intérêts sont ainsi réduits.
Dans le cas de l’amortissement indirect, la dette subsiste. En tant que propriétaire, vous versez par exemple le montant de l’amortissement dans le pilier 3a, qui est mis en gage à la banque comme garantie. Au plus tard au moment de la retraite, le capital est versé et l’hypothèque est remboursée à hauteur de cette somme.
L’amortissement ne doit pas être confondu avec le paiement des intérêts, qui doit être effectué en sus.
Si vous achetez un bien immobilier, vous devez apporter au moins 20% de la valeur du bien en des fonds propres. Le financement par la banque s’élève à 80% maximum et est divisé en deux hypothèques:
- Hypothèque de premier rang: max. 67% de la valeur du bien immobilier
- Hypothèque de deuxième rang: max. 13% de la valeur du bien immobilier
Contrairement à l’hypothèque de premier rang, il existe une obligation d’amortissement pour l’hypothèque de deuxième rang. Vous devez l’amortir dans un délai de 15 ans ou jusqu’à l’âge de la retraite, selon ce qui survient en premier.
L’hypothèque de premier rang doit-elle être amortie?
L’hypothèque de premier rang doit-elle être amortie?
Non, la loi ne prescrit pas d’amortissement pour l’hypothèque de premier rang. Vous pouvez donc en principe la laisser telle quelle aussi longtemps que vous le souhaitez. La question se pose toutefois de savoir si le remboursement de l’hypothèque de premier rang est financièrement intéressant pour vous ou non. La réponse dépend de votre situation personnelle.
Pesez le pour et le contre en vous posant les questions suivantes:
- Quelle est votre situation financière?
- Quelles dépenses supplémentaires pourriez-vous avoir à supporter? (p. ex. frais de soins)
- Le placement de l’argent vous permet-il d’obtenir un rendement supérieur aux intérêts que vous économisez grâce à l’amortissement?
- Les possibilités de déductions fiscales des intérêts sont-elles plus intéressantes que l’amortissement?
Afin de faire le choix qui vous convient, vous pouvez vous adresser à un-e expert-e d’UBS.
Dans le cas de l’amortissement direct, la dette est régulièrement directement réduite d’un montant fixe, en général tous les trimestres. Ainsi, le montant de la dette et donc la charge d’intérêts diminuent.
Les intérêts hypothécaires sont déductibles des impôts. Si votre hypothèque diminue grâce à des paiements d’amortissement réguliers, vous payez certes moins d’intérêts, mais cela réduit également vos déductions fiscales.
Comment calculer l’amortissement direct de l’hypothèque?
Comment calculer l’amortissement direct de l’hypothèque?
La tranche d’amortissement d’une hypothèque est facile à calculer: pour obtenir la tranche annuelle, il suffit de diviser le montant de l’hypothèque de deuxième rang par les 15 ans. Si l’amortissement est trimestriel, la tranche annuelle est à nouveau divisée par quatre.
Prenons des chiffres concrets: si le montant de l’hypothèque de deuxième rang s’élève à 150 000 francs, il faut rembourser 10 000 francs par an pour une durée de 15 ans, ou 2500 francs par trimestre.
Combien coûte mon hypothèque?
Combien coûte mon hypothèque?
Avec le calculateur d’hypothèques, découvrez simplement et rapidement si vous avez déjà les moyens d’acquérir le bien immobilier que vous convoitez.
Dans le cas de l’amortissement indirect, le même montant est remboursé par trimestre ou par an, mais les tranches ne sont pas versées directement à la banque. Vous les déposez dans une solution de prévoyance que vous avez mise en gage auprès de la banque à titre de garantie.
La plupart du temps, l’amortissement indirect se fait via le pilier 3a. L’amortissement indirect vous permet de constituer un avoir de prévoyance et de réaliser en plus des économies d’impôts, puisque les cotisations de prévoyance peuvent être déduites dans la déclaration d’impôts. Le capital est versé au plus tard au moment de la retraite. Ensuite, l’hypothèque est réduite - si nécessaire - avec les fonds de prévoyance.
Amortissement direct et amortissement indirect
Amortissement direct et amortissement indirect
Comparaison de l’amortissement direct et indirect
Comparaison de l’amortissement direct et indirect
L’amortissement indirect est souvent plus avantageux financièrement que l’amortissement direct. Cela s’applique aussi à vous? Tout dépend des intérêts et de votre situation fiscale personnelle.
L’exemple de calcul montre les différences entre l’amortissement direct et l’amortissement indirect.
Coût | Coût | Amortissement direct | Amortissement direct | Amortissement indirect | Amortissement indirect |
|---|---|---|---|---|---|
Coût | Montant amorti | Amortissement direct | 200 000 | Amortissement indirect | 200 000 |
Coût | Intérêts hypothécaires | Amortissement direct | 48 000 | Amortissement indirect | 96 000 |
Coût | Économie d’impôt grâce à la déduction des intérêts débiteurs | Amortissement direct | –15 900 | Amortissement indirect | –31 700 |
Coût | Intérêts crédités pilier 3a | Amortissement direct |
| Amortissement indirect | –700 |
Coût | Économie d’impôts grâce à la déduction des intérêts débiteurs des cotisations au pilier 3a | Amortissement direct |
| Amortissement indirect | –66 000 |
Coût | Impôt sur les versements en capital du pilier 3a | Amortissement direct |
| Amortissement indirect | 12 000 |
Coût | Coût total | Amortissement direct | 232 100 | Amortissement indirect | 209 600 |
Coût | Avantage de l’amortissement indirect | Amortissement direct |
| Amortissement indirect | 22 500 |
Pour et contre: amortir l’hypothèque de premier rang, oui ou non?
Pour et contre: amortir l’hypothèque de premier rang, oui ou non?
Il n’y a pas de réponse universelle à la question de savoir si l’amortissement de l’hypothèque de premier rang en vaut la peine ou non. Pour vous aider à prendre votre décision, nous avons rassemblé ici les arguments pour et contre:
Pour
- Avec l’amortissement, votre charge d’intérêts diminue.
- Après le remboursement complet, le bien immobilier vous appartient. Vous n’avez plus à vous soucier du renouvellement de l’hypothèque ou des intérêts.
- Le risque de ne plus pouvoir honorer son hypothèque en cas de hausse des intérêts diminue progressivement.
Contre
- La baisse des charges d’intérêts entraîne une diminution de vos déductions fiscales.
- Au fur et à mesure de l’amortissement, votre patrimoine liquide diminue. L’argent n’est plus disponible à d’autres fins (voyages, soins, etc.).
- Il est souvent impossible de revenir sur cette décision, car les hypothèques ne peuvent pas être augmentées une fois à la retraite en raison des revenus généralement plus faibles.
Globalement, l’amortissement d’une hypothèque peut être considéré comme une bonne stratégie à long terme pour atteindre la liberté financière. Grâce à un amortissement conséquent, non seulement le bien immobilier devient un patrimoine propre, mais la charge d’intérêts diminue également de manière continue.
Si vous envisagez d’amortir votre hypothèque, vous devez bien réfléchir à la question de savoir si un amortissement direct ou indirect est envisageable pour vous. En règle générale, vous devez rembourser uniquement l’hypothèque de deuxième rang dans son intégralité. L’amortissement indirect passe par le pilier 3a de la prévoyance vieillesse. Dans la plupart des cas, cela est plus avantageux pour vous en raison des économies d’impôts réalisées.
En outre, 10 à 15 ans avant votre départ à la retraite, vous devriez vous entretenir à nouveau avec un-e expert-e d’UBS pour savoir quelle solution est la plus adaptée à votre situation. Nous nous ferons un plaisir de vous conseiller et de vous aider à calculer l’amortissement de votre hypothèque.
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