Hypothek ablösen: Wann ist es sinnvoll und wie funktioniert es?

Wer seine Hypothek ablösen möchte und die Bank wechselt, muss diesen Schritt gut planen. Erfahren Sie, worauf es bei der Ablösung ankommt, welche Optionen Sie bei einem Wechsel der Hypothek haben und wann sich dieser Schritt finanziell lohnt.

Wenn Sie Ihre Hypothek ablösen möchten, haben Sie die Möglichkeit, ein neues Hypothekarmodell zu wählen oder den Kreditgeber zu wechseln. Dabei gilt es, einige Faktoren zu berücksichtigen. Beispielsweise, unter welchen Bedingungen eine Ablösung der Hypothek möglich ist oder welche Gebühren bei einer vorzeitigen Ablösung anfallen.

Die Ablösung der Hypothek frühzeitig planen

Eine Hypothek kann jeweils auf das Ende der Vertragszeit gekündigt werden oder Sie lösen die Hypothek frühzeitig ab. In letzterem Fall kann eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank anfallen. Je nach Angebot der neuen Hypothek kann sich das lohnen.
Idealerweise beginnen Sie rund 18 Monate bis ein Jahr vor einer allfälligen Ablösung der Hypothek mit der Planung. So bleibt Ihnen genug Zeit, um eine ideale Anschlusshypothek zu finden. Bedenken sollten Sie allenfalls, dass sich die Zinssituation auf dem Hypothekarmarkt in dieser Zeit noch ändern kann. Sprechen Sie Ihren Hypothekarberater auf die mögliche Entwicklung am Markt an.

Wann ist der ideale Zeitpunkt für die Ablösung einer Hypothek?

Läuft Ihre Hypothek bald aus, wird es Zeit, sich zu überlegen, ob Sie Ihre Hypothek bei der gleichen Bank verlängern wollen oder die Hypothek ablösen und zu einer anderen Bank wechseln.

Wie gehe ich vor, wenn ich eine Hypothek ablösen möchte?

Eine Ablösung der Hypothek läuft im Grunde immer gleich ab:

1. Klären Sie frühzeitig, ob es sich lohnt, den Hypothekaranbieter zu wechseln. Die Empfehlungen sind hier unterschiedlich und betragen 18 bis 6 Monate vor Ablauf der bestehenden Hypothek. In dieser Zeit vergleichen Sie die Konditionen verschiedener Anbieter.
2. Klären Sie die Bedingungen in Ihrem aktuellen Hypothekarvertrag. Insbesondere die Kündigungsfrist ist hier relevant.
3. Achten Sie darauf, Ihr Dossier mit allen relevanten Unterlagen für die Hypothek griffbereit zu haben. Damit können die Finanzinstitute Ihnen adäquate Finanzierungsofferten ausstellen.
4. Besprechen Sie die Finanzierungsmöglichkeiten mit Ihrer Bank und gegebenenfalls mit der Bank, zu der Sie wechseln möchten. Natürlich können Sie auch mehrere Anbieter anfragen und dann das bestmögliche Angebot wählen.
5. Lassen Sie sich verbindliche Finanzierungsofferten ausstellen, damit Sie diese vergleichen können. Fragen Sie nach, falls Ihnen noch etwas unklar erscheint.
6. Kündigen Sie Ihre bestehende Hypothek zum Ende der Vertragszeit und unter Einhaltung der Kündigungsfrist. Je nachdem lässt sich die Hypothek auch frühzeitig ablösen, indem Sie die Hypothek zusammen mit der Immobilie verkaufen.

Ob sich eine frühzeitige Ablösung der Hypothek lohnt, hängt wesentlich davon ab, wie lange Ihre aktuelle Hypothek noch weiterlaufen würde. Bei einer langen Laufzeit von mehreren Jahren kann die Vorfälligkeitsentschädigung sehr hoch ausfallen. Dies gilt besonders für Festhypotheken mit einer langen Laufzeit. Denn wenn Sie Ihre Hypothek frühzeitig wechseln möchten, entgehen der Bank dadurch die Einnahmen aus den Zinsen, mit denen sie aufgrund des rechtskräftigen Vertrags rechnen durfte. Die Bank wird das geliehene Geld nun stattdessen am Markt anlegen, wobei dort die Zinserträge geringer sind. Sie verdient also weniger. Diesen Minusbetrag kann die Bank Ihnen in Rechnung stellen. Je nachdem, wie lange die Hypothek noch gelaufen wäre, fällt die Gebühr höher oder tiefer aus. Aber nicht selten kann es sich dennoch für Sie lohnen. Nämlich dann, wenn die Zinsersparnis der neuen Hypothek die Vorfälligkeitsentschädigung für die Ablösung übertrifft.

Im Prinzip ist es möglich, eine einzelne Tranche Ihrer Hypothek abzulösen und damit zu einer anderen Bank zu wechseln. Vorausgesetzt, Sie haben eine gesplittete Hypothek. Die übrigen Tranchen verbleiben dann bis zum Ende der Laufzeit bei der alten Bank.

Hier ist wichtig, zu wissen, dass das Grundpfandrecht (also der Schuldbrief) auf Ihre Immobilie, welches die Bank als Sicherheit für die Hypothekarschuld nutzt, normalerweise nicht auf die einzelnen Hypothekentranchen verteilt ist. Doch die bisherige Bank muss das Grundpfandrecht an den neuen Anbieter ausliefern, sobald ihr ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen des neuen Anbieters vorliegt. Ansonsten kann Ihnen der neue Anbieter keine Hypothek gewähren.

Falls sie beispielsweise wegen der Kosten einer Vorfälligkeitsentschädigung mit einer Tranche noch beim alten Anbieter bleiben wollen, kann das Grundpfandrecht zwar gesplittet werden. Dies ist aber mit Kosten verbunden.

Wer seine Hypothek ablösen und damit die Bank wechseln möchte, hat einige Faktoren zu berücksichtigen. Am wichtigsten bei einer allfälligen Ablösung ist es, sich frühzeitig über Alternativen und Konditionen zu informieren. Gerade bei einem frühzeitigen Wechsel lohnt es sich, wenn Sie sich ausführlich beraten lassen und Verhandlungen für gute Konditionen nicht scheuen. Letztlich gibt es viele Varianten für den Wechsel einer Hypothek und Hypothekaranbieter lassen immer mit sich reden.