UBS Studie Immobilienmarkt

Preisentwicklungen auf dem Immobilienmarkt 2024

Entwicklung der Immobilienpreise in der Schweiz: Wie sehen die Prognosen für den Immobilienmarkt aus? Welche Faktoren sind entscheidend ?

von UBS Wissen 07. Aug. 2024 6 Minuten Lesedauer

Inhalt

  • Rückblick: Die Eigenheimpreise legten im 2. Quartal 2024 um 0,4 Prozent gegenüber dem Vorquartal zu.
  • Der Swiss Real Estate Bubble Index: Der UBS-Immobilienblasenindex war im 2. Quartal 2024 rückläufig und weist weiterhin auf ein moderates Blasenrisiko bei Wohneigentum hin.
  • Ausblick: Für die nächsten Quartale erwarten wir weiterhin steigende Eigenheimpreise.
  • Risikokarte: Die Analyse zeigt ein Blasenrisiko in den Grosszentren und den Tourismusregionen Graubündens.
The price development on the real estate market is expected to stabilise at a high level in the coming months.

Entwicklung der Immobilienpreise in der Schweiz

Die Eigenheimpreise verzeichneten im 2. Quartal 2024 eine Zunahme um 0,4 Prozent, was dem schwächsten Preisanstieg im Quartalsvergleich seit Anfang 2019 entspricht. Im Vorjahresvergleich resultiert daraus eine Verteuerung der Eigenheime um 2,7 Prozent. Inflationsbereinigt liegen sie um 1,4 Prozent höher als im Sommer 2023.

Die Dynamik bei den Mietpreisen war hingegen ungebrochen hoch. Im 2. Quartal 2024 stiegen die Angebotsmieten um 1,2 Prozent und sind damit 6,4 Prozent höher als vor einem Jahr. Auch die Bestandsmieten verzeichneten mit 2,7 Prozent einen überdurchschnittlichen Anstieg gegenüber dem Vorjahr.

 

UBS Swiss Real Estate Bubble Index im 2. Quartal 2024: moderat

Der UBS Swiss Real Estate Bubble Index setzte seinen Rückgang im 2. Quartal 2024 fort. Aktuell steht er bei 0,74 Indexpunkten. Das Risiko einer Immobilienblase wird damit als «moderat» eingestuft. Der Index liegt jedoch signifikant tiefer als während der Immobilienblase zu Beginn der 1990er-Jahre.

Die Auswertung zeigt, dass das Risiko einer Immobilienblase aus Sicht der fundamentalen Faktoren Mieten und Einkommen allerdings weiterhin hoch ist.
Das Überhitzungsrisiko hat als Folge der schwächeren Preisdynamik jedoch abgenommen. Sinkende Zinsen und die nur moderate Höhe der relativen Nutzungskosten sprechen gegen eine Preiskorrektur. Eine gesamthaft tiefe Hypothekarnachfrage und eine weiter abnehmende Neubautätigkeit sprechen zudem klar gegen eine Preisblase.

Was ist der UBS Real Estate Bubble Index und wie wird er berechnet?

Der UBS Swiss Real Estate Bubble Index zeigt das Risiko einer allfälligen Immobilienblase – einer deutlichen Überbewertung von Immobilien sowie der Gefahr eines bevorstehenden Preisabfalls – auf dem Schweizer Immobilienmarkt. Bei der Berechnung des Bubble Index verwenden die UBS-Ökonominnen und -Ökonomen ein Modell mit verschiedenen Faktoren:

  • Preis-Miet- und Preis-Einkommens-Verhältnis (Fundament)
  • Reale Preisveränderungsrate über 3 und 10 Jahre (Dynamik)
  • Kostenvergleich Kauf-Miete (Kosten)
  • Hypothekarvolumen-zu-Einkommen und Reinzugang am Bestand (Umfeld).

In Abhängigkeit vom aktuellen Wert wird das Immobilienblasenrisiko in folgende vier Kategorien eingeteilt:

  • Akut (oberhalb 2)
  • Erhöht (zwischen 1 und 2)
  • Moderat (zwischen 0 und 1)
  • Gering (unterhalb 0)

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Mehr wissen, mehr verstehen: In der aktuellen Ausgabe des Swiss Real Estate Bubble Index finden Sie die komplette Analyse zum Schweizer Wohnungsmarkt.

Wie ist die Prognose für die Entwicklung des Immobilienmarktes in der Schweiz?

Für die nächsten Quartale erwarten wir weiterhin steigende Eigenheimpreise. Wohneigentum dürfte sich dieses Jahr insgesamt um rund 2 Prozent verteuern. Nächstes Jahr rechnen wir mit einer Zunahme der Preisdynamik. Neben fallenden Hypothekarzinsen werden sich die stark steigenden Mieten positiv auf die Nachfrageauf dem Eigenheimmarkt auswirken.

Die Risikokarte zeigt, in welchen Gemeinden eine Überhitzung des Immobilienmarkts droht

Die Karte zeigt die Preisentwicklung der letzten fünf Jahre für alle 106 Wirtschaftsregionen der Schweiz sowie eine Indikation des regionalen Risikos anhand der Entwicklung des Preis-Einkommens- und Preis-Miet-Verhältnisses (Perspektive Fundament).

  • Das Preis-Einkommens-Verhältnis hat sich primär in den Städten Zürich und Lausanne sowie in Genf seit Anfang 2019 markant verschlechtert. In den Regionen am Genfersee gilt dies auch für das Preis-Miet-Verhältnis.
  • Abgesehen von der Region Limmattal gab es in den Erstwohnungsmärkten der Deutschschweiz keine sehr hohe Zunahme der Ungleichgewichte. Denn das Verhältnis der Kaufpreise zu den Mieten ist dort praktisch flächendeckend nur unterdurchschnittlich gestiegen. Zug ist hier die Ausnahme, weist aber auch die stärkste Preissteigerungsrate auf.
  • Eine starke Zunahme der Ungleichgewichte zeigt sich als Folge des Zweitwohnungsbooms in den Tourismusregionen Graubündens.
Die Immobilienpreise in unterschiedlichen Regionen in der Schweiz werden den Mietpreisen gegenübergestellt. So entsteht eine Karte, die aufzeigt, in welchen Regionen ein Risiko für eine Immobilienblase besteht.
Quelle: UBS. Ungleichgewichte: Sehr hoch: Veränderung des Preis-Einkommens- und Preis-Miet-Verhältnis grösser als bei 90 Prozent der Regionen. Hoch: Veränderung des Preis-Einkommens- und Preis-Miet-Verhältnis grösser als bei 75 Prozent der Regionen.

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