Immobilienkauf Mieten oder kaufen: Was lohnt sich wann?

Was lohnt sich mehr: mieten oder kaufen? Diese Frage lässt sich nur individuell beantworten. Doch es gibt Faktoren, die Ihnen die Entscheidung, ob Sie Wohneigentum kaufen sollten oder doch besser zur Miete wohnen, erleichtern.

Steigende Leitzinsen lassen Hypothekarkredite teurer werden. Das hat 2022 erstmals seit 10 Jahren dazu geführt, dass – gemessen an den laufenden Kosten – Mieten günstiger ist als Kaufen. Bei dieser Aussage handelt es sich um eine Momentaufnahme: Sie basiert auf der Annahme der aktuellen Zinssituation und einer Finanzierung des Kaufobjekts zu 80 Prozent mittels einer 10-jährigen Hypothek. Welche weiteren Faktoren, sowohl finanzieller wie auch emotionaler Art, für die Entscheidung, ob mieten oder kaufen, wichtig sind, erfahren Sie im Artikel.

Bei der Entscheidung, ob Sie eine Wohnung respektive ein Haus mieten oder kaufen, gibt es einige Vor- und Nachteile zu berücksichtigen. Die folgende Tabelle verschafft Ihnen einen Überblick über die wichtigsten Vor- und Nachteile.

Je nachdem, ob Sie eine Wohnung mieten oder kaufen, fallen die monatlichen Kosten unterschiedlich aus. Bei der Berechnung geht man von der Nettomiete aus, also ohne Nebenkosten, und vergleicht diese dann mit den monatlichen Kosten beim Erwerb. Bei den Kosten im Fall einer gekauften Immobilie fallen hauptsächlich die monatlichen Finanzierungskosten für die Hypothek ins Gewicht. Zusätzlich wird ein Durchschnittsbetrag für Unterhalt, steuerliche Aspekte (Eigenmietwert, Schuldzinsbezug, Unterhaltsabzug) und die entgangene Rendite auf das Eigenkapital hinzugerechnet.

Die Preise von Immobilien sind in den vergangenen Jahren kontinuierlich und deutlich gestiegen. Ob das auch in Zukunft so sein wird, ist zwar theoretisch offen, aber die gestiegene Attraktivität von Wohnraum und die steigende Zuwanderung deuten darauf hin, dass die Immobilienpreise in den meisten Regionen eher weiter steigen als sinken werden.

Anders als in einem Mietverhältnis kann das Eigenheim in einem attraktiven Markt mit einem Gewinn veräussert werden. Bevor Sie eine Liegenschaft veräussern, sollten Sie sich daher immer ein Bild vom aktuellen Immobilienmarkt und von dessen Entwicklung in naher Zukunft machen. Wichtig ist hier die Frage, wie sich der Markt in Ihrer Region entwickelt. Ist der Zeitpunkt des Immobilienverkaufs flexibel, können Sie den besten Zeitpunkt wählen.

Auf der anderen Seite generiert Kapital auf einem Sparkonto heutzutage kaum mehr Gewinn. Auch wenn demnächst wieder Zinsen im Bereich von einigen Zehntelsprozenten bezahlt werden, ist die prognostizierte Inflation höher und führt zu einer realen Abwertung des Vermögens. Daher gelten Immobilien heute als eine sinnvolle Möglichkeit für die Geldanlage.

Werden mehr als das Minimum von 20 Prozent Eigenkapital für das Eigenheim aufgewendet, sinken die monatlich anfallenden Hypothekarzinsen. So kann sich das eingangs erwähnte Verhältnis zwischen den laufenden Kosten von Mieten und Kaufen verändern.

Die eigenen vier Wände stehen für Sicherheit und Unabhängigkeit: Niemand kann Ihnen kündigen und Sie dürfen mit Ihrer Immobilie auch machen, was Sie wollen – solange es niemand anderen gefährdet oder belästigt. Als Hausbesitzerin oder Hausbesitzer hat man viele Möglichkeiten, seinen Beitrag zum Klimaschutz zu leisten und entsprechend den Energieverbrauch und den CO₂-Ausstoss deutlich zu reduzieren. Mit der richtigen Dämmung, einer neuen Heizung und beispielsweise einer Fotovoltaikanlage lassen sich Nebenkostenreduktion und Klimaschutz unter einen Hut bringen.

Auf der anderen Seite sind Sie als Mieterin oder Mieter flexibel, Sie können die Wohnung schnell wechseln, wenn Sie aus beruflichen Gründen umziehen müssen oder wenn Sie weniger Wohnraum benötigen, weil die Kinder ausgezogen sind. Auch eine Scheidung oder Trennung lässt sich finanziell einfacher abwickeln. Und es ist in den meisten Fällen eine Verwaltung da, die sich um Unterhalt, Reparaturen, Abrechnungen und den Einkauf des Energieträgers für die Heizung kümmert.

Im Prinzip ist Mieten, was Steuerfragen angeht, viel einfacher, als wenn Sie Wohneigentum kaufen respektive besitzen. Das ist natürlich ein Vorteil, was den Aufwand für die Steuererklärung angeht. Ein wichtiger Vorteil ist dabei vor allem, dass die Mieter den Eigenmietwert nicht versteuern müssen – ein Aspekt, der Eigentümer von Immobilien direkt betrifft.

Gleichzeitig haben Mieter weniger Optionen bei ihrer Steuerplanung. Zum Vergleich: Immobilienbesitzer können beispielsweise die Zahlung des Hypothekarzinses von den Steuern abziehen – und das, solange sie die Hypothek halten. Umgekehrt können Mieter aber den Mietzins, der in der Regel einem ähnlich hohen Betrag entspricht wie ein Hypothekarzins, nicht steuerlich geltend machen. Sie können also nicht wie Eigenheimbesitzer dadurch Steuern sparen. Es bleibt nur die Investition in die 3. Säule. Diese Einzahlungen können vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden, sind aber jährlich limitiert.

Sie sehen, die Frage, ob die Miete einer Wohnung oder der Kauf eines Eigenheims in der Schweiz günstiger ist, lässt sich nicht pauschal beantworten, sondern hängt von der Region, vom Objekt, von Ihren Mitteln, vom Zeitpunkt wie auch vom zeitlichen Horizont, von den Steuern und noch ein paar Dingen mehr ab. Zudem wird kaum jemand den Entscheid auf einer ausschliesslich finanziellen Basis fällen. Finden Sie die richtige Antwort und lassen Sie sich bei Bedarf beraten.