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Hypothekenvergleich
SARON oder Festhypothek: Was ist aktuell besser?
Hauptunterschiede zwischen den beiden Hypothekenarten kennenlernen und die richtige Entscheidung treffen.
Inhalt:
Inhalt:
- SARON- oder Festhypothek: Was sind die Hauptunterschiede?
- Wie sind die Zinssätze strukturiert?
- SARON- und Festhypothek: Für wen sind sie geeignet und warum?
- Zum Fazit
Ob sich eine Festhypothek oder eine SARON-Hypothek für Sie mehr lohnt, hängt vom Marktumfeld ab – aber nicht nur. Erfahren Sie, welche Faktoren Sie bei der Wahl Ihrer Hypothek beachten sollten.
Es gibt mehrere Unterschiede zwischen einer SARON-Hypothek, auch Geldmarkthypothek genannt, und einer Festhypothek. Zum einen ist dies der Zinssatz der Hypothekarzinsen und zum anderen die Laufzeit. Beides wirkt sich auf die Finanzen des Hypothekarnehmers aus.
SARON-Hypothek | SARON-Hypothek | Festhypothek | Festhypothek |
|---|---|---|---|
SARON-Hypothek | Laufzeit oftmals unbefristet oder dann ein bis maximal fünf Jahre. | Festhypothek | Feste Laufzeit, die in der Regel zwischen einem und zehn Jahren läuft und von Hypothekarnehmer und -geber gemeinsam festgelegt wird. |
SARON-Hypothek | Die Zinssätze werden quartalsweise entsprechend den Schwankungen des SARON (Swiss Average Rate Over Night) festgelegt. | Festhypothek | Der Zinssatz wird bei der Vertragsunterzeichnung festgesetzt und kann während der anschliessenden Laufzeit nicht mehr verändert werden. |
SARON-Hypothek | Hypothekarnehmer profitieren vom flexiblen Zinssatz, wenn die Zinsen fallen. Steigen sie hingegen an, fallen auch höhere Zinskosten an. Langfristig zeigt sich, dass eine SARON-Hypothek meist günstiger ausfällt als eine Festhypothek. | Festhypothek | Der Hypothekarnehmer profitiert von der langfristigen Planungssicherheit, da der Hypothekarzins bei der Festhypothek unveränderlich ist. |
SARON-Hypothek | Hypothekarnehmer profitieren vom flexiblen Zinssatz, wenn die Zinsen fallen. Steigen sie hingegen an, fallen auch höhere Zinskosten an. Langfristig zeigt sich, dass eine SARON-Hypothek meist günstiger ausfällt als eine Festhypothek. | Festhypothek | Wird die Hypothek vorzeitig aufgelöst oder abgelöst, wird je nach verbleibender Laufzeit und Höhe des Hypothekarzinses eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung fällig. |
SARON-Hypothek | Amortisationen des Hypothekarkredits sind in der Regel gut möglich. | Festhypothek | Amortisationen sind nicht möglich, es sei denn, sie wurden vor Vertragsabschluss festgelegt. Amortisationen können erst am Ende der Laufzeit getätigt werden. |
Sind SARON-Hypotheken oder Festhypotheken langfristig günstiger?
Sind SARON-Hypotheken oder Festhypotheken langfristig günstiger?
Die Vergangenheit hat gezeigt, dass SARON-Hypotheken über einen langen Zeithorizont oft die günstigere Alternative zu Festhypotheken waren. Der Vorteil lag dabei auf 15 bis 20 Prozent der kumulierten Zinszahlungen. Dies hängt letztlich von den realen Gegebenheiten am Zinsmarkt ab, wie sich im Folgenden zeigt.
Eine SARON-Hypothek dürfte über eine Laufzeit von zehn Jahren im Vergleich zu einer Zehn-Jahres-Festhypothek gemäss UBS-Prognosen die günstigere Finanzierungsvariante sein. Wir schätzen den Zinskostenvorteil der SARON-Hypothek auf knapp ein Fünftel der kumulierten Zinszahlungen einer Zehn-Jahres-Festhypothek über die gesamte Laufzeit.
Stellen sich entgegen unseren Prognosen höhere Kurzfristzinsen gemäss den aktuellen Markterwartungen ein, dürfte der Kostenvorteil einer SARON-Hypothek auf rund 5 Prozent schwinden.
Würden die Kurzfristzinsen in einem Szenario starker Inflationssorgen anhaltend steigen, stellt die Festhypothek über eine Laufzeit von zehn Jahren die günstigere Variante dar.
Inflationserwartungen bestimmen günstigste Finanzierung
Inflationserwartungen bestimmen günstigste Finanzierung
Geschätzte Zinskosten einer Zehn-Jahres-Festhypothek und von SARON-Hypotheken für die verschiedenen Szenarien bei einer Belehnung von 1 Million Franken, kumuliert über zehn Jahre, in Tausend Franken.
Kann ich während der Laufzeit von einer Hypothekenart zur anderen wechseln?
Kann ich während der Laufzeit von einer Hypothekenart zur anderen wechseln?
Grundsätzlich können Sie bei unbefristeten SARON-Hypotheken, wie etwa der UBS SARON Flex Hypothek, unter Berücksichtigung der Kündigungsfrist jederzeit zu einer Festhypothek wechseln. Dies kann sich in Tiefzinsphasen durchaus lohnen, da Sie mit einer Festhypothek längerfristig von den tiefen Zinsen profitieren.
Anders sieht es bei einer Festhypothek aus. Sie kann zwar vorzeitig abgelöst werden, allerdings werden dann Vorfälligkeitsentschädigungen fällig. Die Höhe dieser Gebühren hängt von der Restlaufzeit und dem Hypothekarzins ab. Die Bank wird das Geld stattdessen am Finanzmarkt investieren, wo in der Regel tiefere Zinsen und damit tiefere Gewinne erzielt werden. Die Bank wird den Differenzbetrag, der sich über die Restlaufzeit aufsummiert, in Rechnung stellen.
Die Wahl der optimalen Hypothekarfinanzierung hängt von individuellen Faktoren ab. Zunächst stellt sich die Frage, welcher Typ man ist. Je ausgeprägter die Sicherheitsorientierung, desto eher empfiehlt sich eine Festhypothek mit langer Laufzeit.
Auch für eine SARON-Hypothek gibt es gute Gründe. Wer eine kurze Laufzeit wählt, bleibt flexibel. Lockt plötzlich ein Stellenangebot im Ausland oder ergibt sich eine Veränderung der familiären Situation (Scheidung, Auszug der Kinder usw.), kann man sein Eigenheim in absehbarer Zeit verkaufen, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt.
Ausserdem steht es Hypothekarnehmern offen, regelmässig auf Zinsänderungen zu reagieren und bei Bedarf zu einer Festhypothek zu wechseln. Um davon zu profitieren, müssen Sie sich allerdings über die Konditionen am Markt auf dem Laufenden halten, was ein gewisses Interesse und Fachwissen erfordert.
Wie geht es weiter mit den Hypothekarzinsen?
Wie geht es weiter mit den Hypothekarzinsen?
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Gibt es Unterschiede in der Flexibilität der Rückzahlung?
Die verschiedenen Hypothekarmodelle unterscheiden sich deutlich, was die Flexibilität von Rückzahlungen, also Amortisationen, anbelangt. Die folgende Übersicht schafft Klarheit.
SARON-Hypothek | SARON-Hypothek | Regelmässige Amortisationen sind in der Regel möglich, müssen aber vorab vertraglich festgelegt werden. | ||
|---|---|---|---|---|
Festhypothek | Festhypothek | Handelt es sich um die Ersthypothek, muss diese nicht amortisiert werden. Sie kann aber nach Ende der Laufzeit ganz oder teilweise amortisiert werden. Wer während der Laufzeit einen Teil der Ersthypothek amortisieren möchte, ohne dass dies bei Vertragsabschluss vereinbart wurde, muss eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. | ||
Festhypothek mit Tranchen | Festhypothek mit Tranchen | Die Festhypothek mit mehreren Tranchen ist eine gute Möglichkeit, um Amortisationen zu terminieren. Im Normalfall entscheidet man sich für zwei oder drei Tranchen. Die Höhe der Tranchen kann dann dem Betrag entsprechen, den man amortisieren möchte. |
Wie kann ich mich gegen steigende Zinsen absichern?
Es gibt mehrere Möglichkeiten, das Zinsrisiko bei Hypotheken zu minimieren und damit auf steigende Zinsen zu reagieren. Je nach Hypothekarmodell unterscheiden sich die Strategien. Aber immer ist es Voraussetzung, dass Sie den Zinsmarkt und seine Entwicklung im Auge behalten und eine gewisse Neugier für den Finanzmarkt mitbringen.
- Eine SARON-Hypothek können Sie bei tiefen Zinsen in eine Festhypothek mit längerer Laufzeit umwandeln und sich so die tiefen Zinsen langfristig sichern. Sie können eine Festhypothek splitten und so das Risiko abfedern, bei hohen Zinssätzen die gesamte Hypothek verlängern zu müssen. Das führt aber umgekehrt dazu, dass Sie bei sehr günstigen Zinsen ebenfalls nur einen Teilbetrag zu günstigen Konditionen erneuern können.
- Sie können sich für einen Hypotheken-Mix entscheiden. Beispielsweise können Sie eine Festhypothek und eine SARON-Hypothek aufnehmen. So ist ein Teil der gesamten Hypothekarsumme gegen steigende Zinsen geschützt. Umgekehrt profitieren Sie dann aber auch nicht vollumfänglich von sinkenden Zinsen, was der Fall wäre bei einer SARON-Hypothek.
- Sie können sich einen günstigen Zinssatz mit einer Forward- oder Terminhypothek sichern. Im Prinzip schliessen Sie die Hypothek vorzeitig ab, wenn die Zinsen günstig sind, aber die Hypothekenlaufzeit beginnt erst zu einem späteren Zeitpunkt. Hier sind bis zu 12 Monate Vorlaufzeit möglich, sehr selten auch mehr. Dafür zahlen Sie häufig den sogenannten Forward-Aufschlag. Die Höhe dieses Aufschlags ist meist von der Dauer der Vorlaufzeit abhängig.
Ob SARON-Hypotheken über eine Laufzeit von zehn Jahren trotz der aktuell inversen Zinskurve im Vergleich zu einer Zehn-Jahres-Festhypothek weiterhin die günstigere Finanzierungsvariante sind, kann man nicht mit Sicherheit sagen. Wie gross ein möglicher Kostenvorteil ausfällt, hängt stark von der Inflationsentwicklung ab. Die Hypothekarkosten sind ein wichtiger Faktor bei der Entscheidung für das passende Hypothekarmodell – persönliche Präferenzen und die finanzielle Situation sollten eine Entscheidung jedoch ebenfalls mitprägen. Daher lohnt sich eine professionelle Beratung bei UBS. So lassen sich alle wichtigen Punkte berücksichtigen und Sie erhalten die Strategie, die für Sie passt.
Disclaimer
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