So bleibt die Hypothek im Alter tragbar

Ein eigenes Heim gehört für viele zum sicheren Teil der Altersvorsorge. Diese Art der Vorsorge fördert der Gesetzgeber, beispielsweise indem er den Vorbezug von Vorsorgegeldern aus der 2. Säule und der Säule 3a für den Wohneigentumserwerb zulässt.

Das Eigentum soll das günstige, mietfreie Wohnen nach der Pensionierung ermöglichen. Statt zu einer solchen finanziellen Erleichterung kann die Immobilie im Alter aber auch zur Last werden. Das kann passieren, wenn nach der Pensionierung die Kosten in keinem hinreichenden Verhältnis zu den Einnahmen stehen.

Ein vertretbares Verhältnis zwischen den laufenden finanziellen Aufwendungen für eine Immobilie und dem Einkommen der Kreditnehmerin oder des Kreditnehmers wird mit dem Begriff «Tragbarkeit» bezeichnet.

Das Einkommen setzt sich in der Regel nach der Pensionierung aus den Leistungen von AHV und Pensionskasse zusammen, die gesamthaft ungefähr 60 bis 70% des vorherigen Erwerbseinkommens ausmachen. Im besten Fall können Sie das Alterseinkommen durch private Ersparnisse, etwa aus der Säule 3a, ergänzen. Aber: Nach der Pensionierung steht bei vielen somit weniger Geld zur Verfügung als vorher im Berufsleben.

Besteht eine Hypothek, ist deren Tragbarkeit möglicherweise nicht mehr gewährleistet. Neben der Last der Zinszahlungen kann es Finanzierungsprobleme geben, falls Eigentümerinnen und Eigentümer den Kreditgeber wechseln oder die Hypothek für eine grössere Sanierung aufstocken möchten. Banken prüfen oft standardmässig anlässlich der Pensionierung, ob die Tragbarkeit noch gegeben ist.

Als entlastende Effekte für Rentnerinnen und Rentner können Wertsteigerungen der Liegenschaft in die Rechnung eingehen. Zudem haben sie die zweite Hypothek bis zur Pensionierung grundsätzlich amortisiert. Damit sind in der Regel rund 15% des Immobilienwerts abbezahlt, sodass darauf keine Zinsen mehr anfallen.

Dennoch: Um nach der Pensionierung allein die Tragbarkeit der ersten Hypothek zu sichern, die bis zu zwei Drittel des Immobilienwerts betragen kann, ist ein vergleichsweise hohes Einkommen im Alter nötig.

Um die Tragbarkeit zu sichern, haben Sie zwei Ansatzpunkte. Auf der einen Seite können Sie die Einnahmen erhöhen, die Ihnen nach der Pensionierung zur Verfügung stehen. Auf der anderen Seite können Sie die Kosten des Wohneigentums begrenzen, die im Alter auf Sie zukommen. Selbstverständlich ist es möglich, an beiden Stellen anzusetzen. Welche konkreten Schritte sich Ihnen anbieten, besprechen Sie am besten im Rahmen einer persönlichen Beratung.

Einnahmen erhöhen

Wenn Sie die Pensionierung erreicht haben, wird es schwierig, die Einnahmen noch zu erhöhen. Verfügen Sie über ausreichenden Wohnraum, könnten Sie über das Vermieten einer Einliegerwohnung nachdenken. Zudem ist es heutzutage einfacher, nach dem Referenzalter weiterzuarbeiten und damit mehr Einkommen zu erzielen. Bis zum 70. Lebensjahr könnten Sie die Rente aufschieben oder nur teilweise beziehen.
Planen Sie Ihre Pensionierung hingegen frühzeitig, können Sie Ihre Einkünfte sowohl aus AHV, Pensionskasse als auch der Säule 3a optimieren. Für ausreichende Liquidität im Alter sorgen Sie etwa dadurch, dass Sie für den Wohneigentumserwerb vorbezogene Pensionskassengelder rechtzeitig zurückzahlen und Beitragslücken in Pensionskasse und AHV schliessen. Hinzu kommt das jährliche Sparen des Maximalbetrags in der privaten Vorsorge.

Kosten senken

Die Kosten des Wohneigentums können Sie durch eine Amortisation oder Teilamortisation der Hypothek verringern. Je niedriger die Hypothek, desto niedriger die Zinslast. Im dargestellten Rechenbeispiel – hier sind es 75 000 Franken – sorgt schon eine relativ kleine Amortisation dafür, die Tragbarkeit im Alter sicherzustellen.

Das Beispiel zeigt, wie durch eine Amortisation von 75 000 Franken die Tragbarkeit beibehalten werden kann.

Ob sich die Amortisation lohnt, hängt jedoch auch von steuerlichen Aspekten ab. Schliesslich sind bezahlte Hypothekarzinsen vom steuerbaren Einkommen abziehbar. Durch die Amortisation verzichten Sie zudem auf Einnahmen, die Ihr Erspartes andernfalls in Geldanlagen erwirtschaften würde.

Auf jeden Fall sollten Sie beachten: Zwar entlastet es Sie im Alter, wenn Sie die Hypothek vor der Pensionierung so weit wie möglich amortisieren. Das kann sich jedoch rächen, wenn Sie dadurch Ihre finanzielle Flexibilität stark eingeschränkt haben. Sie haben möglicherweise keine Reserven zur freien Verfügung, falls unerwartete Ausgaben anstehen. Es ist nach der Pensionierung nicht problemlos möglich, die Hypothek wieder zu erhöhen, um sich Liquidität zu verschaffen. Amortisieren Sie darum nur, wenn Sie gleichzeitig freie Mittel behalten.

Tipp: Den seniorengerechten Umbau der Immobilie nehmen Sie am besten vor der Pensionierung in Angriff. Die Kosten des Umbaus tragen Sie damit aus steuerlicher Sicht nicht mit Ihren Pensionsgeldern, sondern mit Ihrem vergleichsweise höheren Erwerbseinkommen. Werterhaltende und energiesparende Investitionen können Sie vom steuerbaren Einkommen in Abzug bringen.

Anrechnung von freiem Vermögen

In der Regel können Sie neben Ihrem Einkommen als Pensionärin oder Pensionär auch einen Teil Ihrer Vermögenswerte in die Tragbarkeitsrechnung einfliessen lassen. Dafür benötigen Sie Guthaben auf Konten oder kotierte Wertschriften, die leicht handelbar sind.

Tragbarkeit des Wohneigentums im Todesfall absichern

Der Tod der Partnerin oder des Partners kann die Tragbarkeit der Hypothek gefährden, besonders wenn damit der regelmässige Hauptverdienst des Haushalts entfällt. Klären Sie mit dem Hypothekarinstitut, ob die Hinterlassenenleistungen die Lücke ausreichend verringern, um das Tragbarkeitskriterium zu erfüllen. Gelingt das nicht, könnte dies im schlimmsten Fall dazu führen, dass die oder der Hinterbliebene die Immobilie verkaufen muss.
Dieses Szenario können Sie durch geeignete Vorsorgemassnahmen zugunsten der Partnerin oder des Partners verhindern. Betrachten Sie bei einer Nachlassplanung die Themen Pensionskasse, 3. Säule, Lebensversicherungen, Erbschaft und Finanzierungsplanung unter diesem Aspekt – und das möglichst frühzeitig.

Neben der Sicherung der Tragbarkeit gibt es auch andere Möglichkeiten, mit dem Wohneigentum im Alter umzugehen, zum Beispiel die Weitergabe an die Kinder sowie der Verkauf und ein Wechsel in eine neue, kostengünstigere Wohnsituation. Was für Sie das Richtige ist, hängt von Ihrer individuellen Lebenssituation und Ihren Wünschen ab. Je früher Sie planen, desto besser.

Wohneigentum an die Kinder übertragen

Grundsätzlich können Eltern ihr Wohneigentum an ihre Kinder überschreiben. Vereinbaren sie ein Wohn- oder Nutzniessungsrecht, können sie darin sogar wohnen bleiben. Dann tragen sie aber weiterhin die Hypothek und zahlen die Zinsen. Der Vorteil besteht in der frühen Klärung der künftigen Besitzverhältnisse.

Gibt es mehrere Kinder, sind erbrechtliche Pflichten zu beachten. Wird das Haus nur an eines der Kinder überschrieben, müssen die Eltern oder das begünstigte Kind die Geschwister auszahlen. Um das Kapital für die Auszahlung zu erhalten, könnte die bestehende Hypothek zwar aufgestockt werden. Das geht aber nur, wenn die Tragbarkeit gewährleistet ist. Auch Erbinnen und Erben müssen also die laufenden Wohnkosten tragen können.

Bedenken Sie vor einem solchen Schritt die Vorsorgeaspekte: Wenn Sie im Alter zu wenig Einkommen haben, um Ihre Ausgaben zu bestreiten, könnte die frühe Vermögensweitergabe Ihren Anspruch auf Ergänzungsleistungen gefährden. Denn das verschenkte Vermögen wird Ihnen angerechnet.

In eine kleinere Wohnung wechseln

Grundsätzlich ist es möglich, Ihr Wohneigentum nach der Pensionierung zu verkaufen, um in eine kleinere Wohnung zu ziehen. Dabei gibt es jedoch eine Hürde: Nicht immer klappt es, eine bestehende Festhypothek auf die neue Eigentumswohnung oder die neuen Eigentümer zu übertragen . Eine Kündigung der Hypothek kann dann mit hohen Kosten einhergehen.

Wer im Alter in seinem Wohneigentum bleiben möchte, sollte sich rechtzeitig Gedanken über die Tragbarkeit der Hypothek machen. Je früher, desto besser: Die entscheidenden Handlungsspielräume für ausreichende Einnahmen im Alter stehen Ihnen nicht nach, sondern vor der Pensionierung zur Verfügung. Wir beraten Sie gern und helfen auf dem Weg in eine sichere Immobilienfinanzierung und Altersversorgung.