Come garantire la sostenibilità dell’ipoteca durante la vecchiaia

Molti considerano la propria casa come una base sicura nell’ambito della previdenza per la vecchiaia. Un approccio che il legislatore promuove, ad esempio consentendo il prelievo anticipato di fondi previdenziali del 2° pilastro e del pilastro 3a per l’acquisto di un’abitazione.

La proprietà consente di usufruire di un alloggio conveniente (senza necessità di pagare un affitto) dopo il pensionamento. Ma a volte l’immobile, invece di rendere più leggero l’aspetto finanziario in età avanzata, può diventare un onere. Ciò può accadere se dopo il pensionamento i costi non sono più in equilibrio con le entrate.

La «sostenibilità» consiste in un rapporto accettabile tra uscite finanziarie correnti per l’immobile e reddito della beneficiaria o del beneficiario del credito.

Dopo il pensionamento, il reddito si compone di norma delle prestazioni dell’AVS e della cassa pensione, che rappresentano circa il 60-70% del reddito da lavoro precedente. Nel migliore dei casi, potete integrare il reddito di vecchiaia con risparmi privati, ad esempio con il pilastro 3a. Ma attenzione: dopo il pensionamento, molti hanno a disposizione meno denaro rispetto alla precedente vita professionale.

Se è in corso un’ipoteca, la sua sostenibilità potrebbe non essere più garantita. Oltre all’onere dei pagamenti degli interessi, possono verificarsi problemi di finanziamento nel caso in cui i proprietari cambino creditore o desiderino aumentare l’ipoteca per effettuare un’importante ristrutturazione. Spesso le banche attuano una verifica standard della sostenibilità al momento del pensionamento.
Le pensionate e i pensionati possono d’altro canto beneficiare di una rivalutazione dell’immobile. Inoltre, generalmente hanno ammortizzato la seconda ipoteca prima del pensionamento. In questo modo, di norma circa il 15% del valore dell’immobile è stato rimborsato, e non viene più considerato ai fini degli interessi.

Tuttavia, per garantire dopo il pensionamento la sostenibilità della prima ipoteca, che può ammontare fino a due terzi del valore dell’immobile, è necessario un reddito relativamente elevato in vecchiaia.

Per garantire la sostenibilità, potete procedere in due direzioni. Da un lato potete aumentare le vostre entrate dopo il pensionamento. Dall’altro, potete limitare i costi della proprietà abitativa addebitati in vecchiaia. Naturalmente è possibile agire su entrambi i fronti. Potete discutere quali passi concreti vi conviene compiere nell’ambito di una consulenza personale.

Aumentare le entrate

Dopo aver raggiunto il pensionamento, è difficile aumentare ulteriormente le entrate. Se disponete di un’abitazione sufficientemente ampia, potreste pensare all’affitto di un appartamento supplementare. Inoltre, oggi è più facile continuare a lavorare dopo aver raggiunto l’età di riferimento per ottenere un reddito maggiore. Fino al 70° anno di vita, potete differire la rendita o percepirla solo parzialmente.
Se invece pianificate il vostro pensionamento per tempo, potete ottimizzare le vostre rendite provenienti da AVS, cassa pensione e anche pilastro 3a. Per una liquidità sufficiente in vecchiaia, ad esempio, dovete assicurarvi di rimborsare tempestivamente i fondi del 2° pilastro precedentemente prelevati e finalizzati alla proprietà abitativa così come colmare le lacune contributive nella cassa pensione e nell’AVS. A ciò si aggiunge il risparmio annuo pari all’importo massimo della previdenza privata.

Ridurre i costi

I costi della proprietà abitativa possono essere ridotti con un ammortamento, anche parziale, dell’ipoteca. Quanto più bassa è l’ipoteca, tanto minore sarà l’onere degli interessi. Nell’esempio di calcolo illustrato (si tratta di 75 000 franchi) un ammortamento relativamente modesto assicura già la sostenibilità in vecchiaia.

L’esempio mostra come un ammortamento di 75 000 franchi possa salvaguardare la sostenibilità.

Tuttavia, il beneficio dell’ammortamento dipende anche dagli aspetti fiscali: gli interessi ipotecari pagati sono infatti detraibili dal reddito imponibile. Inoltre, scegliendo di ammortizzare l’ipoteca rinunciate a entrate che l’investimento del vostro risparmio potrebbe generare.

In ogni caso, attenzione: ammortizzare l’ipoteca prima del pensionamento porta senz’altro dei benefici, ma non deve andare a discapito della vostra flessibilità finanziaria, che potrebbe risultare fortemente limitata. In caso di spese impreviste, potreste trovarvi a corto di riserve. Dopo il pensionamento non è così facile aumentare l’ipoteca in modo da ottenere liquidità. Per questo è meglio optare per l’ammortamento solo se è possibile mantenere al tempo stesso una determinata quota di fondi liberi.

Suggerimento: un’eventuale ristrutturazione dell’immobile secondo le esigenze della terza età sarebbe da implementare prima del pensionamento. Dal punto di vista fiscale, non fate fronte ai costi della ristrutturazione con la pensione, ma con il reddito da lavoro, che è relativamente più elevato. Gli investimenti con conservazione del valore e finalizzati al risparmio energetico possono essere detratti dal reddito imponibile.

Computo dei fondi liberi

Di norma, oltre al reddito in qualità di pensionate e pensionati, nel calcolo della sostenibilità potete anche far confluire una parte dei vostri valori patrimoniali. A tale scopo, è necessario disporre di fondi su conti o titoli quotati facilmente negoziabili.

Assicurare la sostenibilità della proprietà abitativa in caso di decesso

Il decesso della o del partner può compromettere la sostenibilità dell’ipoteca, soprattutto se viene meno il reddito principale. Chiarite con l’istituto di credito ipotecario se le prestazioni per i superstiti riducono la lacuna in misura tale da soddisfare il criterio di sostenibilità. In caso contrario, nella peggiore delle ipotesi la o il superstite potrebbe trovarsi a dovere vendere l’immobile.
Questo scenario può essere evitato mediante adeguate misure di previdenza a favore della o del partner. Nel quadro di una pianificazione successoria, che sarebbe bene avviare il più presto possibile, considerate a questo proposito i temi cassa pensione, 3° pilastro, assicurazioni sulla vita, eredità e pianificazione finanziaria.

Oltre alla garanzia di sostenibilità, esistono anche altre possibilità per gestire la proprietà abitativa in età avanzata, ad esempio il suo trasferimento ai figli, la vendita dell’immobile e il passaggio a una nuova situazione abitativa più conveniente. La soluzione giusta per voi dipende dalla vostra situazione personale e dai vostri desideri. Ma vale per tutti il principio che quanto prima si pianifica, meglio è.

Trasferire la proprietà abitativa ai figli

In linea di principio, i genitori possono cedere la proprietà abitativa ai figli. Se concordano un diritto di abitazione o di usufrutto, possono anche continuare a vivere nell’immobile. In questo caso, però, continueranno a sostenere l’ipoteca e a pagare gli interessi. Il vantaggio consiste nel chiarimento anticipato dei futuri rapporti di proprietà.

In presenza di più figli, occorre osservare gli obblighi di diritto successorio. Se la casa viene attribuita a solo uno dei figli, i genitori oppure la o il beneficiario devono liquidare le sorelle e i fratelli. Per poter effettuare questo conguaglio, potrebbe rendersi necessario un aumento dell’ipoteca esistente. Ma naturalmente deve essere garantita la sostenibilità. Anche le e gli eredi devono dunque essere in grado di sostenere i costi abitativi correnti.

Prima di optare per questa soluzione, è opportuno considerare gli aspetti previdenziali: se in vecchiaia percepite un reddito troppo basso per sostenere le spese, la cessione anticipata del patrimonio potrebbe compromettere il vostro diritto a prestazioni complementari, dato che il patrimonio donato viene conteggiato a vostro carico.

Trasferirsi in un appartamento più piccolo

Una delle possibilità dopo il pensionamento è vendere la propria abitazione per acquistare un appartamento di minori dimensioni. C’è però un ostacolo: non sempre si riesce a trasferire l’ipoteca fissa esistente al nuovo appartamento di proprietà o ai nuovi proprietari. La disdetta dell’ipoteca può quindi comportare costi elevati.

Chi desidera mantenere la proprietà abitativa in età avanzata dovrebbe riflettere per tempo sulla sostenibilità dell’ipoteca. Prima si agisce, meglio è: i margini di manovra decisivi per avere un reddito sufficiente in terza età sono a vostra disposizione prima del pensionamento, non dopo. Saremo lieti di fornirvi una consulenza per un finanziamento immobiliare e una previdenza in tutta sicurezza.