Immobilier locatif: opportunités et risques en bref

«Buy to let» veut littéralement dire «acheter pour louer». Il s’agit d’une stratégie de placement qui consiste à acheter un appartement et à amortir les coûts de l’achat en se servant des revenus locatifs générés par la mise en location du bien en question. L’acquisition du bien immobilier est souvent financée par des fonds propres, mais aussi des fonds de tiers sous forme d’hypothèques.

Le taux directeur suisse et les taux hypothécaires sont restés bas pendant des années, ce qui a rendu l’investissement locatif très populaire auprès de nombreux Suisses et Suissesses. Depuis 2022, le taux directeur a connu un relèvement progressif et les taux hypothécaires ont augmenté. À l’époque, près d’un quart des clients et clientes hypothécaires d’UBS utilisaient la stratégie «buy to let». À Zurich, entre 2015 et 2020, on a davantage mis en location des propriétés par étage que l’on en a construit, preuve de l’essor de l’investissement dans l’immobilier locatif. Cette évolution a également pu être observée à Bâle, Genève ou Lausanne, c’est-à-dire dans des villes où la demande locative était forte et où la mise en location allait de soi.

Cette stratégie était très rentable jusqu’en 2021. Dans les 50 plus grandes villes de Suisse, les rendements bruts s’élevaient en moyenne à 6% (sans recours à une hypothèque); 2,5 points provenait des revenus locatifs et 3,5 points de l’augmentation de la valeur du bien immobilier. Quant à elle, la rentabilité en recourant à une hypothèque (à hauteur de 60%) atteignait les 13% en moyenne.

Les rendements élevés sont maintenant de l’histoire ancienne. Cela s’explique par les risques de cette stratégie, qui se sont pleinement révélés depuis la hausse des taux d’intérêt et la baisse de la demande: la valeur des biens immobiliers n’augmente plus autant qu’avant, et la hausse des frais de financement et annexes réduit les revenus locatifs. Autrement dit, l’investissement dans l’immobilier locatif avec cette stratégie est souvent moins attractif qu’il y a encore quelques années.

L’investissement dans l’immobilier locatif nécessite beaucoup de fonds propres, une excellente solvabilité et un bien immobilier adapté et facile à mettre en location. Cependant, ces prérequis ne suffisent pas. Le succès à long terme de la stratégie «buy to let» dépend de la bonne santé du marché locatif et d’une hausse de la valeur des biens. Après celles que l’on a connues par le passé, il est fort peu probable que des hausses aussi importantes se reproduisent. Ce qui rend à présent cette stratégie d’investissement inadaptée, à l’exception de quelques lieux offrant un potentiel. C’est l’une des raisons pour lesquelles il faut réfléchir à ce type d’investissement avec davantage de rigueur que par le passé, même s’il est envisageable d’augmenter temporairement les rendements locatifs par une hausse des loyers si l’emplacement le justifie.

Autre condition du succès de la stratégie «buy to let»: les coûts de financement, d’entretien et autres frais annexes inhérents à la mise en location doivent rester gérables. Hors, les prix des hypothèques, des artisans et de l’énergie ont tous augmenté. Répercuter ces changements de prix sur les locataires est plus facile à dire qu’à faire. Les frais annexes ne sont souvent répercutés au locataire que sous forme de montant forfaitaire ou de loyer net. Le déficit engendré par la hausse des prix reste donc à la charge du propriétaire.

Les revenus locatifs des propriétaires sont imposables en tant que revenus supplémentaires. Les investisseurs privés sont ainsi susceptibles de passer dans la tranche d’imposition supérieure. En revanche, les frais d’entretien sont déductibles des impôts. Si les propriétaires ont souscrit une hypothèque, il en va de même des intérêts débiteurs.

En ce qui concerne le financement, les personnes intéressées ont le choix d’acheter le bien immobilier avec leurs fonds propres uniquement (si elles disposent d’un capital suffisant) ou de contracter une hypothèque en complément. Pour le financement d’immeubles de rendement, les prestataires demandent généralement un apport personnel d’au moins 25% de la valeur du bien immobilier. Contrairement à ce qui se fait pour les logements à usage personnel, les fonds ne peuvent pas provenir de la prévoyance professionnelle ou de la prévoyance liée privée. L’amortissement est d’au moins 1% du montant de l’hypothèque par an.

La rentabilité d’un investissement locatif dépend non seulement de l’aménagement et de l’équipement de l’appartement, mais aussi de son emplacement et de la commune dans laquelle il se trouve. Toutes les communes n’offrent pas le même niveau d’attractivité. Là où le taux de vacance est élevé, les immeubles de rendement sont peu rentables. Selon une étude, les lieux les plus attractifs pour les propriétaires d’immeubles locatifs en 2024 étaient Meyrin dans le canton de Genève, Winterthur dans le canton de Zurich et Bulle dans le canton de Fribourg. Les communes de Schlieren, Opfikon ou Nyon sont également considérées comme particulièrement propices à l’achat d’un appartement pour le mettre en location.

Cependant, ces classements ne fournissent qu’un instantané. Une comparaison entre juin 2021 et juin 2022 montre la dynamique du marché: alors qu’en 2021, il était moins cher d’acheter un appartement que de le louer dans presque toute la Suisse, cela s’est inversé dans 451 communes en l’espace d’un an seulement.

La prudence est de mise lorsque les prix d’achat sont si élevés qu’ils sont disproportionnés par rapport aux éventuels revenus locatifs. Le rapport entre prix d’achat et loyers s’est déjà déséquilibré à maintes reprises par le passé. Prenons Zurich, par exemple: les acheteurs de biens immobiliers résidentiels paient désormais 40% de plus en valeur réelle qu’en 2013. Quant aux loyers, ils n’ont augmenté que de 12%. Comme le niveau des prix ne s’est pas encore ajusté à l’augmentation des coûts de financement, il existe actuellement un risque de bulle sur le marché du logement.

Les analyses de marché des banques et autres établissements vous aideront dans votre recherche de l’emplacement idéal. Par exemple, le Centre d’information et de formation pour l’immobilier SA (CIFI) détermine régulièrement dans quelles communes et régions suisses il est plus intéressant d’acheter que de louer. Son app vous fournit aussi d’autres données concernant l’emplacement.

Avec la hausse des taux d’intérêt en 2022, il est devenu plus cher d’acheter que de louer un appartement. En effet, la hausse actuelle des coûts de financement a rendu la location plus avantageuse que l’achat.

À l’échelle nationale, le nombre de permis de construire connaît une baisse considérable. Les investissements dans l’immobilier locatif ont, eux aussi, diminué. En raison de la hausse des taux d’intérêt et de l’effondrement de la rentabilité, certains propriétaires ont vendu leurs biens immobiliers. Il est peu probable que le marché immobilier de villes suisses comme Zurich connaisse une forte correction des prix. Récemment, la croissance des loyers s’est accélérée, dépassant celle des prix de l’immobilier.

Comparées à l’investissement dans l’immobilier locatif, d’autres catégories d’actifs sont actuellement considérées comme moins risquées et plus attractives. Cependant, l’achat d’un appartement peut toujours s’avérer judicieux lorsque l’on envisage de ne le mettre en location que pour une durée déterminée avant de le convertir en logement à usage propre. Outre le fait d’être propriétaire de son logement à la retraite, l’envie de laisser quelque chose en héritage peut aussi motiver la décision d’achat.

Avant que les propriétaires particuliers ne décident de vendre face à l’augmentation des coûts, ils peuvent essayer de les réduire. L’Association des propriétaires fonciers (APF) de la région de Winterthour conseille aux propriétaires de passer au paiement sur facture pour les frais annexes (chauffage, eau, électricité) plutôt que de percevoir un loyer tout compris ou un montant forfaitaire pour ces derniers. Cela permettra au moins de répercuter les futures hausses de prix sur le locataire. Il s’agit d’un avenant au contrat, qui doit être notifié au locataire au moyen d’un formulaire officiel au prochain terme de résiliation. Les propriétaires peuvent procéder de la même manière s’ils souhaitent augmenter le loyer de l’immeuble de rendement suite à la hausse du taux d’intérêt de référence.

La stratégie «buy to let» n’est actuellement plus en mesure de concurrencer les autres formes de placement. De plus, après quelques années de conditions de marché presque idéales, les coûts et les risques n’ont que trop fortement augmenté. Cependant, si vos attentes en matière de rendement ne jouent pas un rôle décisif dans votre décision d’achat et de mise en location temporaire, d’autres options s’offrent à vous. Il est plus que jamais indispensable que vous réfléchissiez en amont aux risques associés et que vous évaluiez leur importance pour votre achat.