Déduction d’impôts et achat immobilier

Dès que vous achetez, vendez ou possédez un bien, des impôts sont dus. Pour garder une vue générale sur toutes les charges fiscales, voici ce à quoi prêter attention. Dans cet article, nous vous expliquons quelles dépenses sont déductibles.

Lors de l’achat d’un bien immobilier, il faut payer les charges et impôts suivants en fonction des cantons: les droits de mutation tout d’abord, et ensuite les émoluments fonciers et les frais de notaire.

Les droits de mutation sont aussi appelé «impôt sur le transfert immobilier». Cet impôt important est perçu par les communes sur le prix d’achat du terrain.

À cela s’ajoutent les frais de notaire, car les actes notariés sont une composante normale du processus d’achat. Les émoluments fonciers résultent de l’inscription du nouveau propriétaire au bureau du registre foncier. Gardez à l’esprit que les montants et les réglementations varient en fonction des cantons.

La possession d’un bien immobilier a des effets sur l’impôt sur le revenu et sur la fortune. Certains frais comme, par exemple, les intérêts hypothécaires et les frais d’entretien, sont déductibles de l’impôt sur le revenu. La valeur locative d’un logement acquis pour un usage personnel est imposable au même titre que les revenus locatifs issus des immeubles de rendement. La valeur du logement est également prise en compte dans le calcul de l’impôt sur la fortune.

Une vente immobilière doit toujours se faire en tenant compte des différences cantonales. Vous devez payer les impôts et frais suivants: droits de mutation, impôt sur le gain immobilier, émoluments fonciers et frais de notaire.

L’impôt sur le gain immobilier est dû sur la différence entre les frais d’acquisition et les frais d’investissement par rapport au prix d’achat. Vous trouverez un aperçu détaillé dans le tableau ci-dessous.

De plus, dans certains cas, les droits de mutation s’appliquent. Cet impôt est payé à la commune en cas de changement de propriétaire. Le montant varie en fonction des cantons.

Quels impôts et frais devez-vous vous attendre à payer lors d’un achat immobilier? Dans le tableau ci-dessous, vous trouverez un aperçu détaillé des considérations relatives à l’achat, la possession et la vente.

Achat

Propriété

Vente

Obtenir un bien immobilier par un héritage ou une donation, vous expose à des frais (en fonction des cantons), l’impôt sur les successions et les donations en tête. Notez bien que dans la plupart des cantons, les conjoints, les partenaires enregistrés et les héritiers directs sont exemptés de l’impôt sur les successions et les donations. Il faut également tenir compte des droits de mutation ainsi que des émoluments fonciers et des frais de notaire.

En tant que propriétaire de bien immobilier, vous pouvez bénéficier de plusieurs déductions fiscales. L’une d’entre elles consiste à déduire fiscalement les intérêts hypothécaires et les amortissements indirects dans le pilier 3a.

Une autre consiste à déduire le coût des travaux de rénovation et d’entretien. Cela englobe les versements dans des fonds de rénovation, les travaux de jardinage, les réparations d’appareils ménagers, les travaux de peinture, la modernisation de salle de bain ainsi que tous les frais annexes (assurance du bâtiment par exemple). Vous pouvez choisir d’indiquer les frais effectifs ou forfaitaires dans votre déclaration: choisissez le montant le plus élevé.

Si vous prévoyez des travaux de rénovation conséquents, il est judicieux de les répartir sur plusieurs années pour étaler la déduction sur plusieurs périodes fiscales. Les travaux doivent être clairement imputables aux années au cours desquelles ils ont eu lieu et les factures datées aux années correspondantes.

En revanche, les dépenses perçues comme des coûts d’exploitation et des dépenses courantes, c.-à-d. vos factures d’énergie, d’eau et de télécommunications ou encore la redevance sur les ordures ménagères, ne sont pas déductibles.

Les investissements visant à augmenter la valeur du bien ne sont pas déductibles non plus. Par exemple: si vous faites construire un sauna ou créer un jardin d’hiver, ces travaux ne diminuent pas votre revenu imposable. Seules les rénovations ultérieures du sauna ou du jardin d’hiver pourront faire l’objet d’une déduction. Conservez néanmoins les informations sur les investissements qui augmentent la valeur du bien immobilier, car ceux-ci peuvent entraîner une réduction de l’impôt sur le gain immobilier en cas de vente éventuelle du bien.

De plus, dans la plupart des cantons, les investissements augmentant la valeur du bien peuvent être déduits s’ils améliorent l’efficacité énergétique ou permettent l’utilisation des énergies renouvelables, comme les installations solaires ou l'isolation des bâtiments.

La très controversée valeur locative

Si vous habitez votre bien, vous êtes soumis à la valeur locative fixée par l’autorité fiscale cantonale. Si vous avez investi dans des travaux qui augmentent la valeur de votre bien, par exemple en construisant un jardin d’hiver ou en faisant des rénovations énergétiques, votre valeur locative sera revue à la hausse lors de la prochaine évaluation de votre bien.

Une réduction de la valeur locative nécessite des arguments solides. Il faut par exemple prouver que votre bien est sous-utilisé, que la surface du terrain a diminué ou justifier d’une disproportion entre votre revenu et la valeur locative. Les règles qui encadrent la diminution de la valeur locative diffèrent selon les cantons.

La suppression de la valeur locative est réclamée depuis longtemps et le parlement examine la question en ce moment, mais rien n’est encore décidé. La question de la hauteur des déductions fiscales des intérêts passifs est également en cours d’examen.

Impôts et hypothèques pour un achat immobilie

Les intérêts passifs, quels qu’ils soient, sont déductibles. Peu importe qu’il s’agisse d’une hypothèque bancaire ou d’un autre type de prêt avec des intérêts. L’émission de cédules hypothécaires fait partie des frais d’investissement et elle est donc primordiale pour le calcul du futur impôt sur le gain immobilier, comme toutes les autres dépenses d’achat ou de construction.

Les amortissements ne sont pas déductibles si le terrain fait partie de votre patrimoine personnel. La déduction fiscale des rentes du droit de superficie n’est pas admise non plus, tant au niveau fédéral que dans de nombreux cantons, sauf si vous proposez le bien à la location.

Impôts à l’achat d’une maison: une bonne planification peut rapporter gros

Si vous habitez le logement dont vous êtes propriétaire, vous avez de nombreux moyens d’optimiser votre charge fiscale. Hypothèque, intérêts passifs, rénovations énergétiques ou mesures visant à préserver la valeur de votre bien: toutes ces dépenses sont déductibles de votre déclaration d’impôts. Il est capital d’aborder le sujet des frais d’entretien et des impôts suffisamment à l’avance. La planification en amont de gros travaux de rénovation a de grandes chances de vous faire sortir gagnant-e. La question principale est la suivante: l’étalement des travaux, et donc des frais, sur plusieurs années vous avantage-t-il d’un point de vue fiscal? En planifiant bien, vous profiterez encore plus de votre maison.

Si vous avez l’intention d’acheter un bien immobilier, vous devez non seulement vous acquitter des coûts d’acquisition, mais aussi d’impôts et de frais divers.

Nous vous recommandons de vous informer de manière approfondie, en tenant compte des particularités de votre canton en matière de frais et d’impôts (droits de mutation, émoluments fonciers et frais de notaire), ainsi que des différents effets sur l’impôt sur le revenu et sur la fortune. Pour comprendre précisément les implications fiscales que cela peut avoir, et prendre les meilleures décisions possibles, il vaut mieux faire appel aux conseils d’un professionnel.