Voici comment obtenir la valeur vénale d’un bien immobilier 

Quelle est la valeur d’une maison ou d’un appartement? Cette question se pose dès l’achat, ou au plus tard lors de la vente de son propre bien immobilier. Comme il s’agit en général de montants très élevés, vous devriez vous pencher soigneusement et suffisamment tôt sur le thème de l’évaluation immobilière.

De plus, les personnes qui vendent et achètent un bien ont parfois des idées très différentes sur la valeur vénale d’une maison ou d’un appartement. Il est donc conseillé de déterminer le prix d’achat avec l’aide d’un-e spécialiste.

Une évaluation immobilière permet de se faire une bonne idée du prix d’achat ou de vente ultérieur. Cependant, il n’est pas facile de calculer ou d’estimer la valeur vénale d’un bien immobilier, car aucun bâtiment ne ressemble à un autre.

Chaque bien, chaque terrain doit être considéré séparément. En bref, le juste prix n’existe pas. Il n’y a pas non plus de simples listes de cours pouvant être utilisées pour fixer ce prix. La valeur vénale ne peut être qu’estimée.

La valeur vénale d’un bien immobilier correspond au prix qui devrait être atteint pour ce bien dans un délai de douze mois aux conditions normales du marché.

Divers facteurs sont pris en compte pour déterminer la valeur d’une maison individuelle ou d’un appartement en copropriété. L’emplacement du bien immobilier est très important. Ainsi, les bâtiments situés en périphérie ou dans des régions mal desservies ont parfois une valeur nettement inférieure à celle de biens comparables situés en centre-ville. Un appartement dans le centre-ville de Genève ou de Zurich a donc plus de valeur qu’un appartement comparable en matière de surface habitable et de standard d’aménagement dans le Jura.

La surface ou le volume, l’année de construction, le nombre de pièces, le standard d’aménagement, l’état, ainsi que les matériaux de construction utilisés et la qualité du bien qui en découle, y compris l’aménagement intérieur, sont d’autres facteurs permettant de déterminer la valeur vénale. Certaines dispositions restrictives, comme les droits de superficie ou de préemption, doivent également être prises en compte.

Méthode hédoniste/ méthode des valeurs comparables: on utilise des méthodes statistiques afin de diviser virtuellement un bien immobilier en ses composantes (situation, taille, nombre de pièces, etc.). Il est ainsi possible de déterminer le prix d’achat moyen payé pour des biens comparables. Les banques ainsi que les calculateurs en ligne proposés s’appuient généralement sur la méthode hédoniste.

La valeur de rendement: il s’agit de la valeur locative durablement réalisable d’un bien immobilier. La valeur de rendement est particulièrement importante afin de déterminer la valeur des immeubles de placement (immeubles résidentiels et commerciaux loués).

La valeur réelle: l’évaluation se base sur le montant qui serait nécessaire pour reconstruire le bien. La valeur réelle se compose de la valeur à neuf (coûts de construction qui seraient nécessaires pour reconstruire le même bâtiment, moins la dépréciation due à l’âge) et de la valeur du terrain. Cette méthode repose sur l’évaluation précise de la structure du bâtiment sur place par un-e expert-e. La valeur réelle est principalement déterminée lorsqu’il n’y a pas suffisamment de données comparatives disponibles pour la méthode hédoniste, par exemple pour les biens immobiliers situés dans des zones reculées ou les propriétés de luxe et de charme.

Pour déterminer la valeur vénale d’un bien immobilier, UBS s’appuie sur la méthode hédoniste. L’estimation hédoniste se base sur une comparaison du bien immobilier que vous souhaitez vendre ou acheter avec les ventes actuelles de biens immobiliers sur le marché suisse des logements occupés par leur propriétaire. Il peut s’agir de maisons individuelles ou jumelées, de maisons de vacances, de propriétés par étages et d’appartements de vacances. Le modèle sur lequel il repose a été développé en 1999 par le prestataire de services immobiliers Wüest Partner en collaboration avec UBS. Il s’appuie sur environ 20 000 transactions par an, ce qui représente environ la moitié de toutes les ventes immobilières en Suisse.

Votre conseillère ou votre conseiller à la clientèle UBS se fera un plaisir de vous aider.

Pour une estimation aussi fiable que possible de la valeur vénale d’un bien immobilier, il peut être avantageux de faire appel à un-e expert-e. Ces spécialistes ont une connaissance approfondie du marché immobilier et sont familiarisé-e-s avec les conditions locales. De plus, elles ou ils sont au courant du rapport actuel entre l’offre et la demande.

Pour cela, vous pouvez par exemple faire appel à une agence immobilière. Attention cependant: les agences immobilières fixent parfois des prix trop élevés afin d’obtenir le mandat de vente.

Le meilleur moyen de déterminer la valeur vénale d’un bien immobilier de la manière la plus objective possible est de faire appel à un-e spécialiste qui ne profite pas directement de la vente. Les personnes intéressées peuvent s’adresser à une association professionnelle comme l’Association suisse des estimateurs immobiliers (ASI), l’Association des propriétaires fonciers (APF) ou l’Association suisse de l’économie immobilière (SVIT).

Vous y trouverez une personne aussi expérimentée que sérieuse et indépendante pour l’évaluation de votre immobilier.

Mais où trouver concrètement les données nécessaires? Les documents de base sont l’extrait du registre foncier, le plan cadastral et les plans de construction. Un contrat de vente peut aider à l’évaluation, mais sa pertinence diminue avec le temps. Les données figurant dans les assurances bâtiment et la valeur locative sont également importantes pour l’évaluation.

Dans le cas d’une propriété par étages, s’y ajoutent des documents qui donnent des informations sur votre part des valeurs communes. En font partie l’acte de fondation et le règlement de la copropriété, le montant du fonds de rénovation ainsi que les procès-verbaux et les comptes annuels de la copropriété.

Pour les biens immobiliers, la valeur dépend fortement de l’emplacement et de l’état. Plus un bien immobilier sort de l’ordinaire, moins les calculateurs de prix d’achat donnent un résultat approprié.

Il peut donc être utile de confier l’évaluation du bien immobilier à un-e expert-e. Vous devez veiller à ce qu’il s’agisse d’un-e spécialiste non seulement compétent-e, mais aussi indépendant-e. Vous avez alors de bonnes chances d’obtenir une valeur vénale réaliste.