Tout sur les servitudes

Les servitudes sont des conventions de droit privé sur lesquelles les parties concernées (par exemple vous et vos voisins ou les anciens propriétaires) se sont mises d’accord à un moment donné. Ce sont des droits ou des obligations clairement définis, qui sont importants surtout pour les propriétaires immobiliers. Ces droits et obligations élargissent ou restreignent leurs possibilités d’utilisation de leur terrain, le cas échéant. Une servitude peut donc être assortie d’obligations pour vous, par exemple envers le voisinage, de vous abstenir de certaines actions ou de les tolérer. Elle peut à l’inverse vous offrir certaines libertés. Tout dépend de la situation.

En tant que nouveau ou nouvelle propriétaire, vous reprenez automatiquement les servitudes précédemment convenues au sujet de votre terrain.

Les servitudes associées au terrain que vous envisagez d’acheter sont consultables dans l’extrait du registre foncier. Vous pouvez en faire la demande auprès du bureau du registre foncier compétent du canton ou de la commune, sans avoir à fournir de justifications particulières. Lorsqu’il y a une servitude, vous ne pouvez pas prétendre en ignorer l’existence en cas de litige. La servitude s’applique même si vous n’en prenez connaissance que plus tard.

Le terme «servitude» semble abstrait, alors qu’il s’applique souvent à des aspects de la vie quotidienne ou à des édifices concrets, comme le montrent les exemples suivants de servitudes octroyées au bénéfice de certains terrains. Des servitudes typiques sont:

Les servitudes personnelles typiques sont le droit d’habitation et l’usufruit, également appelé jouissance du bien:

Les servitudes n’acquièrent une validité juridique que lorsqu’elles sont inscrites au registre foncier. Cela vaut également pour les droits de passage qui, contrairement à une croyance répandue, ne découlent pas de l’usage habituel.

Dans la plupart des cas, il faut obtenir l’accord préalable des parties sous forme d’un contrat de servitude, avant de pouvoir procéder à l’inscription au registre foncier. Ce contrat décrit en détail ce qui est convenu. Pour un droit de passage, il indique, par exemple, quelle est la longueur et la largeur du chemin, par où il passe exactement, ses modalités d’utilisation et, éventuellement, qui l’entretient.

Ce contrat aussi n’est valable que s’il est authentifié, c’est-à-dire signé par un ou une notaire. Cette disposition s’applique depuis l’année 2012 et vise à garantir la clarté des formulations afin d’éviter les litiges qui pourraient même aboutir devant les tribunaux.

Les servitudes sont valables jusqu’à leur suppression. Il faut plus qu’un simple raccordement à une route pour rendre caduc un droit de passage établi. Toute servitude ne peut être supprimée que par le bureau du registre foncier. Cela suppose que la partie bénéficiaire renonce par écrit à son droit. Si elle n’est pas prête à le faire d’elle-même, vous pourriez offrir une compensation. En l’absence d’accord, il est possible de passer par une action en justice pour imposer la suppression par une procédure civile.

Vous avez un droit de passage sur le terrain voisin, mais votre voisin encombre le chemin avec du bric-à-brac ou le bloque tout à coup pour faire des travaux?

Dans de tels cas, le Code civil prévoit des règles claires. Selon le règlement, votre voisin ne peut rien faire qui vous empêche d’exercer votre droit de passage. Dans cet exemple, le voisin est obligé de fournir un chemin de secours pour vous permettre d’accéder à votre terrain. S’il refuse, vous pouvez aller en justice et réclamer des dommages-intérêts en plus de l’accessibilité, mais de préférence en faisant appel à un professionnel du droit.

Dans le cas le plus extrême, qui ne devrait être envisagé qu’en dernier recours, vous pouvez éventuellement vous frayer un chemin de secours. Attention, cependant, à ne pas réagir de façon disproportionnée au préjudice subi car vous pourriez vous exposer à des poursuites judiciaires. En tant qu’ayant droit, vous pouvez faire tout ce qui est nécessaire pour préserver et exercer votre droit. C’est pourquoi l’obligation d’entretenir le chemin vous revient si vous avez un droit de passage. En principe, vous êtes toutefois tenu-e de faire valoir votre droit le plus respectueusement possible.

Avant de convenir ou de reprendre des servitudes, faites attention aux éventuelles dispositions cantonales particulières. Celles-ci peuvent s’appliquer au droit de superficie, au traitement de la valeur locative ou aux bureaux du registre foncier.

Les différences cantonales en matière de droit de superficie peuvent, par exemple, concerner le droit de construction rapprochée. De plus, vous devriez vous informer sur la nature des exigences des différents bureaux du registre foncier concernant la documentation des servitudes. Par exemple, en plus des contrats de servitude, est-ce qu’ils attendent des plans de servitude détaillés ou des descriptions plus précises dans les conventions de servitudes?

Dans les cantons, les rentes du droit de superficie réduisent soit la valeur locative (modèle de valeur locative), soit sont déduits de la valeur locative lors de l’imposition (modèle des frais généraux). Étant donné que les rentes du droit de superficie ne sont pas des intérêts débiteurs, mais une indemnité d’utilisation, elles ne peuvent pas être déduites de l’impôt sur le revenu pour les biens immobiliers à usage propre, contrairement aux biens loués.

Les servitudes ne sont pas au centre des préoccupations des propriétaires en devenir pendant le processus d’achat immobilier. Il peut donc y avoir des surprises, par exemple lorsque les voisins revendiquent des droits ancestraux. Ils sont dans leur bon droit en cas d’inscription valide au registre foncier.

Consultez-le donc au plus tôt et abordez le sujet avec les ayants droit en temps utile. Il se peut que les servitudes soient devenues obsolètes et sans objet. Auquel cas, vous devriez faire supprimer ce qui n’est plus d’actualité.

Si vous convenez vous-même de nouvelles servitudes, veuillez rédiger la convention pour l’inscription au registre foncier dans des termes aussi clairs et précis que possible. Vous vous faites ainsi une faveur, ainsi qu’à la postérité. Dans le pire des cas, les personnes concernées devront se mettre d’accord sur l’interprétation devant les tribunaux.