Tutto ciò che dovete sapere sulle servitù

Le servitù sono accordi di diritto privato, che le parti coinvolte (ad esempio, voi e i vostri vicini o i precedenti proprietari) hanno concordato in un determinato momento. Si tratta di diritti e doveri chiaramente definiti e particolarmente importanti per le proprietarie e i proprietari di immobili, in quanto ampliano o limitano le possibilità di utilizzare il proprio terreno. Una servitù può quindi comportare l’obbligo per voi, ad esempio nei confronti dei vostri vicini, di astenervi da determinate azioni o di tollerarle, ma può anche concedervi determinate libertà. Dipende dal singolo caso.
In qualità di nuova proprietaria o nuovo proprietario, insieme al vostro terreno acquisirete automaticamente anche le servitù concordate in precedenza.

Nell’estratto del registro fondiario si trovano le servitù legate alla proprietà che vi interessa come potenziale acquirente. Potete consultarlo o richiederlo presso l’ufficio del registro fondiario di competenza del cantone o del comune senza dover fornire motivazioni particolari. Se esiste una servitù, in caso di controversia non potete sostenere di non esserne a conoscenza. Si applica anche se ne venite a sapere solo in seguito.

Il termine «servitù» suona astratto, anche se spesso si tratta di routine quotidiane o edifici concreti. Per spiegarvelo, illustriamo i seguenti esempi di servitù che vengono concesse a favore di determinati terreni. Qui di seguito vi spieghiamo le consuete servitù prediali.

Le classiche servitù personali sono il diritto di abitazione e l’usufrutto.

Le servitù acquisiscono validità legale solo quando sono iscritte nel registro fondiario e ciò vale anche per i diritti di passo, che, contrariamente a quanto si creda, non sorgono per uso abituale.

Il prerequisito di un’iscrizione nel registro fondiario è nella maggior parte dei casi l’accordo precedente delle parti su un contratto di servitù, che descrive in dettaglio ciò che viene concordato. Nel caso di diritti di passo, ad esempio, sono specificate la lunghezza e la larghezza del percorso, il luogo esatto, l’utilizzo consentito e talvolta anche chi lo mantiene.

Anche questo contratto è valido solo se è autenticato pubblicamente, cioè se firmato da un notaio o da una notaia. L’obbligo è in vigore dal 2012 e mira a garantire la chiarezza delle formulazioni per evitare controversie che potrebbero arrivare in tribunale.

Le servitù sono valide fino a quando non vengono cancellate. Una nuova situazione, come il collegamento a una strada pubblica, non è sufficiente per invalidare un diritto di passo consolidato. La servitù si può cancellare solo tramite l’ufficio del registro fondiario, ammesso che la parte beneficiaria rinunci per iscritto al proprio diritto. Se non è disposta a farlo, potreste offrire un risarcimento. Se non doveste riuscire a giungere a un accordo, potete intraprendere le vie legali per ottenere la cancellazione della servitù in un processo civile.

Avete un diritto di passo sul terreno del vicino, ma questi riempie il sentiero di cianfrusaglie o lo blocca completamente a causa di lavori di costruzione?

Per tali casi, il Codice civile prevede regole chiare. Secondo il regolamento, il vostro vicino non può fare nulla che vi impedisca di esercitare il diritto di passo. In questo esempio, il vicino è obbligato a mettervi a disposizione una via di emergenza tramite la quale potete accedere al suo terreno. Se si rifiuta di farlo, potete andare in tribunale e chiedere un risarcimento oltre all’accessibilità, ma è meglio affidarsi a un professionista per l’assistenza legale.
Se non dovesse funzionare nient’altro, in casi estremi potete aprirvi una via d’emergenza da soli, ma attenti alla proporzionalità: potreste rendervi vulnerabili dal punto di vista legale. Potete fare tutto ciò che è necessario per conservare ed esercitare il vostro diritto. Per questo motivo, ad esempio, la manutenzione del sentiero, ossia l’obbligo di manutenzione, è di solito compito vostro se avete un diritto di passo. In linea di principio, tuttavia, siete obbligati a esercitare il vostro diritto con la massima discrezione possibile.

Prima di concordare o assumervi delle servitù, considerate eventuali disposizioni cantonali particolari che possono applicarsi al diritto di costruzione, al trattamento del valore locativo o agli uffici del registro fondiario.

Le differenze cantonali in materia di diritto di costruzione possono riguardare, ad esempio, il diritto di costruzione a distanza ridotta. Inoltre, dovreste informarvi sui requisiti che i rispettivi uffici del registro fondiario impongono per la documentazione delle servitù, ad esempio, se oltre ai contratti di servitù richiedono anche piani di servitù dettagliati o se occorre fornire descrizioni dettagliate nei protocolli di servitù.

Nei cantoni, i canoni del diritto di superficie o riducono il valore locativo (modello del valore locativo) oppure vengono detratti dal valore locativo nella tassazione (modello del costo di conseguimento). Poiché i canoni del diritto di superficie non sono interessi passivi, ma un indennizzo per l’uso, non potete detrarli dall’imposta sul reddito per gli immobili a uso proprio, a differenza degli immobili in affitto.

Durante il processo di acquisto di un immobile, gli acquirenti e le acquirenti non prestano particolare attenzione alle servitù. Ma se i vicini rivendicano diritti di lunga data, possono esserci delle sorprese. E ne hanno diritto se è presente un’iscrizione valida nel registro fondiario.

Consultate per tempo il registro fondiario e discutete dell’argomento con le parti interessate. Le servitù potrebbero essere diventate obsolete e irrilevanti e se qualcosa non è più attuale andrebbe cancellato.

Se concordate nuove servitù, formulate il contratto per l’iscrizione nel registro fondiario nel modo il più chiaro e preciso possibile. In questo modo farete un favore a voi stessi e a chi vi succederà. Nella peggiore delle ipotesi, gli interessati si occuperanno in futuro dell’interpretazione in tribunale.