Come funziona la tassazione del valore locativo

La Svizzera è uno dei pochi Paesi in cui le proprietarie e i proprietari pagano l’imposta sugli appartamenti o sulle case in cui abitano. Sebbene l’abolizione dell’imposta sul valore locativo sia in discussione da decenni, i tentativi di modificarla sono finora falliti.

Vi mostreremo come funziona la tassazione del valore locativo, come si possono ridurre le imposte e come potrebbe essere una possibile riforma.

Il valore locativo corrisponde al valore fittizio della pigione che le proprietarie e i proprietari potrebbero riscuotere affittando la loro proprietà residenziale e deve essere tassato come reddito. Secondo il Tribunale federale, il valore locativo deve essere almeno il 60% dell’affitto di mercato; l’importo è determinato dalle autorità fiscali cantonali. Inoltre, i Cantoni sono liberi di decidere come calcolare il valore locativo.

Con il sistema attuale la Confederazione, i Cantoni e i Comuni ottengono un elevato gettito fiscale ma il calcolo, l’adeguamento e l’attuazione comportano un grande lavoro amministrativo.

Come compensazione per il valore locativo, gli interessi ipotecari e i costi di manutenzione si possono dedurre dalle tasse. In quest’ultimo caso, le proprietarie e i proprietari di abitazioni in tutti i Cantoni possono scegliere ogni anno se far valere i costi effettivi o una deduzione forfettaria. Nella maggior parte dei Cantoni, ciò corrisponde a una percentuale compresa tra il 10 e il 20% del valore locativo, a seconda dell’età dell’immobile.

Chiunque abiti nella propria casa o nel proprio appartamento deve pagare le imposte sul valore locativo. Il proprietario o la proprietaria non deve necessariamente abitare nell’immobile in modo permanente, ma deve poterlo utilizzare in modo permanente.

Per questo motivo, l’imposta sul valore locativo si applica anche alle seconde case e alle case di vacanza utilizzate dal proprietario. L’imposta è dovuta anche se nell’appartamento o nella casa vivono dei parenti senza pagare un affitto.

L’idea alla base della tassazione del valore locativo è che i proprietari e le proprietarie non ricevono alcun pagamento in denaro dal loro immobile occupato, ma ne traggono comunque un beneficio monetario. Dopotutto, le inquiline egli inquilini devono pagare un affitto.

Se e proprietarie i proprietari affittano la loro casa o il loro appartamento, anche il reddito percepito è soggetto all’imposta sul reddito. La tassazione del valore locativo ha quindi lo scopo di creare equità fiscale tra i diversi gruppi.

L’impatto sulle imposte non solo per le economie domestiche private, ma anche per la Confederazione, i Cantoni e i Comuni, dipende in larga misura dal livello dei tassi d’interesse. Finché gli interessi ipotecari erano bassi, le deduzioni per moltissimi proprietari di immobili erano inferiori alla tassazione sul valore locativo. Un cambiamento del sistema andrebbe incontro a questi proprietari e proprietarie.

Solo con interessi ipotecari significativamente più alti del 3 o 3,5% la loro deduzione compenserebbe più o meno la tassa sul valore locativo. In questo caso, per molte proprietarie e molti proprietari la modifica del sistema non farebbe alcuna differenza dal punto di vista fiscale.

Sebbene ampia parte dell’opinione pubblica sia favorevole a una modifica della tassazione del valore locativo, tutti i tentativi di riforma sono finora falliti (stato settembre 2024). In questo contesto, sono emersi principalmente due punti controversi.

In primo luogo, i Cantoni con regioni turistiche e un’alta percentuale di abitazioni secondarie non vogliono rinunciare alle entrate considerevoli derivanti dalla tassazione del valore locativo delle abitazioni di vacanza. Il Consiglio degli Stati desidera approvare unicamente l’abolizione dell’imposta sulle residenze primarie, mentre il Consiglio nazionale è favorevole a un cambiamento totale del sistema e quindi all’abolizione anche per le residenze secondarie. Secondo il Consiglio nazionale, i Cantoni interessati dovrebbero avere la possibilità di compensare le perdite delle entrate con una “imposta reale sulle abitazioni secondarie”. A settembre 2024, la Camera bassa ha ribadito nuovamente la volontà di un cambiamento generale del sistema.

In secondo luogo, c’è disaccordo sulla deducibilità degli interessi sul debito. Attualmente, le proprietarie e i proprietari possono dedurre gli interessi sul debito per un importo pari al loro patrimonio imponibile più 50 000 franchi all’anno, una somma che in realtà raramente viene raggiunta.

Il Consiglio degli Stati è favorevole a consentire in futuro la deduzione degli interessi sul debito fino al 70% del reddito patrimoniale imponibile. Finora il Consiglio nazionale aveva invece votato per una deduzione del 40%, ma a settembre 2024 si è discostato da questa linea. Si è infatti espresso con un’esigua maggioranza a favore dell’applicazione del metodo proporzionale-restrittivo, in cui l’importo della deduzione degli interessi passivi risulta dalla quota della sostanza immobiliare (esclusa la proprietà abitativa per uso proprio) sul patrimonio complessivo.

A beneficiare maggiormente di un cambiamento del sistema sarebbero i proprietari di abitazioni che hanno (quasi) completamente ammortizzato la loro ipoteca e non investono molto nella manutenzione dell’abitazione di proprietà, e quindi non possono far valere deduzioni elevate.

Le persone pensionate, in particolare, beneficerebbero di una significativa riduzione del carico fiscale: dopo il pensionamento, in quasi tutti i casi il reddito diminuisce, mentre il valore locativo imponibile rimane invariato. Di conseguenza, la tassazione del valore locativo è piuttosto significativa in rapporto al reddito. Per le famiglie con bambini e i genitori che lavorano, invece, lo sgravio fiscale sarebbe significativamente inferiore.

Anche l’età di un immobile influisce sugli oneri fiscali: mentre per la manutenzione e le ristrutturazioni di nuove proprietà si può dedurre relativamente poco, i proprietari e le proprietarie di solito devono fare investimenti più grandi alcuni anni o decenni dopo. Le ristrutturazioni e la manutenzione possono ridurre considerevolmente le imposte sul reddito a condizione che la deducibilità dei costi di manutenzione della proprietà venga mantenuta.

Gli acquirenti di proprietà immobiliari più datate avrebbero maggiori probabilità di rimetterci. Per esempio, chi compra una vecchia casa e investe significativamente in ristrutturazioni non sarebbe più in grado di dedurre una parte significativa di queste spese dalle proprie tasse. Sia il settore edile sia gli economisti prevedono quindi una possibile diminuzione degli incentivi per la manutenzione degli immobili. Di conseguenza, c’è da aspettarsi che la differenza di prezzo tra nuove e vecchie proprietà si allarghi.

Attualmente è difficile prevedere quando sarà raggiunto un accordo in Parlamento in merito a questo dibattito, che si protrae da 20 anni. Inoltre, il progetto è già fallito due volte in un referendum. Poiché in Svizzera solo il 36% circa della popolazione (al 2021) possedeva un immobile di proprietà, la maggioranza della popolazione non ha interesse a un’abolizione totale o parziale. In caso di ulteriore votazione, una terza bocciatura non è quindi da escludere.

Finché non verrà presa una decisione politica, non ci sarà modo di aggirare la tassazione del valore locativo per le proprietarie e i proprietari.

Le persone interessate non hanno quindi altra scelta se non quella di dichiarare fiscalmente tutti gli interessi ipotecari e gli altri costi. A tal fine, le proprietarie e i proprietari dovrebbero conoscere nel dettaglio le possibilità di detrazione. Sia il calcolo del valore locativo che la struttura fiscale specifica variano notevolmente da Cantone a Cantone.