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Imposte sugli immobili Imposta sugli utili da sostanza immobiliare: calcolo e garanzia
Quando si vendono fondi del proprio patrimonio privato, è necessario pagare l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare. Come viene calcolata? Chi deve pagarla? A cosa dovete prestare attenzione?
Contenuto:
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- Gli utili da sostanza immobiliare derivano dalla differenza tra il prezzo di vendita e il valore dell’investimento. Quanto più a lungo è stato tenuto l’immobile, tanto più bassa è l’imposta.
- Ne è assoggettato chi vende l’immobile.
- Attenzione: se la venditrice o il venditore non la paga, è possibile che sia l’acquirente a dover intervenire.
- Pertanto, nel contratto d’acquisto dovrebbe essere inserita una garanzia. L’imposta sugli utili da sostanza immobiliare varia da cantone a cantone, ciò implica che l’onere fiscale effettivo è spesso molto diverso.
- Alla conclusione
L’imposta sugli utili da sostanza immobiliare è dovuta alla vendita di beni immobili. A essere tassata è la differenza tra il prezzo d’acquisto e quello di vendita. Per il calcolo dell’imposta sugli utili da sostanza immobiliare non viene utilizzata solo l’aliquota fiscale del rispettivo Cantone, ma anche la durata della proprietà. Questa imposta deve essere pagata da chi vende l’immobile.
L’imposta sugli utili da sostanza immobiliare è sempre dovuta quando il ricavato della vendita di un immobile supera il valore dell’investimento. Di regola, il valore del bene deriva dal prezzo d’acquisto pagato dal precedente proprietario a suo tempo. Alcuni Cantoni hanno iniziato ad applicare un valore sostitutivo dopo un periodo di proprietà piuttosto lungo (ad esempio, più di 20 anni). Questo valore corrisponde generalmente a quello applicabile all’inizio del periodo.
Il prezzo d’acquisto si evince dal contratto d’acquisto dell’epoca. Vengono aggiunti investimenti per aumentare il valore dell’immobile, come la costruzione di un garage o un nuovo isolamento. Possono essere riconosciuti anche i costi di transazione, come i costi di intermediazione.
La riscossione dell’imposta sugli utili da sostanza immobiliare è regolata dai Cantoni, il che significa che esistono notevoli differenze sia nelle aliquote che nella struttura. In molti Cantoni l’imposta sugli utili è strutturata in modo progressivo. L’onere fiscale aumenta quindi in modo sproporzionato rispetto all’utile. Nella maggior parte dei casi, più a lungo è stato tenuto l’immobile, più bassa è l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare.
Nel Canton Zurigo, ad esempio, i primi 5000 franchi sono esenti da imposte. L’ufficio cantonale delle imposte concede uno sconto del 5% per le vendite dopo 5 anni, dell’8% dopo 6 anni, dell’11% dopo 7 anni e del 50% dopo 20 anni e oltre (deduzione massima). Il sistema prevede una maggiorazione del 50% per le vendite effettuate entro meno di 1 anno e del 25% per quelle effettuate entro meno di 2 anni.
L’imposta sugli utili da sostanza immobiliare deve essere pagata dal venditore o dalla venditrice di un immobile. Tuttavia, si tratta di una cosiddetta tassa sulla proprietà. Se chi vende si è trasferito all’estero o non può essere ritenuto responsabile del pagamento dell’imposta, il Cantone ha il diritto di sequestrare il fondo. In questo caso, gli o le acquirenti rischiano di dover pagare da soli l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare.
C’è solo un modo per proteggersi dal pagamento dell’imposta, ovvero la garanzia dell’imposta sugli utili da sostanza immobiliare. Tuttavia, ciò deve essere espressamente indicato nel contratto d’acquisto. Una soluzione potrebbe essere, ad esempio, che il venditore o la venditrice depositi in anticipo presso il Comune l’importo previsto dell’imposta. A tal proposito, informatevi in anticipo presso il Comune sull’importo previsto dell’imposta.
Nel contratto d’acquisto di una casa del valore di 1 milione di franchi potrebbe essere concordata la seguente estinzione del prezzo d’acquisto: l’acquirente si fa carico dell’ipoteca da 600 000 franchi, paga 50 000 franchi alle autorità fiscali a garanzia dell’imposta sugli utili da sostanza immobiliare e trasferisce al venditore o alla venditrice la somma rimanente di 350 000 franchi.
Ci sono sgravi fiscali o eccezioni?
Ci sono sgravi fiscali o eccezioni?
Alcuni Cantoni rinunciano all’imposta, se è inferiore a 100 franchi, altri concedono un notevole sgravio fiscale nelle loro tariffe. A Lucerna, ad esempio, tale importo è di 13 000 franchi.
In linea di principio, l’obbligo fiscale sorge al momento dell’iscrizione del trasferimento della proprietà nel registro fondiario. In determinate circostanze, tuttavia, il pagamento può essere rinviato. Rientrano in queste casistiche eredità, donazioni o anticipi di eredità.
In alcuni casi, il rinvio equivale a una rinuncia all’imposta sugli utili da sostanza immobiliare. Questo è il caso di chi acquista una nuova abitazione di proprietà con utili da sostanza immobiliare e ci vive fino alla fine della sua vita. Si tratta di un cosiddetto «acquisto sostitutivo». Tuttavia, l’immobile sostitutivo deve essere generalmente acquistato entro due anni.
Motivi del rinvio:
- Eredità
- Matrimonio
- Riallocazione del terreno
- Acquisto sostitutivo
Come si può ridurre l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare?
Come si può ridurre l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare?
Quando si tratta dell’imposta sugli utili da sostanza immobiliare lo spazio di manovra è poco. Tuttavia, la compensazione delle spese di valorizzazione e dei costi di transazione riduce gli utili da sostanza immobiliare e quindi l’onere fiscale.
Fattori che riducono l’onere fiscale:
- Investimenti che aumentano il valore dell’immobile
- Durata della proprietà (nella maggior parte dei Cantoni)
- Costi di transazione (ad es. commissione d’intermediazione, costi di pubblicità, costi notarili; costi per la disdetta anticipata di un’ipoteca nell’ambito della vendita dell’immobile)
Come varia l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare da cantone a cantone in Svizzera?
Come varia l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare da cantone a cantone in Svizzera?
A seconda del cantone, l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare può variare notevolmente.
Cantone | Cantone | Aliquote fiscali | Aliquote fiscali |
|---|---|---|---|
Cantone | Appenzello Esterno | Aliquote fiscali | 30%. A partire dal decimo anno, è prevista una riduzione del 2,5% all’anno fino a una riduzione fiscale del 50%. Non viene riscosso per importi inferiori a 3000 franchi. |
Cantone | Appenzello Interno | Aliquote fiscali | Aumenta dal 10% al 40% a seconda dell’utile. Diminuisce con la durata della proprietà fino a una riduzione fiscale del 50%. Non viene riscossa per importi inferiori a 4000 franchi. |
Cantone | Argovia | Aliquote fiscali | 40% nel primo anno di proprietà, fino al 5% nel 25° anno di proprietà. |
Cantone | Basilea Campagna | Aliquote fiscali | Aumenta dal 3% al 25% a seconda dell’utile. Se la casa è di proprietà da 20 anni o più, l’imposta è ridotta da 5000 a 50 000 franchi. |
Cantone | Basilea Città | Aliquote fiscali | 60%. Dopo tre anni, l’aliquota fiscale diminuisce dello 0,5% al mese. 30% dal nono anno di proprietà. |
Cantone | Berna | Aliquote fiscali | Aumenta dall’1,4% all’8,1% a seconda dell’utile. A partire dal quinto anno di proprietà, la riduzione dell’imposta è del 2%. È possibile una riduzione massima del 70%. |
Cantone | Friburgo | Aliquote fiscali | Dal 35,2% fino a 2 anni di proprietà al 16% a partire da 15 anni di proprietà. Non viene riscossa per importi inferiori a 6000 franchi.. |
Cantone | Ginevra | Aliquote fiscali | Dal 50% fino a 2 anni di proprietà al 10% fino da 25 anni di proprietà. 0% a partire da 25 anni di proprietà. |
Cantone | Giura | Aliquote fiscali | Dal 3,5% al 6% a seconda dell’utile. Diminuisce con la durata della proprietà. Non viene riscossa per importi inferiori a 4000 franchi. |
Cantone | Glarona | Aliquote fiscali | Dal 10% al 30% a seconda dell’utile. Diminuisce con la durata della proprietà. Non viene riscossa per importi inferiori a 5000 franchi. |
Cantone | Grigioni | Aliquote fiscali | Dal 5% al 25% a seconda dell’utile. 15% da 191 000 franchi. Diminuisce con la durata della proprietà. Non viene riscossa per importi inferiori a 4200 franchi. |
Cantone | Lucerna | Aliquote fiscali | Calcolata in base all’aliquota progressiva dell’imposta sul reddito. Non viene riscossa per importi fino a 13 000 franchi. |
Cantone | Neuchâtel | Aliquote fiscali | Dal 10% al 30% a seconda dell’utile. |
Cantone | Nidvaldo | Aliquote fiscali | Dal 36% a partire da 1 anno di proprietà al 12% oltre i 30 anni di proprietà. |
Cantone | Obvaldo | Aliquote fiscali | 1,8%. Nessuna riduzione fiscale in base alla durata della proprietà. Non viene riscossa per importi inferiori a 5000 franchi. |
Cantone | San Gallo | Aliquote fiscali | Segue l’aliquota dell’imposta sul reddito. Moltiplicata con fattore. Non viene riscossa per importi fino a 2200 franchi. |
Cantone | Sciaffusa | Aliquote fiscali | Dal 2% al 15%. Si riduce dopo 6 anni di proprietà. Non viene riscossa per importi fino a 5000 franchi. |
Cantone | Soletta | Aliquote fiscali | Corrisponde all’aliquota dell’imposta sul reddito. Riduzione in base alla durata della proprietà. Non viene riscossa per importi fino a 10 000 franchi. |
Cantone | Svitto | Aliquote fiscali | Dal 8% al 30% a seconda dell’utile. Aumenta e diminuisce a seconda della durata della proprietà. |
Cantone | Ticino | Aliquote fiscali | Dal 31% fino a 1 anno di proprietà al 4% oltre i 30 anni di proprietà. |
Cantone | Turgovia | Aliquote fiscali | 40% dell’utile imponibile. Riduzione in base alla durata della proprietà. |
Cantone | Uri | Aliquote fiscali | Dal 4% al 35% a seconda del livello dell’utile. Non viene riscossa per importi fino a 7000 franchi. |
Cantone | Vallese | Aliquote fiscali | Dal 12% al 24% a seconda dell’utile. Dal 6° anno di proprietà, riduzione del 4% all’anno. |
Cantone | Vaud | Aliquote fiscali | Dal 30% fino a 1 anno di proprietà al 7% a partire da 24 anni di proprietà. |
Cantone | Zugo | Aliquote fiscali | Dal 10% al 60% a seconda del rendimento calcolato. Riduzione in base alla durata della proprietà. Non viene riscossa per importi fino a 5000 franchi. |
Cantone | Zurigo | Aliquote fiscali | Dal 10% al 40% a seconda dell’utile. Riduzione dell’aliquota fiscale dal 5% al 50% in base alla durata della proprietà. Non viene riscossa per importi fino a 5000 franchi. |
Quali documenti e informazioni sono necessari per dichiarare l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare?
Quali documenti e informazioni sono necessari per dichiarare l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare?
Per determinare l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare, i costi d’investimento (prezzo d’acquisto più spese di valorizzazione) vengono dedotti dal prezzo di vendita. A tal fine è necessario produrre i documenti aggiornati sulla vendita e sui costi della transazione, nonché i documenti più vecchi sui costi d’acquisto e di costruzione dell’immobile. Si tratta principalmente di:
Giustificativi attuali:
- Contratto di vendita
- Fatture del registro fondiario e notarili
- Commissioni di intermediazione
- Costi per le inserzioni pubblicitarie
Vecchi documenti:
- Contratto d’acquisto (per gli immobili esistenti)
- Contratto con l’appaltatore generale (per i nuovi edifici)
- Fatture di architetti, artigiani e materiali (in caso di nuove costruzioni)
- Fatture per investimenti di incremento del valore
Tutte le informazioni sul Comune che vi interessa
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Non c’è quasi modo di aggirare l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare. C’è poco spazio di manovra in termini di pianificazione fiscale. L’unico modo per rinviare l’imposta sono le procedure di successione o l’approvvigionamento sostitutivo.
Gli acquirenti di immobili dovrebbero in ogni caso far confermare la garanzia dell’imposta sugli utili da sostanza immobiliare nel contratto d’acquisto. Questo è l’unico modo per avere la certezza che il venditore o la venditrice paghi effettivamente l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare e che questa non venga addebitata all’acquirente.
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