Gestione dei difetti di costruzione

La disputa tra il proprietario della casa Walter Bigi e il pittore Meier (entrambi i nomi sono stati cambiati) si protrae da settimane. Bigi ha assegnato a Meier lavori di pittura per 10 000 franchi svizzeri. Il contratto è stato concluso verbalmente e recitava: «pitturare tutte le stanze della casa unifamiliare». Dopo l’esecuzione del lavoro, Bigi ha ispezionato l’opera e non è rimasto soddisfatto: in numerosi punti delle cornici delle porte e dei battiscopa, il legno non era stato ricoperto adeguatamente, con conseguenti danni. Alla luce del giorno, alcuni punti apparivano «nebbiosi», sostiene Bigi. La rabbia di Walter Bigi è maggiore perché sua moglie è in stato di gravidanza avanzata. La giovane coppia voleva tornare ad abitare le stanze pitturate dopo una settimana. Tuttavia, nemmeno una prima miglioria ha permesso di ottenere il risultato desiderato. Quali diritti ha il committente, Walter Bigi?

Il committente è tenuto a controllare il risultato del lavoro il più rapidamente possibile e a informare l’appaltatore di eventuali difetti il più presto possibile e in modo dettagliato, dichiarando che non ritiene il risultato conforme al contratto e che intende ritenere l’appaltatore responsabile. Questa notifica non dovrebbe essere solo verbale.

Se il committente approva espressamente o tacitamente il risultato del lavoro, l’appaltatore è esonerato dalla propria responsabilità. Fanno eccezione i casi in cui i difetti non sono riconoscibili in fase di collaudo e ispezione ordinaria o sono stati deliberatamente occultati dall’appaltatore. Se i difetti si manifestano solo in un secondo momento, il committente è tenuto a notificarli subito dopo la scoperta.

In caso di difetti, il committente ha diversi diritti legati alla garanzia per i difetti: ad esempio, una miglioria gratuita o una riduzione del prezzo. Oltre all’obbligo di segnalare immediatamente il difetto, è importante notare i termini entro i quali il committente può esercitare i propri diritti. I diritti del committente in virtù dei difetti dell’opera si prescrivono dopo due o cinque anni dal collaudo della stessa, in base alla causa. Tuttavia, a seconda del motivo del difetto, possono essere applicabili anche altri termini di prescrizione. In caso di mancato collaudo o reclamo immediato, il committente rischia di perdere i propri diritti derivanti da tali difetti.

Un’artigiana o un imprenditore edile è responsabile del lavoro svolto. Ma c’è davvero un difetto nel caso Bigi? Soprattutto nel caso di lavori di pittura o di altri lavori di ristrutturazione, il conflitto spesso ruota attorno all’osservanza o all’inosservanza delle regole dell’arte edilizia. Il problema è che, nella maggior parte dei casi, solo specialisti qualificati possono decidere quali sono i riferimenti, le schede o le norme pertinenti e se sono stati rispettati. Se Walter Bigi e il pittore Meier non riescono a trovare un accordo, possono consultare un esperto riconosciuto, ad esempio. Questi deve essere indipendente e avere una qualifica professionale. Le associazioni professionali o altre organizzazioni possono di solito aiutare nella ricerca.

Spesso si sottovalutano i requisiti da rispettare quando si costruisce. Devono essere rispettate le disposizioni legali e di altro tipo, tra cui, ad esempio, le prescrizioni antincendio e altre specifiche di sicurezza, le leggi sull’energia e varie norme tecniche e specifiche associative.

Tutte queste specifiche e normative influiscono sulla determinazione della sussistenza di un difetto.

L’ambito e il contenuto dei lavori devono essere stabiliti il più chiaramente possibile in un contratto prima dell’inizio.

Ne esistono alcuni buoni esempi, in particolare nell’ambito dei lavori di pittura: se il committente dice di voler una nuova passata di «rosa», lascia spazio all’interpretazione. Una volta che la casa è stata interamente pitturata, può apparire completamente diversa da quel che il committente aveva immaginato.

Per evitare controversie, il committente e l’appaltatore dovrebbero determinare la tonalità del colore in base a standard definiti e verificare l’aspetto effettivo mediante aree campione non troppo piccole.

L’appaltatore deve attenersi alle regole riconosciute dell’arte edilizia e alle differenti specifiche.

Il committente può invocare le regole riconosciute dell’arte edilizia anche se non vi fa espressamente riferimento nel contratto. Questo vale anche per il signor Bigi.

La segnalazione tempestiva dei difetti e la consultazione di specialisti sono tanto importanti quanto un contratto preciso. Questo perché istruzioni vaghe possono portare rapidamente a fraintendimenti e a un risultato finale che non soddisfa le vostre aspettative.