Come ottenere il valore di mercato di un immobile 

Quanto vale una casa o un appartamento? La questione si pone al momento dell’acquisto o, al più tardi, della vendita del proprio immobile. Poiché gli importi in gioco sono di solito molto elevati, dovreste considerare attentamente l’argomento della valutazione dell’immobile fin dalle prime fasi.

Inoltre, venditori e acquirenti hanno talvolta idee molto diverse sul valore di mercato di una casa o di un appartamento. È quindi solitamente consigliabile stimare il prezzo di acquisto con l’aiuto di una persona esperta.

Una valutazione dell’immobile fornisce un buon orientamento per quanto riguarda il successivo prezzo di acquisto o di vendita. Tuttavia, non è facile calcolare o stimare il valore di mercato di una proprietà, perché non esistono due immobili uguali.

Ogni immobile o fondo deve essere considerato separatamente. In breve, non esiste il prezzo giusto. Non esistono nemmeno semplici listini prezzi da consultare per lo scopo prefissato. Il valore di mercato può essere solo stimato.

Il valore di mercato di una proprietà è definito come il prezzo che la proprietà dovrebbe raggiungere nell’arco di dodici mesi in condizioni normali di mercato.

Per determinare il valore di una casa unifamiliare o di un appartamento in condominio si prendono in considerazione diversi fattori. La posizione dell’immobile è di fondamentale importanza. Gli edifici situati in zone periferiche e in regioni mal servite valgono talvolta molto meno di immobili analoghi situati in zone centrali. Un appartamento nel centro di Ginevra o Zurigo vale quindi di più di un appartamento comparabile in termini di spazio abitativo e standard di finitura nel Giura.

Altri fattori utilizzati per determinare il valore di mercato sono la superficie o il volume, l’anno di costruzione, il numero di stanze, lo standard delle rifiniture, le condizioni nonché i materiali di costruzione utilizzati e la relativa qualità dell’immobile, comprese le rifiniture interne. Bisogna tenere conto anche di eventuali restrizioni come i diritti di superficie o di prelazione.

Metodo edonico / metodo del valore comparativo: i metodi statistici sono utilizzati per suddividere virtualmente una proprietà nelle sue componenti (posizione, dimensione, numero di stanze, ecc.). Questo permette di determinare il prezzo medio di acquisto pagato per proprietà comparabili. Le banche e i calcolatori online si basano generalmente sul metodo edonico.

Valore di rendimento: con questo termine si intende il valore locativo sostenibile di un immobile. Il valore di rendimento è di particolare importanza quando si determina il valore degli investimenti immobiliari (immobili residenziali e commerciali in affitto).

Valore reale: la valutazione si basa sull’importo che sarebbe necessario per ricostruire l’immobile. Il valore reale è costituito dal valore a nuovo (costi di costruzione che verrebbero sostenuti per la nuova costruzione dello stesso edificio, meno il deprezzamento dell’età) e dal valore del terreno. Rilevante per questo metodo è la valutazione affidabile del tessuto edilizio sul posto da parte di una persona esperta: il valore reale si determina principalmente quando non ci sono abbastanza dati comparativi disponibili per il metodo edonistico, ad esempio per immobili in aree remote, o per proprietà di lusso e destinate a un pubblico di collezionisti.

UBS utilizza il metodo edonico per determinare il valore di mercato di un immobile. La valutazione edonica si basa sul confronto dell’immobile che intendete vendere o acquistare con gli immobili in vendita sul mercato svizzero per le proprietà abitative a uso proprio. Questo include case unifamiliari e bifamiliari, case di vacanza così come appartamenti in proprietà per piani e appartamenti di vacanza. Il modello sottostante è stato sviluppato nel 1999 dal fornitore di servizi immobiliari Wüest Partner insieme a UBS. Si basa su circa 20 000 transazioni all’anno che rappresentano circa la metà di tutte le vendite di immobili in Svizzera.

Il vostro o la vostra consulente UBS sarà lieto/a di assistervi.

Per ottenere la stima più affidabile del valore di mercato di un immobile, può essere vantaggioso consultare un esperto o un’esperta. Hanno un’ampia conoscenza del mercato immobiliare e conoscono le condizioni locali. Sono anche consapevoli dell’attuale rapporto domanda/offerta.

Potete consultare un agente immobiliare, ad esempio. In questo caso, però, dovete essere consapevoli che gli e le agenti immobiliari a volte fissano prezzi troppo alti per ricevere il mandato di vendita.
Il modo migliore per determinare il valore di mercato di un immobile nel modo più oggettivo possibile è quello di consultare una o uno specialista che non tragga alcun vantaggio diretto dalla vendita.

Gli interessati possono contattare un’associazione di settore come l’Associazione svizzera dei valutatori immobiliari (SIV), l’Associazione Proprietari Fondiari (APF-HEV) o la Federazione svizzera della proprietà immobiliare (SVIT).

Troverete una persona esperta, affidabile e indipendente per la valutazione degli immobili.

Ma dove si ottengono esattamente i dati necessari? Sono indispensabili documenti come l’estratto del registro fondiario, il piano catastale e i disegni costruttivi. Un contratto d’acquisto può aiutare nella valutazione, anche se il suo valore informativo diminuisce con il passare del tempo. Anche i dettagli delle polizze assicurative dell’edificio e il valore locativo figurativo sono importanti per la valutazione.

Nel caso delle proprietà per piani, esistono anche documenti che forniscono informazioni sulla vostra quota di beni comuni. Tra questi vi sono l’atto costitutivo e il regolamento della comunità condominiale, l’ammontare del fondo di rinnovo e i verbali e i conti annuali della comunità condominiale.

Il valore di un immobile dipende in larga misura dalla sua posizione e dalle sue condizioni. Più un immobile è insolito, meno è probabile che i calcolatori del prezzo di acquisto producano un risultato adeguato.

Può quindi essere opportuno commissionare la valutazione dell’immobile a una persona esperta. Dovete assicurarvi che si tratti di una o uno specialista non solo competente ma anche indipendente in modo da avere buone possibilità di ottenere un valore di mercato realistico.