Ristrutturazioni immobiliari intelligenti

Nulla resiste all'usura del tempo – anche gli edifici residenziali perdono valore con il passare degli anni. La regola generale per i vari componenti edili, impianti e dispositivi, è che il loro valore diminuisce dell’1-2% all’anno. Una casa più datata può quindi essere venduta a un prezzo più alto se viene ben tenuta e ristrutturata al passo con i tempi. Scoprite quali sono gli investimenti che aumentano il valore di un immobile e a quali aspetti prestare attenzione.

La durata dei singoli componenti può variare notevolmente da caso a caso. Pertanto, la tabella seguente contiene solo valori indicativi:

«Anche se i lavori di manutenzione necessari e le riparazioni regolari servono a preservare il valore, non rappresentano un investimento vero e proprio», sottolinea Matthias Holzhey, economista presso UBS e responsabile CIO Swiss Real Estate. Le abitazioni occupate dai proprietari e la spesa corrente che ne deriva rappresentano piuttosto dei consumi. I proprietari di immobili non dovrebbero illudersi che le ristrutturazioni effettuate in base a preferenze personali, ad esempio l’installazione di mobili da cucina di alta qualità, siano un investimento. Anche un giardino d’inverno o una sauna di solito non aumentano il valore di mercato in modo direttamente proporzionale. Infatti, ogni proprietario ha delle preferenze individuali. Mentre alcuni considerano la piscina in giardino come un vero valore aggiunto, altri non ne hanno affatto bisogno.

Sulla base di modelli e procedure di valutazione edonici comunemente utilizzati nel mercato e nel settore si ottengono risultati simili. Prendiamo come esempio il proprietario di una casa unifamiliare di vecchia costruzione: ha la possibilità di investire 100 000 franchi svizzeri in una ristrutturazione completa o 60 000 franchi svizzeri nella trasformazione della mansarda. Il “rendimento” si presenta in modo diverso: le ristrutturazioni complete aumenteranno di solito solo parzialmente il valore di mercato, poiché in gran parte rientrano nella normale manutenzione e riparazione. Se il proprietario aumenta la superficie abitabile aggiungendo un piano, trasformando la mansarda o il seminterrato, effettivamente questi investimenti si ripagano: una superficie più ampia, infatti, corrisponde in genere alla possibilità di ottenere un prezzo più elevato.

Come spiega Matthias Holzhey, i risanamenti energetici e la conversione dell’impianto di riscaldamento sono considerate spese che di solito ripagano anche economicamente. Ad esempio, se si installa una moderna pompa di calore basata su energie rinnovabili, si ottengono diversi miglioramenti: da un lato, il vostro immobile e gli impianti tecnici installati sono conformi alla legislazione vigente o futura. D’altro canto, a lungo termine questa conversione contribuisce a ridurre i costi energetici e di gestione dell’immobile. Matthias Holzhey sottolinea un altro punto: «La detraibilità fiscale di tali investimenti e gli incentivi dei programmi di promozione cantonali aumentano ulteriormente l'attrattiva di questi investimenti.» Ad esempio, chi investe 50 000 o 60 000 franchi svizzeri in un miglioramento energetico di questo tipo potrà rifinanziarne almeno il 20-30 per cento attraverso agevolazioni fiscali e contributi statali.

Infine, l’andamento del valore dipende in larga misura anche dall’ubicazione e dai prezzi dei terreni locali. Il terreno edificabile aumenta di valore in un contesto economico positivo. I prezzi del terreno si sviluppano in modo diverso a seconda della località e della regione. Negli ultimi anni, ne hanno approfittato in particolare i grandi centri e gli agglomerati urbani. Il valore dipende in larga misura anche dalla singola località: la vicinanza a un centro medio o grande, il numero di posti di lavoro disponibili, buoni collegamenti di trasporto, il livello delle tasse, la solidità finanziaria e le infrastrutture del Comune danno un contributo significativo.