L'ipoteca in sintesi Cos'è un'ipoteca e come funziona?

Vi spieghiamo tutto quello che c'è da sapere sulle ipoteche e a cosa bisogna prestare attenzione!

di UBS Sapere 28 giu 2024 6 minuti di lettura

Contenuto:

Generalmente, solo una parte del prezzo d’acquisto della vostra casa dei sogni può essere coperta da fondi propri. La quota maggiore andrà quindi finanziata con un'ipoteca. Ovvero con il credito concesso da una banca e garantito dal valore dell’immobile. Ecco di cosa si tratta e cos'altro c'è da sapere.

Cos'è un'ipoteca?

Un'ipoteca è un prestito a lungo termine concesso da una banca per l'acquisto di un immobile. La proprietà abitativa o l'immobile funge da copertura per la banca. Il finanziamento tramite ipoteca prevede di solito che l’acquirente sia in grado di coprire almeno il 20% del valore dell'immobile (fissato dalla banca) con fondi propri.

La metà delle risorse personali deve essere costituita da cosiddetti fondi "solidi", ossia titoli, conti e risparmi, averi di previdenza o eredità. Il resto può essere costituito da prelievi o costituzioni in pegno di denaro depositato presso la cassa pensione. Fino all'80% del valore dell'immobile può essere coperto da un'ipoteca. Per saperne di più sui fondi propri, cliccate qui.

La parola chiave importante per le ipoteche è sostenibilità.

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Cos'è un'ipoteca?

I nostri esperti spiegano gli aspetti più importanti delle ipoteche in brevi video.

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Sostenibilità: i requisiti finanziari per un’ipoteca

Il termine «sostenibilità» si riferisce al rapporto tra le spese finanziarie correnti di un immobile e il reddito del beneficiario o della beneficiaria del credito. Durante la verifica della sostenibilità, l'istituto che concede il prestito, ad esempio una banca, verifica se il beneficiario dispone dei requisiti finanziari per coprire i costi totali dell'abitazione. I criteri sono: il totale dei costi relativi alla casa non deve superare un terzo del vostro reddito annuo lordo. I costi legati alla proprietà di un'abitazione sono composti come segue:

  • interessi ipotecari
  • costi accessori dell'immobile
  • costi di ammortamento per il rimborso della seconda ipoteca

La caratteristica peculiare del calcolo della sostenibilità è che viene effettuato sulla base di interessi figurativi e non sulla base dei tassi reali. Questo tasso di interesse teorico garantisce la possibilità di sostenere gli oneri anche in caso di aumento dei tassi di interesse. Il tasso di interesse figurativo di solito è pari al 5%.
 

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Prima e seconda ipoteca

Quando si compra la propria casa, di solito non basta un'ipoteca, spesso è necessario stipularne una seconda. Infatti, la prima ipoteca può ammontare al massimo al 67% del valore di mercato dell’immobile e non deve essere necessariamente ammortizzata. Grazie alla seconda ipoteca è possibile finanziare altri 13% del valore dell'immobile, e quella comporta un obbligo di ammortamento: dovrà essere rimborsata entro 15 anni o entro il raggiungimento dell'età pensionabile (a seconda di quale condizione si verifichi per prima).

Ammortamento diretto e indiretto: è semplice da capire

Il rimborso regolare di una parte dell'ipoteca in un determinato periodo di tempo viene definito ammortamento, che può essere diretto e indiretto.

  • Ammortamento diretto
    In caso di ammortamento diretto il debito viene rimborsato regolarmente versando un importo fisso (in genere su base trimestrale). In questo modo si riduce l'importo del debito e i relativi interessi.
  • Ammortamento indiretto
    Con l'ammortamento indiretto i debiti non si estinguono: l'importo dell'ammortamento viene versato nel pilastro 3a, che viene costituito in pegno alla banca (accumulando al contempo l’avere previdenziale). Al più tardi al momento del pensionamento il capitale viene liquidato e l'ipoteca ripagata per un ammontare corrispondente all'importo versato.
Per saperne di più sull’ammortamento

Finanziare la propria casa con un’ipoteca: come funziona

Per finanziare l’acquisto della vostra casa con un'ipoteca, è opportuno seguire i seguenti passaggi.

  1. La consulenza: il primo passo consiste nel richiedere il supporto di un consulente ipotecario. Questa figura vi illustrerà le diverse opzioni a disposizione e vi affiancherà per determinare la strategia migliore.
  2. Contratto di credito: una volta elaborata la proposta di finanziamento insieme al vostro o alla vostra consulente viene firmato il contratto di credito.
  3. Acquisto di un immobile e garanzia tramite cartella ipotecaria: firmando il contratto di acquisto, diventerete proprietari delle vostre quattro mura. Ma attenzione: l'immobile funge da garanzia per la banca.
  4. Pagamento dell'ipoteca: come da contratto, la banca vi verserà l'importo ipotecario.
  5. Interessi ipotecari e ammortamenti: d'ora in poi pagherete gli interessi alla banca ed estinguerete l'ipoteca attraverso gli ammortamenti.
Per saperne di più sulle ipoteche

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Cos’è il tasso ipotecario?

Il tasso ipotecario è l’importo richiesto per il prestito di denaro da chi concede l’ipoteca. Il pagamento degli interessi rappresenta una parte essenziale degli obblighi finanziari derivanti da un contratto ipotecario. L'importo degli interessi dipende dalla durata, dal tipo di ipoteca e dai tassi d'interesse ipotecari del momento. Il livello dei tassi ipotecari dipende a sua volta dalla situazione di mercato ed è fortemente influenzato da fattori quali l'inflazione o gli aumenti dei tassi di riferimento da parte della Banca nazionale svizzera (BNS).

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Quali tipi di ipoteche esistono?

Esistono diversi tipi di ipoteche. Per poter finanziare l'acquisto di un immobile senza preoccupazioni, l'ideale è una combinazione di ipoteche a breve e a lungo termine. Sono disponibili le seguenti opzioni.

Ipoteca fissa:

con le ipoteche fisse il tasso d'interesse resta invariato per l'intera durata, garantendo una pianificazione sicura e una tutela dai tassi in aumento. Tuttavia questa soluzione non consente di trarre vantaggio da eventuali flessioni dei tassi.

Scoprite di più sulle ipoteche fisse di UBS

Ipoteca SARON:

le ipoteche SARON sono adatte a chi può accettare la possibilità di oscillazioni dei tassi e segue attivamente ciò che accade sui mercati per trarne vantaggio. Rispetto a un'ipoteca fissa, il tasso d'interesse di un'ipoteca SARON è generalmente più basso.

Per saperne di più sull’ipoteca SARON UBS

Credito di costruzione:

un credito di costruzione non è un'ipoteca nel senso classico del termine. Tuttavia, questa forma di finanziamento può fare al caso vostro se state progettando una nuova costruzione. L'importo del credito può essere strutturato in modo flessibile. A lavori ultimati, il credito di costruzione viene convertito in ipoteca.

Per saperne di più sul credito di costruzione di UBS

Conclusione

Come avviene anche per altre soluzioni di finanziamento, è importante informarsi bene sulle opzioni e studiare attentamente tutte le possibilità disponibili. A tal fine, non esitate a contattare il vostro o la vostra consulente alla clientela.

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