Immobilienpreise
Wohneigentum: Höhere Zinsen zeigen Wirkung
2023 verlangsamte sich die Preisdynamik im Schweizer Eigenheimmarkt, was potenziellen Käuferinnen mehr Verhandlungsspielraum gibt.
Das Wichtigste in Kürze
Das Wichtigste in Kürze
- Die Preisdynamik bei Schweizer Eigenheimen hat sich 2023 deutlich verlangsamt, was Käuferinnen und Käufern grössere Verhandlungsfreiheit gibt.
- Trotz höherer Hypothekarzinsen bleiben Eigenheime in den meisten Regionen erschwinglich.
- Mittelfristig dürften Eigenheimpreise langsamer steigen als Mieten und Einkommen, besonders in teuren Regionen.
Eine gute Nachricht für alle, die von den eigenen vier Wänden träumen: Das Angebot auf dem Eigenheimmarkt weitet sich aus. Ausserdem nahm die Preisdynamik bei Eigenheimen im Jahr 2023 deutlich ab. Die Eigenheimpreise lagen per Ende des 2. Quartals 2023 im Vergleich zum Vorjahr um 3,4 Prozent höher. Im Vorjahr waren sie noch um mehr als 5,5 Prozent gestiegen. Bei Einfamilienhäusern war die Verlangsamung besonders ausgeprägt.
Auf regionaler Ebene verzeichneten die Zentral- und die Südschweiz im Vorjahresvergleich die stärksten Anstiege der Immobilienpreise sowie eine stärkere Preisdynamik als im Vorjahr. Dies deutet auf eine anhaltend robuste Nachfrage nach Liegenschaften im Alpenraum hin. Am Genfersee hingegen gingen die Eigenheimpreise in den letzten vier Quartalen leicht zurück, nachdem sie in der jüngeren Vergangenheit stark angestiegen waren.
Das gestiegene Angebot auf dem Schweizer Eigenheimmarkt verbessert den Verhandlungsspielraum potenzieller Käufer. Denn das Preisniveau wird dadurch regional unter Druck geraten.
Eigenheime trotz höherer Zinsen erschwinglich
Trotz der gestiegenen Hypothekarzinsen bleiben die Immobilienpreise für Eigenheime erschwinglich. Der anhaltend hohe Anteil an Geldmarktfinanzierungen (SARON) deutet darauf hin, dass Käuferinnen und Käufer optimistisch gestimmt sind und langfristig von wieder sinkenden (Leit-)Zinsen ausgehen. Die Möglichkeit, Hypothekarzinsen vom steuerbaren Einkommen abzuziehen, dämpft ebenfalls den Zinseffekt auf die Nachfrage nach Wohneigentum, denn so werden die Haushaltsfinanzen nicht vollumfänglich belastet.
Die gestiegenen Hypothekarzinsen haben die Finanzierungskosten für den Kauf einer eigenen Immobilie erhöht. Daher ist zu erwarten, dass die Nachfrage nach Wohneigentum vorerst gedämpft bleibt. Wir gehen davon aus, dass die Schweizerische Nationalbank ihren Zinserhöhungszyklus mit der letzten Leitzerhöhung im Juni 2023 abgeschlossen hat. Infolgedessen dürften die Zinsen für Geldmarkthypotheken in den nächsten Monaten voraussichtlich auf dem aktuellem Niveau bleiben. Festzinshypotheken hingegen werden unserer Einschätzung nach günstiger.
Die sinkende finanzielle Attraktivität des Eigenheimkaufs führt zu einem Anstieg des verfügbaren Angebots, was den Verhandlungsspielraum für potenzielle Käuferinnen und Käufer erhöht und das Preisniveau regional unter Druck setzt.
Mittelfristig langsamere Entwicklung bei Immobilienpreisen
Das Risiko, arbeitslos zu werden, bleibt in den nächsten Jahren wohl relativ gering, da mehr Personen in Rente gehen werden, als junge Personen ins Erwerbsleben nachrücken. Dies stützt generell die Bereitschaft, Wohneigentum zu erwerben. Zudem bleibt der Schweizer Arbeitsmarkt ein Magnet für ausländische Arbeitskräfte, was sich positiv auf die Wohnungsnachfrage auswirkt. Trotzdem erwarten wir, dass die Eigenheimpreise mittelfristig langsamer steigen als die Mieten, Haushaltseinkommen oder die allgemeine Teuerung.
Für die Finanzierung von Wohneigentum bleibt die auf dem SARON basierende Geldmarkthypothek gemäss unseren Prognosen über eine Laufzeit von zehn Jahren weiterhin die günstigere Finanzierungsvariante im Vergleich zur Zehn-Jahres-Festhypothek.
Immobilie kaufen oder mieten?
Der Entscheid zwischen Wohneigentum und Miete hängt von verschiedenen Faktoren, unter anderem der persönlichen Situation, ab. Die Frage, was günstiger ist, lässt sich nicht pauschal beantworten, da die finanzielle Belastung stark vom gewünschten Wohnort und von der Einkommenssteuer abhängt.
Trotz der aktuell hohen Immobilienpreise bleibt Wohneigentum für den Mittelstand in den meisten Gemeinden finanzierbar.
Das verdeutlicht dieses Rechenbeispiel: Mit einem jährlichen Haushaltseinkommen von 200 000 Franken lässt sich bei einer Belehnung von 80 Prozent ein Eigenheim im Wert von bis zu 1,22 Millionen Franken erwerben. Bei 120 Quadratmetern Wohnfläche entspricht dies einem Quadratmeterpreis von rund 10 000 Franken. In rund 83 Prozent aller Schweizer Gemeinden übersteigen die Preise neuer Eigentumswohnungen auf gehobenem Niveau diesen Wert nicht.
Wer allerdings eine Immobilie in teuren Regionen wie Zürich, Genf, Basel und Zug oder in einer hochpreisigen See- und Tourismusgemeinde sucht, benötigt ein deutlich höheres Jahreseinkommen.
