Haus bauen in der Schweiz: Wie sollte man vorgehen?

In einem Bauprojekt gibt es generell fünf Phasen: das Vorprojekt, die Baueingabe, die Ausführungsplanung, die Umsetzung und die Bauabnahme. Jede dieser Phasen hat spezifische Aufgaben und Ziele, die erreicht werden müssen, um das Projekt erfolgreich umzusetzen.

1. Phase: Vorprojekt

Die Vorprojektphase markiert den Beginn des Hausbaus und ist die wichtigste, da wegweisende Phase. Die sorgfältige Planung in dieser Phase ist entscheidend, da spätere Änderungen kostspielig und zeitaufwendig sein können. In dieser Phase entscheiden Sie , wie Sie den Bau ausgeführt haben möchten, beispielsweise auch, ob Sie mit Architektinnen und Architekten zusammenarbeiten. Diese erstellen dann auf der Grundlage Ihrer Vorstellungen ein detailreiches sogenanntes Pflichtenheft, das dem Projekt einen klaren Rahmen gibt. Am Ende der ersten Phase wird eine erste Kostenschätzung vorgenommen, die zu etwa 15 bis 20% zutreffend ausfallen sollte. Damit kann man einschätzen, ob das Projekt im Kostenrahmen bleibt.

2. Phase: Baueingabe

Haben Sie als Bauherrin oder Bauherr das Vorprojekt bewilligt, fertigt Ihr beauftragtes Architekturbüro detaillierte Pläne an und füllt Formulare zum Bauvorhaben aus. Bauherrschaft und Architekten reichen die Dokumente unterschrieben bei der zuständigen Behörde ein. Das ist die sogenannte Baueingabe. Die Behörde prüft sie und veranlasst eine öffentliche Bekanntmachung. Dadurch können sich etwa Nachbarn über Ihre Bauabsichten informieren und allenfalls Einwände äussern.

3. Phase: Ausführungsplanung

Während die Baueingabe läuft, entwickeln Ihre Architekten Ausführungspläne. Hierzu gehört ein exakter Zeitplan aller Bauarbeiten. Auf Basis dieser Pläne können Sie eine realistische Kostenkalkulation erwarten und Handwerker mit der Umsetzung beauftragen.

4. Phase: Umsetzung

Die Bauarbeiten können erst beginnen, wenn ein schriftlicher Bauentscheid der zuständigen Behörde vorliegt. Je nach Kanton haben Sie nach dieser Bewilligung eine gewisse Frist, mit dem Bau anzufangen, in der Regel zwei Jahre. Die Koordination und die Überwachung der Aktivitäten vor Ort übernimmt in der Regel die Bauleitung, während Ihre Architekten eingehende Handwerkerrechnungen prüfen. Als Bauherrin oder Bauherr ist es ratsam, den Baufortschritt auch selbst regelmässig zu überprüfen.

5. Phase: Bauabnahme

Bei der Bauabnahme wird das Haus detailliert überprüft. Mängel werden erfasst und über das weitere Vorgehen entschieden. Bei schweren Mängeln kann es zu Verzögerungen kommen. Nach der Abnahme wird die Schlussabrechnung erstellt.

Ohne Baugenehmigung dürfen Sie nicht bauen. Sie ist insbesondere erforderlich für Neubauten, grössere Renovierungen, Anbauten oder Abrisse. Es gibt nur sehr wenige, kleinere Bauvorhaben (etwa «Pinselrenovationen»), die genehmigungsfrei möglich sind. Bei den zuständigen Baubewilligungsbehörden finden Sie die nötigen baurechtlichen Informationen. Dort erfahren Sie auch, wessen professionelle Hilfe Sie in Anspruch nehmen sollten, um den Bauantrag zu stellen. Bei grösseren Projekten übernehmen regelmässig Architekten oder Bauingenieure diese Aufgabe, während bei kleineren Projekten auch Handwerksmeister infrage kommen.

Die Genehmigung ist an die Aufnahme der Bautätigkeit geknüpft. Dafür haben Sie je nach Kanton unterschiedlich viel Zeit. Nach Ablauf dieser Frist erlischt die Bewilligung, eine neue erhalten Sie erst mit einem neuen Baugesuch.

Wer ohne Genehmigung baut oder etwas anderes errichtet als das, was beantragt wurde, setzt sich einem grossen Risiko aus. Bei (Um-)Bauten ohne Bewilligung kann die Baubehörde zu Massnahmen greifen, die vom Baustopp über Benützungsverbot und Rückbau bis hin zu hohen Strafen reichen. Vergleichsweise glimpflich kann es ausgehen, wenn eine nachträgliche Genehmigung beantragt und erteilt wird.

Die Wahl des passenden Baupartners ist die Grundlage für Ihren erfolgreichen Hausbau. Dabei haben Sie insbesondere diese Optionen: die Zusammenarbeit mit einer Architektin bzw. einem Architekten, einem Generalunternehmer (GU) oder einem Totalunternehmer (TU). Jede Option hat ihre Vor- und Nachteile. Wir empfehlen, anhand Ihrer Präferenzen die verschiedenen Optionen zu prüfen, um die passende Lösung für Ihr Bauprojekt zu finden.

Architekturprojekt

Diese Option eignet sich für individuell gestaltete Häuser oder Wohnungen, verursacht aber höhere Kosten und ist zeitaufwendiger. Der Kostenvoranschlag umreisst den finanziellen Rahmen, wobei die Bauherrin oder der Bauherr normalerweise das Risiko zusätzlicher Kosten trägt. Architekten übernehmen die Planung, während verschiedene Bauunternehmen die Arbeiten ausführen. Wir empfehlen, das Architekturbüro phasenweise zu beauftragen, gewisse Etappenziele festzulegen und alle wesentlichen Punkte in einem schriftlichen Vertrag zu regeln.

Generalunternehmer

Hier übernimmt der Generalunternehmer (GU) die Bauplanung und die Ausführung nach den Vorgaben der Architekten. Die Bauherrschaft hat weniger Einfluss auf die Auswahl der Subunternehmer, bestimmt aber die Architektin oder den Architekten. Die Kostenverantwortung für etwaige Überschreitungen liegt in der Regel beim Generalunternehmer.

Totalunternehmer

Bei dieser Option ist ein Totalunternehmer der einzige Ansprech- und Vertragspartner der Bauherrin oder des Bauherrn. Er übernimmt die Ausarbeitung des Entwurfs, die Planung und die Ausführung, wählt die Subunternehmer aus und verantwortet grundsätzlich die Kosten.

Kümmern Sie sich möglichst früh um die Finanzierung Ihres Bauvorhabens. Wir könnten eine Hypothekar- oder Baufinanzierung bereits beim Landerwerb ermöglichen. Beim Erwerb von Bauland sind allerdings gewisse Einschränkungen zu beachten. Als Faustregel gilt, dass die Bauherrin oder der Bauherr die eine Hälfte, die Bank die andere Hälfte der Baulandfinanzierung übernimmt.

Kreditgesuche werden sehr individuell beurteilt und sind an gewisse Bedingungen geknüpft. Dazu gehört möglicherweise ein höherer Anteil Eigenkapital.

Beim Hausbau sollten Sie sich gegen Risiken absichern, damit Sie keine bösen Überraschungen erleben:

Finanzielle Absicherung

Um das Risiko zu reduzieren, dass Vorauszahlungen nicht für den Bau verwendet werden oder beteiligte Unternehmen insolvent gehen, überprüfen Sie die Bonität Ihrer Vertragspartner. Halten Sie sich an die Regel «Zug um Zug»: Jeder Zahlung sollte ein entsprechend geleisteter Gegenwert auf der Baustelle gegenüberstehen.

Kein Hypothekarvertrag vor dem Landkauf

Vor dem Landkauf sollten Sie den Hypothekarvertrag nicht final abschliessen bzw. die Zinssätze nicht fixieren. Wenn unvorhergesehene Ereignisse den Kauf platzen lassen, hätten Sie bei abgeschlossenem Hypothekarvertrag dennoch Zinsen für eine nicht gekaufte Immobilie zu zahlen.

Bauverzögerungen

Lang anhaltende Verzögerungen auf der Baustelle können zu finanziellen Schwierigkeiten führen: höhere Kosten, die Doppelbelastung durch Bauzinsen und das längere Wohnen zur Miete bis hin zur Auflösung der Hypothek durch den Hypothekargeber. Hinzu kommt, dass die gesamte Planung in Mitleidenschaft gerät.

Baumängel

Baumängel können etwa durch minderwertige Materialien, fehlerhafte Ausführung oder mangelnde Fachkenntnisse auftreten. Viele lassen sich vermeiden, beispielsweise schon im Rohbaustadium. So sollten Bauherrinnen und Bauherren kontrollieren, ob Handwerker auf die Abdichtung gegen Nässe, den Schutz des Dämmmaterials, die ausreichende Austrocknungszeit und das richtige Lüften achten. Reklamieren Sie entstandene Mängel umgehend, spätestens bei der gründlichen Bauabnahme, bei der Sie am besten Bauexperten hinzuziehen, welche über das Know-how betreffend Qualitätsstandards und technische Normen verfügen. Prüfen Sie auch alle Nebenräume wie Keller und Garage sowie die Funktionalität von Fenstern, Türen, Steckdosen, Schlössern, Geräten und Lüftungen. Führen Sie die Abnahme möglichst tagsüber durch, da es schwieriger ist, Mängel bei künstlichem Licht zu erkennen.

Bauhandwerkerpfandrechte

Sichern Sie sich in den Klauseln des Vertrags mit Ihrem Generalunternehmer gegen das Risiko ab, dass dieser seinen finanziellen Verpflichtungen gegenüber Handwerkern nicht nachkommt und die Handwerker Pfandrechte auf Ihr Grundstück im Grundbuch eintragen. Mit einer schriftlichen Garantie können Sie dem vorbeugen.

Was Sie alles für einen Hausbau benötigen, hängt sehr von Ihren eigenen Wünschen und Vorstellungen ab. Mit gründlicher Planung und den richtigen Partnerinnen und Partnern für den Bau und die Finanzierung können Sie dieses Vorhaben aber bewältigen. Bei der Planung und der Durchführung wählen Sie zwischen mehreren Optionen. Eine wichtige Entscheidungsgrundlage hierbei ist, dass Sie für sich herausfinden, welches Budget Ihnen zur Verfügung steht und wie Ihr Bauprojekt ausfallen soll.