Costruire casa in Svizzera: come?

In un progetto edile, generalmente sono previste cinque fasi: progettazione preliminare, domanda di costruzione, pianificazione esecutiva, attuazione e collaudo. Ciascuno di questi stadi prevede compiti e obiettivi specifici, necessari per la buona esecuzione del progetto finale.

1a fase: progettazione preliminare

Questa fase segna ufficialmente l’inizio del progetto edile ed è la più importante, sulla quale poggeranno le decisioni successive. È fondamentale che si proceda con molta attenzione perché eventuali modifiche successive possono essere dispendiose in termini di costi e tempo. In questa fase decidete come realizzare la costruzione e, per esempio, se intendete collaborare con un architetto. Ne risulta un capitolato d’appalto più o meno dettagliato, che delinea il progetto. Al termine di questa fase viene effettuata una prima stima dei costi, che potrebbe variare del 15-20%. Con questi dati alla mano si è in grado di valutare se l’intero progetto rientra nel budget stabilito.

2a fase: domanda di costruzione

Una volta che voi, in qualità di committente dell’opera, avete approvato il progetto preliminare, lo studio d’architettura che avete designato si occuperà di redigere i piani dettagliati e di compilare i moduli relativi al progetto di costruzione. Il committente e gli architetti presentano poi i documenti firmati all’autorità competente: si tratta della cosiddetta domanda di costruzione. L’autorità la verifica e procede alla pubblicazione. In questo modo, per esempio, i vicini possono informarsi sul vostro progetto e sollevare eventuali obiezioni.

3a fase: pianificazione esecutiva

Nel corso della domanda di costruzione, gli architetti lavorano ai piani esecutivi, che comprendono un cronoprogramma dettagliato di tutti i lavori previsti. Sulla base di questi piani potete ottenere un calcolo realistico dei costi e incaricare gli artigiani.

4a fase: attuazione

I lavori di costruzione possono iniziare solo se l’autorità competente ha emesso la licenza edilizia (in forma scritta). A seconda del cantone, ottenuta questa autorizzazione si ha un lasso di tempo massimo entro cui avviare i lavori, di norma pari a due anni. Il coordinamento e il controllo delle attività in cantiere sono generalmente gestiti dalla direzione lavori, mentre gli architetti si occupano di verificare le fatture degli artigiani. Al committente si consiglia di verificare regolarmente di persona i progressi dei lavori.

5a fase: collaudo

Questa fase prevede un controllo dettagliato della costruzione. Si identificano i difetti e si decide come procedere. Qualora i difetti siano di rilievo, è possibile che si verifichino ritardi. Dopo il collaudo viene emessa la fattura finale.

Senza licenza è vietato avviare il cantiere. In particolare, è necessaria per nuove costruzioni, grandi ristrutturazioni, ampliamento di edifici esistenti o demolizioni. Solo pochi e minori progetti di costruzione (p. es. lavori di tinteggiatura) non richiedono alcuna autorizzazione. Le autorità competenti, che si occupano di rilasciare la licenza di costruzione, sono in grado di fornire tutte le informazioni necessarie in materia di diritto edilizio. Potete chiedere loro, p. es., a chi rivolgervi per redigere la domanda di costruzione. Nel caso di grandi progetti, di norma gli architetti o gli ingegneri edili si occupano di questa attività, mentre se si tratta di progetti minori è possibile contattare gli artigiani.

La licenza è strettamente collegata all’avvio del cantiere. A seconda del cantone, le tempistiche possono variare. Alla scadenza del termine indicato, l’autorizzazione decade e quindi bisogna provvedere a richiederne una nuova.

Chi costruisce senza autorizzazione o non si attiene a quanto riportato nella licenza di costruzione, si espone a un rischio significativo. Nel caso di costruzioni o ristrutturazioni senza licenza, l’autorità competente può adottare misure che variano dall’interruzione del cantiere al divieto di utilizzo o allo smantellamento, ma possono anche tradursi in sanzioni elevate. La scelta di richiedere l’autorizzazione a lavori iniziati, in caso di esito positivo, potrebbe rivelarsi relativamente meno onerosa.

Scegliere il partner di costruzione adatto è decisivo per il successo dei lavori. In generale, sussistono le seguenti possibilità di collaborazione: un architetto, un’impresa generale o un appaltatore totale. Ognuna presenta vantaggi e svantaggi. Il nostro consiglio è di verificarle singolarmente in base alle vostre esigenze, così da individuare la più adeguata.

Progetto architettonico

Questa opzione è adatta per case o appartamenti progettati singolarmente, ma comporta costi più elevati ed è più dispendiosa in termini di tempo. Il preventivo definisce il range finanziario e di norma il committente sostiene il rischio di costi aggiuntivi. Gli architetti si occupano della progettazione, mentre diverse imprese edili svolgono i lavori. Raccomandiamo di incaricare l’ufficio di architettura definendo le fasi, stabilire gli obiettivi di ciascuna fase e ufficializzare tutti gli aspetti essenziali in un contratto scritto.

Impresa generale

L’impresa generale si occupa del piano di costruzione e dell’esecuzione dei lavori secondo le disposizioni degli architetti. Il committente influisce meno sulla scelta dei subappaltatori, ma sceglie l’architetto. Qualora i costi effettivi dovessero superare il preventivo, di norma la responsabilità ricade sull’impresa generale.

Appaltatore totale

Con questa opzione, l’appaltatore totale è l’unico interlocutore e partner contrattuale del committente. Si occupa dell’elaborazione degli schizzi, della progettazione e dell’esecuzione, sceglie i subappaltatori e, in linea di principio, si assume la responsabilità dei costi.

Dedicatevi il prima possibile al finanziamento del vostro progetto. Potremmo offrire un finanziamento ipotecario o di costruzione già all’acquisto del terreno. Tuttavia, in questo caso sono da considerare alcune limitazioni. Vale la regola generale che il committente si assume metà del finanziamento del terreno e la banca l’altra metà.

Ogni domanda di credito viene valutata in modo assolutamente individuale e deve soddisfare determinate condizioni, come – per esempio – una maggiore quota di capitale proprio.

Quando si costruisce una casa è bene tutelarsi dai rischi per evitare spiacevoli sorprese.

Copertura finanziaria

Per ridurre il rischio che gli acconti non vengano utilizzati per la costruzione o che le imprese coinvolte falliscano, verificate la solvibilità dei vostri partner contrattuali. Badate alla semplice regola di pagare progressivamente: a ogni pagamento deve sempre corrispondere un adeguato progresso in cantiere.

Non sottoscrivere alcun contratto ipotecario prima dell’acquisto del terreno

Prima dell’acquisto del terreno è bene non stipulare alcun contratto ipotecario o fissare i tassi d’interesse. Se l’acquisto non dovesse andare come previsto, vi trovereste a dover pagare interessi per un immobile che non avete comprato.

Ritardi edili

I lunghi ritardi in cantiere possono portare a difficoltà finanziarie: costi più elevati, doppio onere per interessi di costruzione e prolungato periodo in affitto o addirittura risoluzione dell’ipoteca da parte del creditore ipotecario. A ciò si aggiunge il fatto che l’intera progettazione viene compromessa.

Difetti di costruzione

I difetti di costruzione possono essere causati, per esempio, da materiali di scarsa qualità, errori di esecuzione o da competenza limitata. Si possono evitare molti difetti, alcuni già nella fase di costruzione grezza. Il committente, per esempio, dovrebbe controllare se gli artigiani operano accuratamente i lavori di coibentazione, proteggono i materiali isolanti, si attengono ai tempi di asciugatura richiesti e alla corretta aerazione. Suggeriamo di notificare tempestivamente eventuali difetti riscontrati, al più tardi al momento del collaudo specifico, in cui si consiglia di coinvolgere esperti edili, che dispongono del know-how su standard di qualità e norme tecniche. Verificate anche tutti i locali accessori, come cantina e garage, e controllate che finestre, porte, prese elettriche, serrature, dispositivi e sistema di aerazione funzionino correttamente. Per quanto possibile, effettuate il collaudo di giorno, in quanto con la luce artificiale è più difficile individuare eventuali difetti.

Pegno dell’appaltatore edile Nelle clausole del contratto con l’impresa generale, tutelatevi dal rischio che non adempia ai suoi obblighi finanziari nei confronti degli artigiani e che quest’ultimi depositino diritti di pegno sul vostro terreno presso l’ufficio del registro fondiario. Potete evitare spiacevoli inconvenienti con una garanzia scritta.

Ciò di cui avete bisogno per costruire una casa dipende molto dai vostri desideri e dalle vostre esigenze. In ogni caso, un’accurata progettazione e i partner giusti per la costruzione e il finanziamento vi faranno dormire serenamente. Per la progettazione e l’esecuzione potete scegliere tra diverse opzioni, ma è determinante definire il proprio budget e avere un’idea del progetto che si intende realizzare.