Wohnen im Alter: Wohnformen im Vergleich

Wer mitten im Erwerbsleben steht und eine Familie gründet, steht irgendwann auch vor der Immobilienfrage: «Mieten oder kaufen?». Bei der Entscheidung für oder gegen einen Wohneigentumserwerb richtet sich der Blick schon oft voraus aufs Alter. Denn einen alten Baum verpflanzt man nicht: Als Seniorin und Senior zieht man nur noch selten um.

Was ist beim Immobilienentscheid heute zu beachten, wenn man ihn durch die Brille des künftigen Pensionärs oder der angehenden Pensionärin betrachtet? Wir zeigen, welche Überlegungen eine Rolle spielen.

Das Eigenheim ist mit Vorteilen verbunden, auf die viele Pensionärinnen und Pensionäre nicht verzichten möchten. Sie leben in ihrer vertrauten Umgebung, zahlen keine Miete und sind sicher vor Kündigung. Ein Wohnortwechsel aus beruflichen Gründen ist nicht mehr nötig. Darum erstaunt nicht, dass die meisten ihr Eigentum behalten, wenn sie pensioniert werden.

Wenn man sich heute den Traum vom Eigenheim erfüllen möchte, ist es ratsam, neben der aktuellen Zinssituation die Einschätzung zur Zinsentwicklung zu berücksichtigen. Auch im Alter bestehen nämlich oft noch nennenswerte Zinslasten. Bis zur Pensionierung sollten Hypotheken auf maximal zwei Drittel des Belehnungswerts der Liegenschaft abbezahlt sein. Diese sind mit dem Alterseinkommen zu finanzieren, das meist niedriger liegt als das frühere Arbeitseinkommen.

Auch von Wohneigentümerinnen und -eigentümern im Pensionsalter erwarten Banken, dass die Wohnkosten ein Drittel des Einkommens nicht übersteigen. Ist viel Eigenkapital in die Immobilie geflossen, könnte einerseits die Altersvorsorge darunter gelitten haben – erst recht, wenn Pensionsgelder vorbezogen wurden. Andererseits könnte sich der Wert der Immobilie im Laufe der Jahre erhöht haben, sodass sich die Finanzierungskonditionen verbessern.

Die laufenden Kosten von Wohneigentum beschränken sich nicht auf die Hypothekarzinszahlungen. Daneben schlagen die Unterhalts- und Nebenkosten, Steuern (Eigenmietwert, Liegenschaftssteuer) und die oft unterschätzten Sanierungskosten zu Buche. Die Tragbarkeit ist darum ein Thema, das Sie im Auge behalten sollten.

Wer erst mit der Pensionierung den Immobilienerwerb anstrebt, steht vor besonderen Herausforderungen. Banken verlangen beispielsweise einen höheren Eigenkapitalanteil als die sonst üblichen 20 Prozent des Immobilienwerts. Zudem raten viele nach einer bestimmten Altersgrenze von langfristigen Hypotheken ab.

Anders als Eigentümerinnen und Eigentümer binden sich Mieterinnen und Mieter viel weniger an einen bestimmten Wohnort. Das bietet ihnen eine hohe Flexibilität, wenn ein beruflicher Wechsel ansteht oder sich neue Lebens- und Familienpläne ergeben. Im Alter ist diese Flexibilität oft unerwünscht, ein Umzug nach einer Kündigung fiele Älteren schwer.

Ob Mieten vorteilhafter ist als Kaufen, hängt somit auch sehr von der persönlichen Lebenslage ab – und von der Bereitschaft, häusliche Aufgaben wie die Instandhaltung selbst in die Hand zu nehmen oder lieber von Vermietern ausführen zu lassen.

Finanziell betrachtet, kamen Mieterinnen und Mieter im historischen Vergleich meist günstiger weg als Käuferinnen und Käufer. Durch die niedrigen Zinsen und die steigenden Immobilienpreise verhielt sich dies im zurückliegenden Jahrzehnt zwar umgekehrt. Ab 2022 stiegen allerdings die Zinsen und der Wertzuwachs im Immobilienmarkt geriet ins Stocken.

Im Gegensatz zu Amortisationen leistet man mit Mietzahlungen keinen Beitrag zur Altersvorsorge. Der Lebensunterhalt und die Miete im Alter müssen demnach durch andere Sparanstrengungen gesichert werden. Dabei kann das verfügbare Kapital zum Ansparen freier eingesetzt werden als beim Immobilienerwerb.

Ob sich im Alter eher das Leben zur Miete oder im Wohneigentum lohnt, hängt finanziell betrachtet von diesen drei Faktoren ab:

1. gesamte Wohnkosten
2. Zinslage
3. Wertentwicklung

Dies rechnen wir am Beispiel einer fiktiven Familie Müller durch.

Kostenentwicklung: Eigenheim vs. Mietobjekt

Familie Müller – zwei Kinder, Eltern 45-jährig – möchte eine neue Wohnung in einer mittelgrossen Gemeinde beziehen. Die Eltern planen, die Immobilie als Heim für die gesamte zweite Lebenshälfte zu nutzen. Sie stehen vor der Frage: «Mieten oder kaufen?»

Die Familie könnte ein Eigenheim für 1 Million Franken kaufen, das zu 80 Prozent belehnt und mittel- bis langfristig finanziert wird (Hypothekarzinsen 1 bis 1,5 Prozent). Die Alternative – eine vergleichbare Mietwohnung – würde monatlich 3000 Franken kosten.

Unter Berücksichtigung der oben erwähnten Faktoren lägen die laufenden jährlichen Kosten des Eigenheims aktuell gut 5000 Franken unter jenen der Mietwohnung.

Welches Eigentumsverhältnis auf lange Sicht die finanziell bessere Strategie ist, hängt aber von der langfristigen Entwicklung der Zinsen und des Objektwerts ab.

Zinsentwicklung: Eigenheim vs. Mietobjekt

In unserem Beispiel gehen wir davon aus, dass die Müllers die jährliche Kostenersparnis, die sie als Wohneigentümer gegenüber der Mietwohnung erzielen, gewinnbringend investieren. Zusätzlich sparen sie einen Erneuerungsfonds mit jährlich 8000 Franken (0,8 Prozent des Kaufpreises) an, der ebenfalls verzinst wird. Nach 20 Jahren – pünktlich zur Pensionierung – nehmen sie eine umfassende Sanierung vor, die 200 000 Franken kostet.

Im Beispiel fährt Familie Müller mit einem Eigenheim besser, solange die Hypothekarzinsen längerfristig nicht deutlich über 2,5 Prozent steigen. Es besteht also die Marge für eine Verdoppelung der Hypothekarkosten. In diesem Szenario bleibt auch genügend Erspartes übrig, um die Sanierung nach 20 Jahren zu finanzieren.

Würden die Hypothekarzinsen auf 3 Prozent steigen, wäre die Sanierung zwar nach wie vor gedeckt. Insgesamt wären die Kosten für eine Mietwohnung bis zum Lebensende aber tiefer. Stiege das Hypothekarzinsniveau längerfristig jedoch auf 4 Prozent oder höher, geriete auch die Sanierung in Gefahr – und die Tragbarkeit. Die Kosten für das Eigenheim lägen nach der Pensionierung über einem Drittel des Einkommens. Die Finanzierung ist dann nur noch möglich, wenn die Müllers ihren Konsum einschränken.

Wertentwicklung: Eigenheim vs. Mietobjekt

Neben den Kosten ist auch die mögliche Wertveränderung von Wohneigentum in die Überlegungen einzubeziehen. Immobilien bieten einen Inflationsschutz. Ausserdem profitierten sie seit der Jahrtausendwende von einer erheblichen realen Preissteigerung (über 70 Prozent).

Weitere so hohe Realpreissteigerungen sind aber unwahrscheinlich und Preisrückschläge – infolge der Konjunktur, der Standortattraktivität oder eines deutlichen Zinsanstiegs – nicht auszuschliessen. Aus aktueller Sicht bietet Eigentum im Rechenbeispiel einen Kostenvorteil gegenüber einer Mietwohnung von jährlich 5000 Franken über zehn Jahre. Das stellt einen Puffer von rund 5 Prozent für den Fall eines Preisrückgangs dar. Gingen die Preise bis zu 40 Prozent zurück, würde dieser Puffer nicht genügen.

Die meisten wollen bis ins hohe Alter in ihrer Wohnung oder ihrem Haus bleiben - ob es ihr Eigentum ist oder nicht. Doch welche alternativen Wohnformen gibt es sonst?

Alters-WG

Wohngemeinschaften (WG) sind bei Studenten und jungen Berufstätigen ein bekanntes Modell. Die Mieten sind günstiger als in einer eigenen Wohnung und Einsamkeit kommt nicht auf.
Noch vergleichsweise selten sind Wohngemeinschaften im Alter, obgleich viele Argumente für die alternative Wohnform sprechen. So wird Alterseinsamkeit vermieden und auch die Kosten fallen niedriger aus. Überdies können sich Senioren in einer WG im Alltag gegenseitig helfen. Allerdings fällt das Finden passender Mitbewohner im Alter schwerer als zu Studienzeiten. Die besten Chancen auf ein gutes Einvernehmen bestehen, wenn man sich bereits viele Jahre kennt.

Hausgemeinschaften im Alter

Eine interessante Alternative stellen Hausgemeinschaften dar. Hier haben Senioren eigene kleine Wohnungen mit Bad und Küche. Zusätzlich gibt es Gemeinschaftseinrichtungen wie Gesellschaftsräume oder medizinische Geräte. Gemeinsame Unternehmungen lassen sich so leichter auf die Beine stellen.

«Mieten oder kaufen»: Was für Sie im Alter günstiger ausfällt, hängt sehr von Ihrer persönlichen finanziellen Situation und Ihren Lebensplänen ab. Aufgrund der beträchtlichen Auswirkungen auf den Lebensabend sollte die Entscheidung gründlich abgewogen werden. In jedem Fall sollten Sie beachten, dass Ihr ausgewähltes Domizil altersgerecht ist, damit Sie so lange wie möglich selbstbestimmt darin wohnen können.