Retraité certes, mais propriétaire ou locataire?

Lorsqu’on est en pleine vie active avec une famille, la question du logement se pose: «Vaut-il mieux louer ou acheter?» La décision dépend souvent de la vision que l’on a de sa retraite. Avec l’âge, on a tendance à moins déménager.

En se projetant à la retraite, que peut-on déjà faire aujourd’hui sur cette question? Nous vous indiquons ce à quoi réfléchir.

Être propriétaire présente des avantages dont nombre de personnes âgées ne souhaitent se passer. Elles vivent dans un environnement familier, ne payent pas de loyer et ne risquent pas de résiliation de bail. Il n’est plus nécessaire de déménager pour des raisons professionnelles. Ce n’est donc pas une surprise que les propriétaires conservent leur bien à la retraite.

Lorsque l’on souhaite accéder à la propriété, il vaut mieux non seulement connaître le niveau actuel des taux, mais aussi consulter les prévisions d’évolution des taux. En effet, même à la retraite, les charges d’intérêts restent souvent importantes. Deux tiers de l’hypothèque doivent avoir été remboursés avant le départ à la retraite. Il faut les rembourser avec les prestations retraite, qui se révèlent souvent inférieures aux revenus que l’on a pendant la vie active.

Les banques exigent des propriétaires encore à la retraite que les coûts du logement ne dépassent pas un tiers des revenus disponibles. Si beaucoup de fonds propres ont été investis dans le bien immobilier, il se peut que la prévoyance vieillesse en ait souffert, d’autant plus si des fonds ont été retirés de la caisse de pension. De plus, la valeur du bien immobilier pourrait avoir augmenté au fil des ans, ce qui permettrait d’améliorer les conditions de financement.

Les frais courants d’un logement en propriété ne se limitent pas aux paiements des intérêts hypothécaires. En outre, les frais d’entretien et les charges, les impôts (valeur locative, impôt foncier) et les frais de rénovation, souvent sous-estimés, pèsent également dans la balance. La solvabilité doit également être prise en compte.

Ceux qui n’envisagent d’acquérir un bien immobilier qu’au moment de la retraite sont confrontés à des défis particuliers. Les banques exigent par exemple une part de fonds propres plus importante que les 20% habituels de la valeur du bien immobilier. De plus, beaucoup déconseillent les hypothèques à long terme au-delà d’un certain âge.

Contrairement aux propriétaires, les locataires ne sont pas fixes au niveau géographique. Cela leur octroie une plus grande mobilité, en cas de changement d’emploi ou au niveau de la vie personnelle et familiale. Avec l’âge, cette mobilité géographique n’est plus synonyme de liberté. Elle est au contraire subie, notamment en cas de résiliation du bail.

Les circonstances personnelles jouent également un rôle important pour déterminer si l’achat ou la location est préférable, mais aussi la volonté de prendre en charge les tâches comme l’entretien ou de les laisser aux bailleurs.

Historiquement, la location revient moins cher dans la plupart des cas. Toutefois, la baisse des taux et la hausse des prix immobiliers de ces dernières années ont changé la donne. Depuis 2022, les taux d’intérêt ont augmenté et la hausse du marché immobilier s’est arrêtée.

Les loyers ne permettent pas, contrairement aux amortissements, de se constituer une prévoyance vieillesse. La subsistance et le loyer à la retraite doivent donc être assurés par d’autres foyers d’épargne. Le capital disponible pour l’épargne peut être utilisé avec moins de contraintes que pour l’achat d’un bien immobilier.

Au niveau financier, la réponse dépend de trois facteurs:

1. Frais totaux de logement
2. Niveau des taux
3. Évolution de la valeur du bien

Faisons le calcul pour une famille fictive, les Meunier.

Évolution des frais: propriété vs. location

La famille Meunier (deux parents de 45 ans, deux enfants) souhaite s’installer dans une commune moyenne. Les parents prévoient d’y élire domicile pour leur retraite. Reste la question fatidique: vaut-il mieux louer ou acheter?

Ils ont la possibilité d’acquérir un bien pour un million de francs, financé à hauteur de 80% et remboursable à moyen-long terme (taux hypothécaires 1-1,5%). L’alternative, la location d’un logement comparable, leur coûterait 3000 francs par mois.

En tenant compte de cela, les frais courants annuels à l’achat seraient 5000 francs plus faibles que ceux à la location.

Pour déterminer la meilleure stratégie à long terme, il faut tenir compte de l’évolution des taux et de la valeur du bien.

Évolution des taux: propriété vs. location

Dans notre exemple, nous partons du principe que les Meunier deviennent propriétaires et investissent intelligemment les économies annuelles réalisées. De plus, ils épargnent dans un fonds de rénovation à hauteur de 8000 francs par an (0,8% du prix d’achat), qui est également rémunéré. Au bout de 20 ans, au départ à la retraite, ils entreprennent une rénovation complète qui coûte 200 000 francs.

Ici, la famille Meunier s’en sort mieux avec un logement en propriété tant que les taux hypothécaires ne dépassent pas trop les 2,5% à long terme. En revanche, le doublement des frais hypothécaires n’est pas à exclure. Dans ce scénario, il reste suffisamment d’épargne pour financer la rénovation au bout de 20 ans.

Si jamais le taux hypothécaire atteint 3%, la rénovation ne sera plus couverte comme auparavant. Les coûts d’une location jusqu’à la fin de la vie seraient alors plus bas. Si jamais le taux hypothécaire atteint 4% ou les dépasse, la rénovation est compromise, et il en va de même pour la solvabilité. Les frais pour le logement en propriété dépassent le tiers des revenus disponibles. Le financement n’est alors plus possible pour les Meunier que s’ils réduisent leur consommation.

Évolution de la valeur du bien: propriété vs. location

En dehors des coûts, il vaut mieux également considérer la possible modification de la valeur du logement. L’immobilier est une protection contre l’inflation. En plus, les prix réels ont considérablement augmenté depuis 2000 (+70%).

Il est peu probable que cela se reproduise de la sorte. Au contraire, des baisses de prix ne sont pas à exclure en raison de la conjoncture, de l’attractivité du site ou d’une nette hausse des taux d’intérêt. Concrètement, la propriété offre, dans cet exemple, un avantage financier de l’ordre de 5000 francs par an pendant dix ans par rapport à la location. Cela octroie une marge de sécurité d’environ 5% en cas de recul des prix. Si les prix baissent de 40%, cette marge de sécurité pourrait ne pas suffire.

La plupart des seniors souhaitent rester le plus longtemps possible chez eux - qu’ils soient propriétaires ou locataires. Mais à part ça, quels sont les autres types de logements?

Logement communautaire

La collocation est connue des étudiants et jeunes travailleurs. Les loyers sont plus bas qu’en habitant seul-e et on ne souffre pas de la solitude.
Pour les personnes âgées, les logements communautaires sont encore relativement rares, bien que de nombreux arguments parlent en faveur de cette forme alternative de logement. Cela permet de lutter contre la solitude et les loyers élevés. Les seniors peuvent ainsi s’entraider au quotidien. Cependant, il est plus difficile de trouver des colocataires quand on est âgé-e que lorsqu’on est étudiant-e. Les connaitre de longue date améliore la possibilité d’une bonne entente.

Logement semi-communautaire

Le logement semi-communautaire constitue une alternative intéressante: les seniors disposent d’un petit logement avec salle de bains et cuisine individuelles. Des installations communes comme des salons ou des appareils médicaux sont à leur disposition. Il est ainsi plus facile d’organiser des activités communes.