Abitazione e pensione: opzioni a confronto

Chiunque si trovi a metà strada nella propria vita lavorativa e stia creando una famiglia, a un certo punto dovrà inevitabilmente prendere una decisione: meglio affittare o comprare casa? Quando si affronta questa scelta, spesso si pensa alla vecchiaia, con l’obiettivo di garantirsi stabilità e sicurezza. Del resto, è raro cambiare casa quando si è anziani.

Ma cosa bisogna considerare quando si prende una decisione immobiliare oggi, alla luce del futuro pensionamento? Vi mostriamo gli aspetti che rivestono un ruolo determinante.

Possedere una casa di proprietà offre vantaggi a cui molti pensionati non sarebbero disposti a rinunciare: la vita in un ambiente familiare, l’assenza di un affitto da pagare e del rischio di vedersi disdetto il contratto. Inoltre a quell’età non è più necessario cambiare residenza per motivi professionali. Non sorprende quindi che la maggior parte delle persone mantenga l’abitazione di proprietà quando va in pensione.

Se volete realizzare da subito il vostro sogno di possedere casa, raccomandiamo di considerare non solo la situazione attuale dei tassi di interesse, ma anche le previsioni delle tendenze dei tassi. Anche in età avanzata, spesso l’onere degli interessi resta significativo. Al momento del pensionamento, le ipoteche dovrebbero già essere state ripagate per almeno due terzi del valore ipotecario dell’immobile. Le ipoteche devono essere finanziate con il reddito da pensione, che di solito è inferiore a quanto si percepiva lavorando.

Anche dalle persone in età pensionabile, le banche si aspettano che le spese per l’abitazione non superino un terzo del reddito. Se nell’immobile è stato investito molto capitale proprio, la previdenza potrebbe risentirne, soprattutto se il denaro della pensione è stato prelevato in anticipo. D’altro canto, il valore dell’immobile potrebbe essere aumentato nel corso degli anni, migliorando le condizioni di finanziamento.

Le spese correnti legate alla proprietà di un’abitazione non si limitano al pagamento degli interessi ipotecari. A ciò si aggiungono le spese di manutenzione e accessorie, le imposte (valore locativo, imposta immobiliare) e i costi di ristrutturazione, spesso sottostimati. La sostenibilità economica rappresenta quindi un aspetto da tenere d’occhio.
Se avete intenzione di acquistare un immobile solo quando sarete in pensione, dovrete affrontare alcune sfide. Ad esempio, le banche richiedono una quota di capitale proprio superiore al consueto 20% del valore dell’immobile. Inoltre, molti sconsigliano ipoteche a lungo termine oltre un certo limite di età.

A differenza dei proprietari di casa, gli inquilini sono molto meno vincolati a un luogo di residenza specifico. Ciò offre maggiore flessibilità in caso di trasferimenti per motivi di lavoro o nuovi progetti di vita e familiari. Tuttavia questa duttilità risulta spesso inutile quando non si è più giovani, dato che un trasloco dopo la disdetta del contratto potrebbe risultare disagevole per le persone anziane.

La convenienza dell’affitto rispetto all’acquisto dipende quindi anche dalle circostanze personali e dalla disponibilità ad occuparsi in prima persona della manutenzione dell’immobile o di affidarla al proprietario.

Dal punto di vista finanziario, gli affittuari hanno generalmente ottenuto risultati migliori rispetto ai proprietari in un confronto storico. Tuttavia, grazie ai bassi tassi di interesse e al rincaro del mattone, nell’ultimo decennio si è verificato il contrario. A partire dal 2022 però i tassi di interesse sono lievitati e il mercato immobiliare ha subito una battuta d’arresto.

A differenza dell’ammortamento, i canoni di locazione non contribuiscono alla solidità previdenziale. I costi di sostentamento e l’affitto in età avanzata devono quindi essere garantiti in altri modi. Il capitale disponibile grazie al risparmio può essere utilizzato più liberamente rispetto a quando si acquista un immobile.

Se sia meglio affittare o possedere la propria casa in età avanzata dipende dai tre fattori finanziari seguenti:

1. costi abitativi totali
2. contesto dei tassi di interesse
3. andamento dei prezzi

Vi forniamo un esempio pratico con il caso (di fantasia) della famiglia Rossi.

Andamento dei prezzi: casa di proprietà o in affitto?

La famiglia Rossi (composta da due figli con genitori di 45 anni) desidera andare ad abitare in un nuovo appartamento in un comune medio della Svizzera. Per i genitori dovrebbe trattarsi dell’appartamento in cui trascorrere il resto della vita. Adesso è il momento di decidere: acquisto o affitto?

I Rossi potrebbero acquistare un immobile di proprietà per 1 milione di franchi, con un anticipo dell’80% e un finanziamento a medio-lungo termine (interessi ipotecari dell’1-1,5%). In alternativa, potrebbero affittare un’abitazione per 3000 franchi al mese.

Considerando i suddetti fattori, le spese correnti di un’abitazione di proprietà sono attualmente inferiori di 5000 franchi all’anno rispetto a quelle di un appartamento in affitto.

Quale sarà, sul lungo periodo, la strategia finanziaria migliore fra proprietà e affitto? Molto dipenderà dall’andamento a lungo termine degli interessi e del valore dell’immobile.

Andamento dei tassi: casa di proprietà o in affitto?

Nell’esempio partiamo dal presupposto che i risparmi annui conseguiti rispetto a un appartamento in affitto vengano investiti in forma redditizia. Inoltre, i Rossi accantonano dei risparmi in un fondo di rinnovazione che viene rimpinguato ogni anno con 8000 franchi (0,8% del prezzo di acquisto) e che frutta interessi. Dopo 20 anni, al pensionamento, i Rossi procedono a un risanamento completo da 200 000 franchi.

Per i Rossi le cose vanno meglio con una casa di proprietà finché gli interessi ipotecari a più lungo termine non superano il 2,5%. In pratica possono contare su un margine che li mette al sicuro anche in caso di raddoppiamento dei costi ipotecari. In questo scenario rimangono anche abbastanza risparmi per finanziare il risanamento dopo 20 anni.

Qualora gli interessi ipotecari dovessero salire al 3%, il risanamento sarebbe comunque coperto, ma nel complesso costerebbe meno affittare un appartamento. Se però il livello degli interessi ipotecari a più lungo termine arrivasse al 4% o addirittura oltre, anche il risanamento sarebbe a rischio. I costi per la casa di proprietà risulterebbero inoltre superiori di un terzo rispetto al reddito dopo il pensionamento. Il finanziamento sarebbe pertanto possibile solo con una sensibile contrazione dei consumi.

Andamento dei prezzi: casa di proprietà o in affitto?

Oltre ai costi, va tenuta presente l’oscillazione di valore della proprietà abitativa. Gli immobili mettono senz’altro al riparo dall’inflazione, e chi ha acquistato una casa intorno al 2000 ha potuto approfittare di un considerevole aumento dei prezzi, superiore al 70%.

Ulteriori aumenti dei prezzi reali appaiono però improbabili e non sono da escludere rimbalzi dovuti alla congiuntura, all’attrattiva della piazza economica o a un deciso incremento degli interessi. Attualmente, rispetto a un appartamento in affitto, può essere assicurato un vantaggio in termini di costi pari a 5000 franchi all’anno nell’arco di un decennio: un margine che potrebbe arrivare ad assorbire un ribasso dei prezzi intorno al 5%. Ciò, tuttavia, non sarebbe sufficiente se i prezzi dovessero scendere fino al 40%.

La maggior parte delle persone vuole rimanere nel proprio appartamento o nella propria casa fino alla vecchiaia, che sia di proprietà o meno. Ma esistono alternative?

Appartamento condiviso

Gli appartamenti condivisi sono popolari tra gli studenti e i giovani professionisti. Gli affitti sono più economici rispetto al proprio appartamento e non si soffre la solitudine.

Gli appartamenti condivisi per gli anziani sono ancora relativamente rari, anche se gli argomenti a favore di questo stile di vita alternativo non mancano. In questo modo si evita la solitudine e anche i costi sono inferiori. Inoltre, gli anziani in un appartamento condiviso possono aiutarsi a vicenda nella vita quotidiana. Tuttavia, trovare coinquilini adatti è più difficile rispetto a quando si era studenti. Le migliori possibilità si hanno quando ci si conosce da molti anni.

Comunità abitative

Le comunità abitative rappresentano un’alternativa interessante. Qui gli anziani hanno il loro piccolo appartamento con bagno e cucina e sono presenti anche strutture condivise, come sale sociali e attrezzature mediche. In questo modo è più facile organizzare attività comuni.