Steuern auf Immobilien Grundstückgewinnsteuer: Berechnung und Sicherstellung

Beim Immobilienverkauf fällt die Grundstückgewinnsteuer an. Besteuert wird hierbei die Differenz zwischen dem Anschaffungs- und dem Verkaufspreis. Zur Berechnung der Grundstückgewinnsteuer wird nicht nur der Steuersatz des jeweiligen Kantons, sondern auch die Besitzdauer herangezogen. Entrichten muss diese Steuer die Verkäuferin oder der Verkäufer der Immobilie.

Die Grundstückgewinnsteuer fällt immer dann an, wenn bei dem Verkauf einer Immobilie der Verkaufserlös über dem Anlagewert liegt. Normalerweise geht der Anlagewert aus dem Kaufpreis hervor, den die Alteigentümerin oder der Alteigentümer seinerzeit selbst bezahlt hat. Einige Kantone gehen nach einer längeren Besitzdauer (z.B. mehr als 20 Jahre) dazu über, einen Ersatzwert heranzuziehen. In der Regel entspricht dieser Wert dem bei Beginn dieser Frist geltenden Wert.

Der Kaufpreis lässt sich aus dem damaligen Kaufvertrag ablesen. Hinzugerechnet werden wertsteigernde Investitionen wie z.B. der Bau einer Garage oder eine neue Dämmung. Auch Transaktionskosten, wie z.B. Maklergebühren, können angesetzt werden.

Die Erhebung der Grundstückgewinnsteuer wird von den Kantonen geregelt, womit es sowohl in der Höhe der Steuersätze als auch in der Ausgestaltung zu erheblichen Unterschieden kommt. In vielen Kantonen ist die Gewinnsteuer progressiv ausgestaltet. Mit dem Gewinn steigt die Steuerlast also überproportional. Meist fällt die Grundstückgewinnsteuer umso niedriger aus, je länger die Immobilie gehalten wurde.

Im Kanton Zürich beispielsweise sind die ersten 5000 CHF steuerfrei. Das kantonale Steueramt gewährt bei Verkäufen nach 5 Jahren einen Rabatt von 5%, nach 6 Jahren von 8%, nach 7 Jahren von 11% und nach 20 Jahren und mehr von 50% (Höchstabzug). Bei Verkäufen unter einem Jahr erhebt es einen Zuschlag von 50% und bei Verkäufen unter zwei Jahren einen Zuschlag von 25%.

Die Grundstückgewinnsteuer muss die Verkäuferin oder der Verkäufer einer Liegenschaft bezahlen. Es handelt sich allerdings um eine sogenannte Objektsteuer. Falls die Verkäuferin oder der Verkäufer ins Ausland verzogen ist oder anderweitig nicht für die Steuerzahlung habhaft zu machen ist, hat der Kanton ein Pfändungsrecht auf das Grundstück. In einem solchen Fall besteht für Käuferinnen und Käufer die Gefahr, dass sie die Grundstückgewinnsteuer selbst bezahlen müssen.

Es gibt nur eine Möglichkeit, sich vor der Zahlung der Steuer zu schützen – und das ist die Sicherstellung der Grundstückgewinnsteuer. Diese muss allerdings ausdrücklich im Kaufvertrag festgehalten werden. Eine Lösung wäre z.B., dass die Verkäuferin oder der Verkäufer den zu erwartenden Steuerbetrag im Voraus bei der Gemeinde hinterlegt. Dazu erkundigt man sich im Vorhinein bei der Gemeinde nach der Höhe des voraussichtlichen Steuerbetrags.

Im Kaufvertrag könnte für ein Haus im Wert von 1 Mio. CHF folgende Kaufpreistilgung vereinbart sein: Die Käuferin oder der Käufer übernimmt die Hypothek von 600 000 CHF. Zur Sicherstellung der Grundstückgewinnsteuer zahlt er 50 000 CHF an die Steuerbehörde. An die Verkäuferin oder den Verkäufer überweist er die restliche Summe von 350 000 CHF.

Je nach Kanton kann die Grundstückgewinnsteuer recht unterschiedlich ausfallen. 

An der Grundstückgewinnsteuer führt kaum ein Weg vorbei. Der steuerliche Gestaltungsspielraum fällt gering aus. Lediglich durch Erbgänge oder Ersatzbeschaffung lässt sich die Steuer aufschieben.

Käuferinnen und Käufer von Immobilien sollten sich auf jeden Fall eine Sicherstellung der Grundstückgewinnsteuer im Kaufvertrag bestätigen lassen. Nur so kann sichergestellt werden, dass die Verkäuferin oder der Verkäufer die Grundstückgewinnsteuer tatsächlich zahlt und sie nicht auf den Käufer zurückfällt.