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Impôts sur les biens immobiliers Impôt sur les gains immobiliers: calcul et garantie
Si vous vendez des biens immobiliers faisant partie de votre patrimoine privé, l’impôt sur les gains immobiliers est perçu. Comment est-il calculé? Qui doit le payer? À quoi devez-vous faire attention?
Contenu:
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- Le gain immobilier résulte de la différence entre le prix de vente et la valeur d’investissement. Plus le bien immobilier a été détenu longtemps, plus l’impôt est faible.
- Les vendeuses ou vendeurs du bien immobilier sont assujetti-e-s à l’impôt.
- Attention: si les vendeuses ou vendeurs ne le règlent pas, il se peut que l’acheteuse ou l’acheteur doive payer à leur place.
- Il est donc important d’inclure une clause de garantie dans le contrat de vente. L’impôt sur les gains immobiliers étant réglementé différemment selon les cantons, la charge fiscale réelle est souvent très différente.
- Vers la conclusion
L’impôt sur les gains immobiliers est perçu lors de la vente d’un bien immobilier. La différence entre le prix d’achat et le prix de vente est alors imposée. Pour calculer l’impôt sur les gains immobiliers, on se base sur le taux d’imposition du canton concerné, mais aussi sur la durée de possession. C’est la vendeuse ou le vendeur du bien immobilier qui doit s’acquitter de cet impôt.
L’impôt sur les gains immobiliers est toujours dû lorsque, lors de la vente d’un bien immobilier, le produit de la vente est supérieur à la valeur d’investissement. Normalement, la valeur d’investissement ressort du prix d’achat que l’ancien-ne propriétaire a payé à l’époque. Certains cantons ont recours à une valeur de substitution après une longue durée de possession (p. ex. plus de 20 ans). En règle générale, cette valeur correspond à la valeur en vigueur au début de cette période.
Le prix d’achat peut être déduit du contrat de vente de l’époque. On y ajoute les investissements générateurs de plus-value, comme la construction d’un garage ou une nouvelle isolation. Les coûts de transaction, tels que les frais d’agence, peuvent également être imputés.
La perception de l’impôt sur les gains immobiliers est réglementée par les cantons, ce qui entraîne des différences considérables tant au niveau des taux d’imposition que de la forme. Dans de nombreux cantons, l’impôt sur les gains est progressif. La charge fiscale augmente donc de manière disproportionnée avec les gains. La plupart du temps, l’impôt sur les gains immobiliers est d’autant plus faible que le bien immobilier a été détenu longtemps.
Dans le canton de Zurich, par exemple, les premiers 5000 francs sont exonérés d’impôt. L’administration fiscale cantonale accorde une réduction de 5% en cas de vente après 5 ans, de 8% après 6 ans, de 11% après 7 ans et de 50% après 20 ans et plus (déduction maximale). Elle applique un supplément de 50% pour les ventes après un durée inférieure à 1 an et de 25% si elle est de moins de 2 ans.
L’impôt sur les gains immobiliers doit être payé par la vendeuse ou le vendeur d’un bien immobilier. Il s’agit toutefois de ce que l’on appelle un impôt réel. Si la vendeuse ou le vendeur a déménagé à l’étranger ou qu’elle ou il ne peut pas être appréhendé-e d’une autre manière pour le paiement de l’impôt, le canton a un droit de saisie sur l’immeuble. Dans un tel cas, les acheteuses et acheteurs risquent de devoir payer l’impôt sur les gains immobiliers.
Il n’y a qu’une seule façon de se protéger contre le paiement de l’impôt: il s’agit de la garantie de l’impôt sur les gains immobiliers. Celle-ci doit toutefois être expressément mentionnée dans le contrat de vente. Une solution serait par exemple que la vendeuse ou le vendeur dépose à l’avance le montant de l’impôt prévu auprès de la commune. Pour cela, il suffit de se renseigner au préalable auprès de la commune sur le montant probable de l’impôt.
Pour une maison d’une valeur de 1 million de francs, le contrat de vente pourrait stipuler l’amortissement du prix d’achat suivant: l’acheteuse ou l’acheteur reprend l’hypothèque de 600 000 francs. Pour garantir l’impôt sur les gains immobiliers, elle ou il paie 50 000 francs à l’administration fiscale. Elle ou il verse à la vendeuse ou au vendeur la somme restante de 350 000 francs.
Y a-t-il des montants exonérés ou des exceptions?
Y a-t-il des montants exonérés ou des exceptions?
Certains cantons renoncent à l’impôt si celui-ci est inférieur à 100 francs. D’autres cantons accordent un abattement fiscal considérable dans leurs barèmes. Celui-ci est par exemple de 13 000 francs à Lucerne.
De manière générale, la dette fiscale naît au moment de l’inscription du transfert de propriété au registre foncier. Toutefois, dans certaines circonstances, le paiement peut être différé. C’est notamment le cas lors d’un héritage, d’une donation ou d’une avance sur héritage.
Dans certains cas, le report équivaut à une renonciation à l’impôt sur les gains immobiliers. C’est le cas si vous achetez un nouveau logement en propriété avec le gain immobilier et que vous y habitez jusqu’à la fin de vos jours. Il s’agit de ce que l’on appelle un «achat de remplacement». Pour cela, le bien immobilier de remplacement doit toutefois être acquis en règle générale dans un délai de deux ans.
Motifs de report:
- Héritage
- Mariage
- Remaniement foncier
- Achat de remplacement
Comment réduire l’impôt sur les gains immobiliers?
Comment réduire l’impôt sur les gains immobiliers?
Il y a peu de marge de manœuvre en ce qui concerne l’impôt sur les gains immobiliers. La prise en compte des dépenses génératrices de plus-value et des coûts de transaction réduit toutefois le gain immobilier et donc la charge fiscale.
Facteurs de réduction de la charge fiscale:
- Investissements générateurs de plus-value
- Durée de détention (dans la plupart des cantons)
- Coûts de transaction (p. ex. commission de l’agence, frais d’annonce, frais de notaire, frais de résiliation anticipée d’une hypothèque dans le cadre d’une vente du bien immobilier)
En quoi l’impôt sur les gains immobiliers diffère-t-il d’un canton à l’autre en Suisse?
En quoi l’impôt sur les gains immobiliers diffère-t-il d’un canton à l’autre en Suisse?
L’impôt sur les gains immobiliers peut varier considérablement d’un canton à l’autre.
Canton | Canton | Taux d’imposition | Taux d’imposition |
|---|---|---|---|
Canton | Appenzell Rhodes-Extérieures | Taux d’imposition | 30%. À partir de la dixième année, il y a une réduction de 2,5% par an jusqu’à une réduction d’impôt de 50%. N’est pas prélevé en dessous de 3000 francs. |
Canton | Appenzell Rhodes-Intérieures | Taux d’imposition | Augmente de 10% à 40% en fonction du montant des gains. Est réduit avec la durée de possession jusqu’à une réduction d’impôt de 50%. N’est pas prélevé en dessous de 4000 francs. |
Canton | Argovie | Taux d’imposition | 40% la première année de possession et jusqu’à 5% la 25e année de possession. |
Canton | Bâle-Campagne | Taux d’imposition | Augmente de 3% à 25% en fonction du montant des gains. Si la maison a été possédée pendant 20 ans ou plus, l’impôt est réduit de 5000 à 50 000 francs. |
Canton | Bâle-Ville | Taux d’imposition | 60%. Au bout de trois ans, le taux d’imposition diminue de 0,5% par mois. 30% à partir de la neuvième année de possession. |
Canton | Berne | Taux d’imposition | Augmente de 1,4% à 8,1% en fonction du montant des gains. À partir de la cinquième année de possession, la réduction d’impôt est de 2%. Réduction maximale de 70% possible. |
Canton | Fribourg | Taux d’imposition | De 35,2% (jusqu’à 2 ans de possession) à 16% (15 ans et plus de possession). N’est pas prélevé en dessous de 6000 francs. |
Canton | Genève | Taux d’imposition | De 50% (jusqu’à 2 ans) à 10% (25 ans). À partir de 25 ans 0%. |
Canton | Glaris | Taux d’imposition | De 10% à 30% selon le montant des gains. Réduit avec la durée de possession. N’est pas prélevé en dessous de 5000 francs. |
Canton | Grisons | Taux d’imposition | De 5% à 25% selon le montant des gains. 15% à partir de 191 000 francs. Réduit avec la durée de détention. N’est pas prélevé en dessous de 4200 francs. |
Canton | Jura | Taux d’imposition | De 3,5% à 6% en fonction du montant des gains. Réduit avec la durée de possession. N’est pas prélevé en dessous de 4000 francs. |
Canton | Lucerne | Taux d’imposition | Calculé selon le taux progressif de l’impôt sur le revenu. Exonéré d’impôt jusqu’à 13 000 francs. |
Canton | Neuchâtel | Taux d’imposition | De 10% à 30% selon le montant des gains. |
Canton | Nidwald | Taux d’imposition | De 36% (à partir d’un an de possession) à 12% (pour plus de 30 ans de possession). |
Canton | Obwald | Taux d’imposition | 1,8%. Pas de réduction d’impôt en fonction de la durée de possession. N’est pas prélevé en dessous de 5000 francs. |
Canton | Saint-Gall | Taux d’imposition | Suit le barème de l’impôt sur le revenu. Multiplié par un facteur. Exonéré d’impôt jusqu’à 2200 francs. |
Canton | Schaffhouse | Taux d’imposition | De 2% à 15%. Réduit après 6 ans de possession. Exonéré d’impôt jusqu’à 5000 francs. |
Canton | Schwyz | Taux d’imposition | De 8% à 30% en fonction du montant des gains. Augmentation et diminution en fonction de la durée de possession. |
Canton | Soleure | Taux d’imposition | Correspond au barème de l’impôt sur le revenu. Réduction en fonction de la durée de possession. Exonéré d’impôt jusqu’à 10 000 francs. |
Canton | Tessin | Taux d’imposition | De 31% (jusqu’à 1 an de possession) à 4% (à partir de 30 ans de possession). |
Canton | Thurgovie | Taux d’imposition | 40% des gains imposables. Réduction en fonction de la durée de possession. |
Canton | Uri | Taux d’imposition | De 4% à 35% en fonction du montant des gains. Exonéré d’impôt jusqu’à 7000 francs. |
Canton | Valais | Taux d’imposition | De 12% à 24% en fonction du montant des gains. À partir de la 6e année de possession: réduction de 4% par an. |
Canton | Vaud | Taux d’imposition | De 30% (jusqu’à 1 an de possession) à 7% (à partir de 24 ans de possession). |
Canton | Zoug | Taux d’imposition | De 10% à 60% selon le rendement calculé. Réduction en fonction de la durée de possession. Exonéré d’impôt jusqu’à 5000 francs. |
Canton | Zurich | Taux d’imposition | De 10% à 40% en fonction du montant des gains. Selon la durée de possession, le taux d’imposition est réduit de 5% à 50%. Exonéré d’impôt jusqu’à 5000 francs. |
Quels sont les documents et informations nécessaires pour déclarer l’impôt sur les gains immobiliers?
Quels sont les documents et informations nécessaires pour déclarer l’impôt sur les gains immobiliers?
Pour calculer l’impôt sur les gains immobiliers, on déduit du prix de vente les frais d’investissement (prix d’achat plus dépenses générant une plus-value). Pour cela, il faut d’une part des documents récents concernant la vente et les coûts de transaction et, d’autre part, des documents plus anciens concernant les frais d’achat et de construction du bien immobilier. Il s’agit principalement des documents suivants:
Justificatifs actuels:
- Contrat de vente
- Factures du registre foncier et du notaire
- Frais d’agence
- Coûts des annonces
Anciens documents:
- Contrat de vente (pour les biens immobiliers existants)
- Contrat avec l’entrepreneur général (pour les nouvelles constructions)
- Factures pour les architectes, les artisans et les matériaux (en cas de nouvelle construction en régie propre)
- Factures pour les investissements générateurs de plus-value
Tout ce qu’il faut savoir sur la commune de votre choix
Tout ce qu’il faut savoir sur la commune de votre choix
Vous voulez savoir comment les prix de l’immobilier ont évolué dans une commune ou quelle y a été l’évolution démographique? Ou bien encore comment elle est évaluée comme lieu de vie en général? Quelle y est la charge fiscale? La fiche d’information sur les communes d’UBS répond gratuitement et succinctement à toutes ces questions.
L’impôt sur les gains immobiliers est incontournable. La marge de manœuvre fiscale est faible. Seuls les héritages ou les achats de remplacement permettent de reporter l’impôt.
Dans tous les cas, les acheteuses et acheteurs de biens immobiliers ont tout intérêt à se faire confirmer une garantie de l’impôt sur les gains immobiliers dans le contrat de vente. C’est la seule façon de s’assurer que la vendeuse ou le vendeur paie effectivement l’impôt sur les gains immobiliers et que celui-ci ne doive pas être réglé par l’acheteuse ou l’acheteur.
Disclaimer
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