Immobilie kaufen, ja oder nein? Das sind die Voraussetzungen

Die Frage «Kaufen oder bauen?» stellt sich in der Schweiz heute nur noch einer Minderheit, denn Bauland ist in Zentrumslagen knapp und kostspielig geworden. Aus diesem Grund erwerben Immobilienkäuferinnen und -käufer in der Regel Grundstücke mit bereits bestehenden und damit älteren Bauten. Anders als beim Neubau stehen sie vor der Frage, ob sie im Anschluss renovieren und sanieren sollen. Je nach Zustand ist ein Ersatzneubau oft günstiger. Er bietet zudem mehr Optionen, etwa zur Erweiterung oder energetisch optimalen Versorgung. Den Sanierungsbedarf sollte auch einkalkulieren, wer eine Liegenschaft im Bieterverfahren oder per Zwangsversteigerung ersteigert oder eine Liegenschaft erbt.

Wer hingegen Bauland besitzt, kann die eigenen Wohnträume verwirklichen, ohne sofort über Renovation nachdenken zu müssen. Doch auch wer nicht baut, sondern kauft, kann gestalten, etwa mit einem Kauf ab Plan, bei dem Sie den Innenausbau mitbestimmen. Auch mit einem selbst durchgeführten Umbau können Sie das erschwingliche Haus oder die verfügbare Wohnung an die eigenen Bedürfnisse anpassen.

Bevor Sie Ihre Traumimmobilie suchen und sich fragen: «Kann ich mir das leisten?», stellen Sie sich lieber vorab die Frage: «Was kann ich mir leisten?» Schon früh eine klare Vorstellung von der eigenen Finanzkraft zu haben, schützt vor Enttäuschungen, wenn Sie die Voraussetzungen von Eigenkapital und Tragbarkeit nicht erfüllen und so Ihre Finanzierung scheitert.

Die häufigsten Gründe einer Absage sind ein zu tiefes Jahreseinkommen oder ungenügendes Eigenkapital. Für den maximalen Kaufbetrag liefert Ihnen der Kaufpreisrechner von UBS einen Anhaltspunkt. Als Kurzformel gilt: Kostet das Objekt nicht mehr als das Fünffache Ihres jährlichen Bruttoeinkommens und verfügen Sie über freie Eigenmittel von 20% des Immobilienwertes, sollte ein Kauf möglich sein.

Viele Käufer und Käuferinnen benötigen für den Immobilienerwerb in der Schweiz eine Hypothek. Es gibt eine Vielzahl an Anbietern: Banken, Versicherungen, Pensionskassen usw. Zwei Bedingungen für die Hypothek wollen sie alle erfüllt sehen: Die Tragbarkeit des Kredits muss gegeben sein. Ein weiterer entscheidender Faktor ist die Belehnung.

Als Faustregel gilt: Damit Sie Ihre Immobilie langfristig sicher finanzieren können, sollten die monatlich anfallenden Kosten nicht mehr als 33% Ihres Bruttoeinkommens ausmachen. Zu diesen Kosten zählen der kalkulatorische Hypothekarzins von 5%, die allfällige Amortisation sowie die Unterhalts- und Nebenkosten, die mit einer Jahresrate von 1% des Immobilienwertes kalkuliert werden.

Wer in der Schweiz Wohneigentum erwerben will, muss in der Regel mindestens 20% des Wertes der Immobilie über Eigenkapital. finanzieren. Die Bezugsgrösse ist der sogenannte Belehnungswert. Damit ist entweder der Kaufpreis oder der Marktwert der Immobilie gemeint. Zugrunde gelegt wird, was von beiden niedriger ist.

Für die verbleibenden 80% der Summe können eine Hypothek oder mehrere aufgenommen werden. Bis zu zwei Drittel des Kaufpreises lassen sich über die erste Hypothek decken, die nicht amortisiert werden muss. Die zweite Hypothek hingegen ist innerhalb von 15 Jahren oder bis zum Pensionsalter zu amortisieren.

Beim Kauf von Ferienwohnungen oder Renditeobjekten werden höhere Eigenkapitalanteile erwartet. Als Eigenkapital gelten zum Beispiel Spargelder, Wertschriften, Vorsorgeguthaben der 3. Säule, Erbvorbezüge und unbelehntes Bauland. 10% der Hypothek können Sie über einen Vorbezug aus der Pensionskasse (2. Säule) finanzieren.

Bei einer Festhypothek bleibt der Zinssatz über die fixierte Laufzeit gleich. Das sorgt für Planbarkeit und ist für Sie vorteilhaft, wenn die Marktzinsen während der Laufzeit steigen.

Die SARON-Hypotheken von UBS haben einen variablen Zinssatz und laufen unbefristet. Diese flexible Finanzierungsvariante ist sinnvoll, wenn sinkende oder gleichbleibende Zinsen erwartet werden und Sie über einen gewissen finanziellen Spielraum verfügen.

Sollte ich die Hypothek in Tranchen aufteilen?

Es ist empfehlenswert, verschiedene Hypothekenprodukte und Laufzeiten zu kombinieren. Damit nutzen Sie die Vorteile beider Hypothekenarten und minimieren das Risiko, bei ungünstigen Zinsänderungen die gesamte Hypothek auf einmal erneuern zu müssen. Bei Ablauf der Hypothek kann das allgemeine Zinsniveau beispielsweise höher sein als der bisher bezahlte Zinssatz.

Hypothek: kurze oder lange Laufzeit?

Festhypotheken haben üblicherweise Laufzeiten zwischen 2 und 10 Jahren. Je länger die Laufzeit, desto höher ist meist auch der Zinssatz. Das liegt vor allem an der Sicherheitsmarge, das heisst am Aufpreis für die Zinssatzgarantie. Ein Nachteil langer Laufzeiten ist die geringere Flexibilität: Verkaufen Sie die Liegenschaft während der Vertragslaufzeit, kann die vorzeitige Auflösung der Hypothek mit einer hohen Vorfälligkeitsentschädigung einhergehen, vor allem bei längerer Restlaufzeit.

Der Kauf eines selbstgenutzten Hauses oder einer Eigentumswohnung erhöht Ihr steuerbares Einkommen um den sogenannten Eigenmietwert. Im Gegenzug können Sie Kosten für werterhaltende Unterhaltsarbeiten (Pauschale oder die effektiven Kosten) sowie Schuldzinsen und indirekte Amortisationen via Säule 3a bei der Steuerrechnung abziehen. Mit Ausnahme von Energiesparmassnahmen sind dagegen Arbeiten, die den Zustand einer Liegenschaft verbessern und damit wertvermehrend sind, nicht abzugsfähig.

Tiefe Hypothekarzinsen – also vergleichsweise geringe abziehbare Kosten – führen tendenziell zu einer höheren Steuerrechnung. Bei hohen Zinsen ist es andersherum. Direkte Amortisationen reduzieren die Hypothekarschulden und damit auch die steuerlich abzugsfähigen Schuldzinsen. Daraus ergeben sich vergleichsweise höhere Einkommenssteuern.

Anders als Mieterinnen und Mieter, die Miete und Nebenkosten zahlen, sehen Sie sich als Eigentümerin und Eigentümer mit einer Fülle einzelner Kostenbestandteile konfrontiert. Ihre Kostenrechnung ist entsprechend komplizierter. Zu den verbrauchsabhängigen Nebenkosten für Strom, Wasser, Abwasser und Heizung kommen Hypothekarzins, Versicherungsprämien, Amortisation, Gebühren, möglicherweise höhere Steuern und Ausgaben für den Unterhalt hinzu, die kleinere Reparaturen und Instandhaltung decken.

Die jährlichen Neben- und Unterhaltskosten betragen in der Regel ungefähr 1% des Immobilienwertes. Darüber hinaus kommen Renovationskosten auf Sie zu. Oft wird dieser Posten unterschätzt. Empfehlenswert ist, eine Rücklage zu bilden, wenn mal eine grössere Renovation ansteht. Mit der Ausnahme verbrauchsabhängiger Kosten werden Nebenkosten bei Eigentumswohnungen oft je nach Wertquote in Rechnung gestellt, die die Stockwerkeigentümergemeinschaft vereinbart hat.

Der Verkauf von Wohneigentum und von Renditeobjekten ist in der Schweiz grundsätzlich einfach, weil der hiesige Immobilienmarkt funktioniert. Immer mehr Immobilien in der Schweiz, vor allem in grossen Städten und ihrem Umland, wechseln im sogenannten Bieterverfahren den Besitzer oder die Besitzerin.
Diese Verkaufsmethode bietet aus Anbieterperspektive den Vorteil, in einem überschaubaren Zeitraum den maximalen Verkaufspreis zu erzielen, statt zu einem zu niedrigen Preis zu verkaufen oder aufgrund zu hoher Preisvorstellungen keine Interessenten zu finden. Welcher Preis bei einem Wiederverkauf zu erzielen ist, hängt von vielen Faktoren ab, etwa dem Zustand und der Lage der Immobilie, aber auch vom Zeitbudget.

Muss eine Immobilie unter Zeitnot verkauft werden, kann das Preiseinbussen bedeuten. Das betrifft vor allem Objekte an peripheren Lagen, sehr teure Objekte oder Liebhaberobjekte. Auch das aktuelle Zinsniveau beeinflusst den Wiederverkaufspreis. Bei steigenden Zinsen besteht die Gefahr eines Preisabfalls. Der «Swiss Real Estate Bubble Index» gibt Ihnen Hinweise darauf, ob und in welchen Regionen das Potenzial einer Überbewertung von Immobilien besteht.

Die Wahl zwischen Kauf und Miete hat sehr langfristige finanzielle Auswirkungen für Sie und Ihre Familie. Darum sollten Sie vor der Entscheidung besser mehr als weniger Zeit aufwenden, um realistische Berechnungen und gründliche Überlegungen anzustellen. Was sind die steuerlichen Folgen? Was ist die passende Finanzierungsform? Welche Eigenmittel sind Sie bereit, auf lange Sicht in die Immobilie zu stecken? Die Antworten auf solche Fragen geben Ihnen eine gute Grundlage für Ihre Entscheidung – egal ob Sie anschliessend eine Immobilie kaufen oder bauen oder doch lieber zur Miete wohnen.