Haus- und Wohnungskauf Unterhalts- und Nebenkosten beim Eigenheim: Welche gibt es?

Wer über den Kauf eines Eigenheims nachdenkt, sollte bereits vor dem Erwerb nachrechnen, welche Kosten tatsächlich auf sie oder ihn zukommen. Käuferinnen und Käufer schauen erfahrungsgemäss zunächst auf die Höhe der monatlichen Belastung durch Zinsen und Amortisationen. Weniger bewusst ist vielen, dass daneben regelmässige Unterhalts- und Nebenkosten für das neue Haus oder die Wohnung anfallen und wie hoch diese sind. Schliesslich waren sie in der Vergangenheit Mieterinnen oder Mieter und in der Miete sind Teile dieser Kosten nur versteckt enthalten.

Die Nebenkosten eines Eigenheims sind die laufend anfallenden Ausgaben für die Versorgung der Immobilie und den reibungslosen Betrieb der Haustechnik. Der wichtigste Posten sind üblicherweise die Energiekosten.

Die Kosten für den Unterhalt fallen hingegen nicht für den laufenden Betrieb, sondern für die dauerhafte Instandhaltung der Liegenschaft an. Der Umfang der Arbeiten reicht von der kleineren Reparatur bis zur grösseren Ausbesserung oder Erneuerung von Gebäudebestandteilen wie beispielsweise der Heizung. Wird diese dauernde Pflege vernachlässigt, drohen später grössere Renovations- oder Sanierungsarbeiten.

Im Durchschnitt können Sie davon ausgehen, dass die jährlichen Unterhalts- und Nebenkosten etwa 1% des Immobilienwertes betragen. Das ist jedoch nur eine Faustregel. Die konkrete Höhe hängt vielmehr vom Zustand und vom Alter Ihrer Liegenschaft ab. Bei neueren, bereits energieoptimierten Häusern werden Sie zunächst mit weniger als 1% auskommen, während ältere, unsanierte Bauten eher 2% an Aufwendungen verursachen.

Vor dem Kauf einer bestehenden Immobilie fragen Sie am besten die Vorbesitzer nach deren Erfahrungswerten mit den Nebenkosten. Im Fall einer Eigentumswohnung erfahren Sie von der Stockwerkeigentümergemeinschaft, mit welcher Wertquote Sie sich an den gemeinsamen Nebenkosten zu beteiligen haben.

Unterhaltskosten fallen je nach Zustand der Immobilie in recht unterschiedlicher Höhe an. Für Haus- und Wohnungseigentümer hat sich bewährt, monatlich Rückstellungen zu bilden, damit grössere Renovationen nicht direkt aus dem Einkommen bezahlt werden müssen. Als Wohnungseigentümer tragen Sie nicht nur die Kosten für die Renovationen in Ihrer Wohnung, sondern auch für Ihren Anteil an gemeinsamen Teilen des Gebäudes wie dem Treppenhaus. Hierfür werden in der Regel gemeinschaftlich Rückstellungen gebildet.

Beim Kauf einer Immobilie sollten Sie auch die Hypothekarzinsen und eine eventuelle Amortisation einberechnen.

Hypothekarzinsen

Nehmen Sie für die Berechnung der Hypothekarzinsen einen kalkulatorischen Zinssatz von 5%. So stellen Sie sicher, dass Sie sich die Hypothek auch in einer Hochzinsphase leisten können.

Amortisationen

In der Regel erhalten Sie das Fremdkapital der Bank aufgeteilt in eine 1. und eine 2. Hypothek. Mit der 1. Hypothek werden zwei Drittel und mit der 2. Hypothek ein Drittel des Fremdkapitals finanziert. Die 2. Hypothek muss innert 15 Jahren oder bis zur Pensionierung zurückbezahlt werden. Dafür sollten Sie pro Jahr rund 1% des insgesamt aufgenommenen Kredits budgetieren.

Unterhaltskosten

Bei den Unterhaltskosten handelt es sich steuerlich betrachtet normalerweise um «werterhaltende Investitionen». Zum Beispiel vermeiden Sie mit einer gelegentlichen Sanierung des Bades, dass der Wert Ihres Hauses aufgrund der stetigen Abnutzung sinkt. Solche Investitionen lassen sich steuerlich geltend machen.

Doch Vorsicht: Falls Sie Ihr Bad nicht nur sanieren, sondern in einen schicken Wellnesstempel mit Whirlpool und anderen Annehmlichkeiten verwandeln, dann handelt es sich steuerrechtlich um eine «wertsteigernde Investition». Diese können Sie steuerlich nicht geltend machen. Am besten erkundigen Sie sich konkret vor Ihrer Sanierungsmassnahme, was von Ihrem Kanton als werterhaltende Ausgabe betrachtet wird.

Stockwerkeigentümer können ihre Einlagen in den Erneuerungsfonds steuerlich absetzen, sofern diese Mittel nur für Unterhaltskosten der Gemeinschaftsanlagen verwendet werden. In Kantonen, die eine Liegenschaftssteuer erheben, ist diese ebenfalls als Liegenschaftsunterhalt abzugsfähig.

Nebenkosten

Von den Nebenkosten lässt sich nur ein kleiner Teil steuerlich geltend machen, darunter Versicherungsprämien und Verwaltungskosten. Nicht absetzbar sind hingegen die Energiekosten für Heizung und Strom sowie die Aufwendungen für Wasser, Abwasser und Abfallgebühren.

Die Unterhalts- und Nebenkosten lassen sich beim Haus- oder Wohnungskauf durchaus abschätzen. Die Energiekosten für die Heizung und die Warmwasserbereitung, die von besonderer finanzieller Bedeutung sind, können Sie zudem durch gezielte Sanierungsinvestitionen beeinflussen. Auch deren Kosten sollten Sie im Voraus einkalkulieren.

Entscheidend ist, dass Sie die Unterhalts- und Nebenkosten zu den Zinszahlungen und Amortisationen hinzurechnen. Diese monatlichen Gesamtkosten sollten den Anteil von einem Drittel Ihres Einkommens nicht überschreiten. Damit wäre die Tragbarkeit Ihres Eigenheims auch bei widrigen Umständen gewährleistet, sodass aus Ihrem Traumhaus kein Albtraum wird.